深度测评——深圳【湾啟紫荆府】最新项目详情、优劣势分析,合适人群推荐(一文读懂)

深圳【湾啟紫荆府】

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【湾啟紫荆 】900万起入住前海妈湾，南山前海自贸区首个新规产品，使用率近100%

核心卖点

户户独立电梯厅 均有南向视野

270度景观 通透性超高

邻前湾公园 享山河海景观

前海纯粹住宅 无保障住房

参考价格区间:

96㎡三房两厅两卫【961-1017万 】

108㎡-111㎡三房两厅两卫【1034-1186万】

121㎡-122㎡四房两厅两卫【1021-1341万】

142㎡四房两厅两卫【1469万-1542万】

◎层数：36-37层

◎梯户比：4梯5户

◎车位数量：595个

◎套数：共485套

住宅总数:485套

户型类别:3+1房二卫竖厅

四房二卫竖厅

四房二卫横厅大四房

楼层高度:1-1/1-2栋36F、2栋37F

每层高度:3.1米

梯 户 比:4T5

车位数量:595个

容积率:5.14

商业配套:前海印里、嘉里中心

交通配套:环中线 (5号线)妈湾站、前湾公园站

教育配套:南二外妈湾创新学校(暂时)

生态配套

项目旁边即是河边公园，周边一个地铁站距离有月亮湾花园、青青世界、大南山公园等，也可快速抵达宝中滨海公园等。

文体配套:丝路长廊、前湾公园、前海石公园、深圳博物馆

根据规划，妈湾有2.9平方公里的土地由招商局集团和前海管理局合资成立的公司统一开发运营，最新定位是前海深港国际服务城，与桂湾深港国际金融城共同组成了前海双核，是前海扩区后的首要、重点推进项目。

96㎡的3房2厅2卫，仅1栋2单元E户型，设计的是竖厅格局，客厅3.9米开间，LDKB一体化设计，动静分区，三开间朝南，主卧无柱弧形转角飘窗，客厅连接次卧出大阳台，U型厨房，公卫三段式分离，得房率约92-100%（包含赠送），西南朝向。

108-111㎡的3房2厅2卫，设计的是竖厅格局，客厅5.15米开间，超宽客厅，LDKB一体化设计，动静分区，三开间朝南，主卧大套间无柱弧形270°转角飘窗，客厅连接次卧出大阳台，U型厨房，卫生间干湿分离，得房率约92-100%（包含赠送），西南或东南朝向。

121㎡的4房2厅2卫，设计的是横厅南北通透格局，专梯入户有独立公区，客餐厅7.15米开间，LDKB一体化设计，动静分区，主卧大套间无柱弧形270°转角飘窗，客厅大进深阳台，洄游式中西厨房，公卫三段式分离，得房率约92-100%（包含赠送），阳台主朝西南或东南向。

122㎡的4房2厅2卫，设计的是竖厅双龙抱珠格局，专梯入户有独立公区，客厅4.1米开间，LDKB一体化设计，五开间朝南，主卧大套间无柱弧形270°转角飘窗，客厅连接次卧出大阳台，U型厨房，卫生间干湿分离，得房率约92-100%（包含赠送），西南或东南向。

142㎡的4房2厅2卫，设计的是竖厅南北通透格局，专梯入户有独立公区，客厅5.1米开间，LDKB一体化设计，五开间朝南，主卧大套间无柱弧形270°转角飘窗，客厅连接次卧出超大阳台，U型厨房，卫生间干湿分离，得房率约92-100%（包含赠送），西南/东南或东北朝向。

一、核心优势

1. 地理位置与区域发展潜力

位于前海妈湾核心区，属国家级开发区前海深港合作区，规划等级高（丝路长廊、海丝小镇等），享受政策红利，未来对接大湾区资源。

背靠大小南山，面朝大铲湾腾讯科技城，坐拥山海河三重景观资源，生态宜居性突出。

2. 交通便捷性

地铁5号线妈湾站约550米，步行可达；未来规划15、21、27号线及穗莞深城际，快速连通南山、福田、宝安及大湾区。

自驾通过听海大道、妈湾跨海隧道（建设中）等快速路网便利。

3. 产品设计创新

高使用率：新规设计户型，赠送面积后使用率高达92%-100%，远超市场平均水平（如96㎡三房实得面积接近100㎡）。

户型亮点：270°无柱转角飘窗、宽景阳台、LDKB一体化设计（如121㎡横厅四房南北通透），兼顾采光与实用性。

梯户比优化：4梯5户+独立电梯厅，私密性与通行效率兼具。

4. 配套资源丰富

教育：自带18班幼儿园，周边规划九年制学校（待建），临近荔湾小学、深大附中等，国际教育资源（荟同、哈罗等）密集。

商业：领玺一期自带16.7万㎡商业，前海壹方汇、印里商业等高端综合体覆盖。

生态：紧邻前湾公园，步行可达大南山公园等绿地。

5. 开发商实力与交付保障

由招商局联合前海管理局开发，物业为招商物业（管理费9.5元/㎡·月），采用绿建三星标准，品质有保障。

二、主要不足

1. 价格门槛高

备案均价约10万/㎡，总价850万起，142㎡户型达1400万+，对预算有限者压力较大。

2. 社区规模与周边环境

仅3栋住宅（485户），社区较小；周边多待开发地块，施工期长（预计持续5-8年），短期内城市界面待提升。

3. 配套兑现周期

南侧九年制学校未招标，部分商业设施（如自贸时代中心）仍在建设中，生活便利性需等待。

4. 交付时间较晚

预计2027年6月精装交付，需等待约2年，不适宜急需入住的购房者。

三、适合人群

1. 高净值改善型家庭

预算充足（1000万+），追求前海核心地段的高端居住品质，重视教育资源与长期资产保值。

2. 长期投资者

看好前海自贸区发展潜力（政策倾斜、腾讯科技城等产业集聚），愿意持有5-10年等待区域成熟。

3. 通勤便利需求者

在南山、福田工作的精英人群，依赖地铁通勤（5号线直达前海、宝中）。

4. 偏好纯粹社区环境者

纯商品房小区（无回迁房、保障房），住户圈层统一，适合注重私密性与社交质量的买家。

5. 景观与生态敏感型买家

重视山海河景观资源，追求低密度（容积率4.47）、高绿化率（30.01%）的舒缓居住体验

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