4月长三角楼盘扎堆取预售证 房企抓紧资金回笼

今年长三角楼市“金三”不再，“银四”却可期？据上海链家统计，3月上海新房成交48.9万平方米，环比增加139.7%，但较去年同期减少34.1%，这也是自2012年以来，上海成交表现最差的3月。

不过，4月，随着房企扎堆领出预售证，清明小长假成了不少上海刚需客户的看盘日。据统计，近期上海有21个项目拿了预售证，将于4月陆续开盘。南京在4月也将有29个楼盘开盘，其中7个纯新盘。包括环杭区域在内，杭州4月一共有27个项目将开盘，其中两个纯新盘。

上海中原地产市场分析师卢文曦指出，新盘扎堆对二手房市场影响不大，因为大部分置换的买家早就出手了二手房，等着买新房，这从3月份二手房成交与去年相比减少也可见一斑。

他进而指出，最近新盘入市认筹场面没有那么火爆，比如有项目在3月初开售时并未出现“清盘”。而市中心很久没有新盘出售，这导致蓄客时间充足，加上限价，项目预售证获批的价格与客户预期价格有落差。一二手房倒挂明显，通常会出现一波行情。

“不难看出市场消费力还是有的，市场也渐趋平稳，不管一手还是二手市场，成交均没有走向断崖式下滑。”卢文曦说。

一二手价格倒挂的楼市

根公开信息统计，上海4月将入市的21个项目，有9000套左右房源公开销售，大部分项目一次性供应超过400套。

此次开盘的项目有一部分位于中环，其中有6个属于高端项目，均价超过8万元/平方米，且正如卢文曦所言，这部分客群经过较长时间沉淀，购买欲旺盛。比如静安府项目均价8.7万元/平方米，此次参与开盘摇号563人，选房比例达1:1.8。4月4日，该项目开盘，当日推出319套住宅，成交约290套。

部分新推出的项目也出现了一二手房价倒挂现象。4月6日，在上海派项目售楼处外的小广场上，站满了项目各个代理公司的销售人员，他们有的在等约好的客户看房，有的在现场与尚未预约的买家搭讪。最后由于人流过多，看样板房和进售楼处开始限流，在售楼处外可见两条队伍在等待入场。

21世纪经济报道记者随后去上海派楼盘外的中介公司询价，发现二手房价格已在3.1万-3.3万元/平方米。

与此情形类似，位于青浦的绿地波洛克公馆项目，均价2.9万元/平方米。而2018年1-2月，上海郊外环一手房成交均价在3.8万元/平方米，显然有明显价格优势。据统计，2018年至今，在上海已拿到预售证的近30个楼盘中，均价低于3万元/平方米的楼盘仅6个。

另一个受到热捧的楼盘当属中粮前滩海景壹号，据其公布的一房一价信息，均价在8.7万元/平方米，较低单价7.3万元/平方米。而据部分网站显示，其二手房挂牌价格在10万-13万元/平方米不等。

另一方面，上海近期挂出分别位于宝山共康、嘉定江桥的两幅宅地，起拍楼板价已达3万元/平方米，一定程度上也影响了市场情绪。

一名长期观察上海楼市的业内人士指出，这一轮开盘售价基本低于买家预期，但网签速度可能会放缓，目前网上房地产现实的数据表明，成交面积比较靠前的项目多分布于金山、奉贤等板块。

房企加速资金回笼？

房企此次扎堆推盘，加速资金回笼的意图也非常明显。

以杭州为例，此前宣布摇号新政还在等待细则出台的时间段里，就有楼盘抓紧时间出货。如奥体板块的阳光城·檀悦项目，在3月28日连夜开盘；还有万科·海上明月项目，也在3月30日临时通知客户，当晚加推。

克而瑞统计显示，3月28日至4月3日，杭州市区新房共成交3563套。而集中成交的3月29-30日这两天，完成近2000套成交。

如果按照5万元/平方米的均价匡算，上海此轮新盘入市，企业整体可实现4.5亿元现金回笼。此次上海、南京、杭州新开盘中，金茂、华润、融创、保利、融信、金辉等知名房企均有参与。

与此同时，第三方研究报告显示，2016年以来全国合计成交的770余宗高价地块中，截至2017年底已开盘项目仅30个左右，上市率不足4%。而部分企业集中获取了多宗高价地，且部分地块拿地楼面价已接近或超过限售价格及周边在售房价，去化压力较大。2018年房地产企业将面临融资端与销售端的双重压力。仅从债券资金兑付压力来看，房企2018年已经步入集中还款期，面临一定的现金流考验。

新城控股高级副总裁欧阳捷此前也曾表示，预计今年M2增速可能回落，在新格局下房企融资的新门槛必然提高且向优势企业倾斜。为此，今年很多房企都在盘算“快销走量”。

同策研究院监测数据显示，在2017年12月以前，境内再融资为最主要的股权融资方式，但2017年12月以来，其监测的40家上市房企股权融资方式均为执行股票期权计划，境内再融资额连续三月为0。2018年3月，同策监测的房企实现股权融资总额折合人民币共计8.14亿元，占融资总额的1.3%，相较于2月的2.47亿元，环比呈倍数增长。同时房企海外配股融资额大幅减少。

而刚过去的年报季中，不少房企管理层均表示出对市场表现的担忧，认为今年去化压力仍然存在。

来源：21世纪经济报道