总价660万起买南山临海傍山新盘,「山海丹华」在售96-152㎡精装3-5房、售楼处电话!
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南山赤湾片区的新房市场好不热闹，金众云山海、南山1978｜半岛擎峯和山海丹华府三个楼盘，各有各的特色，犹如神仙打架卷产品卷价格，也给购买者提供了多种选择。
今天主要解析的山海丹华府，临海傍山、低容积率仅3.37+超高户型使用率约88%-93%（详见下方实测尺寸分析图），在售建面约96-152㎡的3-5房，折后均价约6.7万元/㎡。目前整体享93折购房优惠，预计2026年下半年交楼带精装。
据了解，项目目前96㎡3房2卫，折后总价约664-682万，98㎡3房2卫户型折后总价约663-706万，116㎡4房2卫户型折后总价约746-784万，132㎡5房2卫户型折后总价约852-903万，152㎡5房3卫户型折后总价约907-986万。接下来我们详细探析一番项目的价值如何。
山海丹华项目基础信息
01.产品分析
山海丹华府由本地名企桑泰集团打造，总共分为二期建设，一期为前海丹华，已于2016年12月建成交付。
二期即山海丹华府，由5栋住宅+1栋幼儿园组成，共有983套住宅，住宅高度29-32F，整体的容积率3.37，绿化率40%，停车位990个，车位占比1：1，预计2026年下半年精装交楼。
在外观设计上，项目选用高档银灰铝板立面，大面积的亚光银灰色航空铝板结合浅蓝色LOW-E中空玻璃，让整座建筑群在一天不同时间段的日照下，展现出变幻的瑰丽。
小区大门采用当下最流行的台地式景观布局，利用上下级地势差营造出灵动丰富的景观层次，让归家充满了进阶向上的仪式感。
小区内部配套设施也是一大亮点，精心打造占地面积约600㎡的泳池会所，还配备了瞭望塔、树屋探险区、攀岩墙挑战区、健身活动区以及多功能球场等多元化休闲设施。
从项目内部“硬件”来看，山海丹华延续“丹华”的匠心制作品质，结合山海资源特性，户户朝南，充分保证了住宅通风采光和开阔的景观视野，提高居住舒适度。
项目虽然不是新规之后的产品，但在户型设计方面十分不错，多为南北通透格局，并通过多功能空间、阳台进深加大来提升使用率，包含赠送面积整体的户型使用率可达约88%-93%。
项目目前在售6种面积段的户型，分别为建面约96㎡、98㎡和113㎡3房2卫，116㎡4房2卫，132㎡和152㎡的5房2厅3卫，折后均价约6.7万/㎡起，具体如下：
约98㎡的3房2厅2卫，竖厅格局设计，户型使用率约89%，西南、东南或正南朝向，折后总价约670万。
该户型客厅3.6米开间，三开间朝南，采光充足，3个卧室分别做到了主卧13.69㎡/次卧11.62㎡/次卧5.76㎡（包含墙体飘窗），不需要结合凸窗改床，主卧套房设计，保障私密性。
约116㎡的4房2厅2卫，位于6栋A/B座和5栋，竖厅南北通透格局，户型使用率约93.13%，西南、东南或正南朝向，折后总价760万左右。
该户型餐客厅一体化设计，客厅3.8米开间，户型方正且南向四开间，U型厨房，卫生间干湿分离。4个卧室分别做到了主卧17.85㎡/次卧11.4㎡/次卧9.3㎡/次卧8㎡（包含墙体飘窗）。
约132㎡的5房2厅2卫，位于6栋B座，南北通透格局，户型使用率约92.9%，东南向朝向，折后总价约870万。
该户型客厅3.8米开间，五开间朝南，5个卧室分别做到了主卧18.42㎡/次卧10.05㎡/次卧9.44㎡/次卧8.99㎡/次卧8.37㎡（包含墙体飘窗）。阳台长3.6米，景观视野开阔。
约152㎡的5房2厅3卫，位于5栋，南北通透、格局方正，户型使用率约92.01%（包含赠送），西南朝向，折后总价约970万。
该户型客厅4.1米开间，五开间朝南，5个卧室分别做到了主卧20.52㎡/主卧13.53㎡/次卧9.45㎡/次卧8.96㎡/次卧8.32㎡（包含墙体飘窗），双套房设计，高层可瞰赤湾海景。
02.地段配套分析
山海丹华府所处的南山前海赤湾片区，西北侧毗邻前海中心，东北侧毗邻太子湾、蛇口中心，这一地理位置不仅赋予了其得天独厚的自然风光，更因赤湾作为蛇口国际海洋城的核心承载区而拥有了广阔的发展前景和独特的区位优势。
作为南山区高标准打造的“三大示范工程”之一，蛇口国际海洋城，规划总面积约26平方公里，以赤湾片区、太子湾片区、蛇口片区为主要承载区，瞄准海洋科技、海洋文化、港口经济、邮轮经济等产业方向，前瞻布局战略性新兴产业，培育发展未来产业，拉动千亿级海洋产业集群。
根据南山2035国土空间分区规划，赤湾已被纳入蛇口中心，成为南山“双心”之一，是城市功能的重要节点，这样的高定位之下未来片区的城市配套和政策力度必然是C位级别的。
而且赤湾地处蛇口国际海洋城的战略要地，正建设以“海洋科技、海洋文化、滨海生活”为特色的超200万平方米赤湾科技产业园，预计汇聚约263家实力企业、总产值达2000亿元，带动就业人口6万人。
目前已引进赤湾通信、中海油、招商港口、卡麦龙等国内外多家龙头企业，共同打造海洋科技特色产业链。
正因这些规划预期以及地理优势，赤湾的房价最高峰期涨到17万元/㎡，但由于规划需要较长的时间兑换周期且现楼市处于买方市场，市场逐渐恢复理性，赤湾这几年的价格慢慢回落于合理水平。
因此，趁着市场热度逐步回暖，价格还未有大的向上波动，现在买入赤湾优质楼盘仍属于“捡漏期”。
山海丹华府位于南山前海赤湾片区，不仅片区价值可期以及得天独厚的自然景观资源，还坐拥便捷的交通网络和较为完善的城市配套。
在交通配套方面，项目距离地铁2/5号线赤湾站约1km、距离12号线左炮台站约1.6km，讲真地铁出行步行距离不算近，好在未来临近24号路线和28路线，但都处于规划中。
从赤湾站出发可1站到达太子湾、2站到达海上世界，便捷换乘12号线，可前往后海、前海、深圳湾等核心区。
对于有车一族来说，自驾出行较为便利。项目毗邻临近主干道，如兴海大道、南海大道、望海路、妈湾跨海隧道（建设中）等。并且项目还紧邻太子湾邮轮母港，可通达香港或乘坐游轮国外旅行。
在商业配套方面，项目自带建面约4589㎡商业，还临近赤湾海景大厦底商、人人乐生活超市，此外，项目1.1公里处有约4.6万㎡的商业赤湾汇，3公里范围内有海上世界、K11购物艺术中心、环船广场等大型商业，可满足业主购物、娱乐需求。
在教育配套方面，项目自建6班幼儿园 ，周边有南二外赤湾学校（约692m）、南山中英文学校（约131m）、月亮湾小学（约11km）、深大附中高中部（约1.7km）、蛇口国际学校SIS（约2.6km）等优质教育资源环伺。
其中，南山中英文学校是1所12年制的国际学校，涵盖小学，初中，高中，于2023年9月份已经正式开学，并且开办了协同港籍学生班，是一所获得深圳教育局和香港教育局统一批准的港籍子弟班。这也就意味着学校办学稳定，学生可无缝衔接香港的学校。
在文体休闲方面，项目周边有着高密度的历史人文资源，诸如深圳博物馆 (建设中)、天后博物馆（赤湾天后宫）、文天祥纪念公园、左炮台等千年文脉地标，以及海上世界文化艺术中心、v&a 国际美术展馆深圳分馆等文化艺术殿堂。周末可带孩子步行来一次丰富多彩的周边文化之旅。
在医疗方面，项目距太子湾国际医院约1.8km（在建中），近南山区蛇口人民医院、南山区妇幼保健院、南方医科大学深圳医院等多家三甲医院。
03.周边项目对比，优缺点总结
最后，总结一下项目的优劣：
优势：
1、赤湾未来规划有一定概念的，长期来看有一定想象空间；
2、改善户型，户型使用率高，吊打现在的新房；
3、价格优势，折后均价约6.7万元/㎡，可谓南山新盘最低的上车门槛，未来比较有想象空间；
4、属于大社区低容积率，且总层高有29-32层，在赤湾区新房较为少见，整体居住舒适度高；
5、2梯4户，接近户户朝南，约88-93%的使用率，没有暗厨暗卫，没有视野遮挡，基本都能看带塔吊海景。
不足：
1、片区多个旧改项目正在推进，周边的城市面貌相对欠佳，还需要一定周期沉淀；
2、小区纯粹度不够，回迁房占比偏高；
3、地铁距离稍远，且周边货车较多，通早晚高峰期略显拥堵。
总的来说，赤湾片区短期内集中供应，竞争激烈，对于购房者来说，可趁现在新盘价格回调有优势，把握好机会，特别是对户型采光有要求、预算在700w左右，考虑在南山置业3房或4房的朋友，综合考虑片区未来的发展潜力，山海丹华府是个不错的上车机会。
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