光明千人摇号的网红楼盘【中建观玥名邸】 即将加推1;2栋 值不值得买呢?优缺点分析! 售楼处电话
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作为去年的日光盘——中建观玥名邸，创造了2047人抢192套房(3栋)的开盘记录。今年9月至10月，将加推剩下两栋（1栋和2栋），将会是这个楼盘的最后两栋，共有380套房屋。
本文将详细介绍项目的优缺点，供购房者参考。
目录：
01 项目详解
02 产品优势
03 产品痛点
04 购买建议
01 项目详解
停车位：898个
容积率：5.25
绿化率：35.1%
梯户比:2梯6户，3梯8户
占地面积：1.43万㎡
可售商品房套数：719套
物业公司：上海中建东孚物业管理有限公司
物业费：4.3/元/平方/月
产权年限：70年(2023年10.12-2093年10.11）
项目地址：光明区凤凰街观光路与光桥路交叉口
项目节点：光明中建观玥名邸预计将于2025年9月至10月推出剩余1/2栋
交付时间:2026年底交付3栋/5栋，2027年中交付1栋/2栋。
户型选择： 主力户型为80-89㎡ 3房2厅2卫，105㎡ 4房2厅2卫，户型图或有新变化。参考价格范围约为3.8-4.3万//㎡，可参考旁边中海时光境的价格。
产品状态： 推楼(1-2栋)仍处于基础阶段(如下图所示)，总层高32层，2梯6户设计，精装修交付，配备全屋中央空调。
02 产品优势
1.地铁通勤直达南山
项目最大亮点！距在建地铁13号线德雅路站仅300米左右。
13号线北延段预计2025年开通，最高速度为100公里。1站直达光明城站(6号线支线/高铁可换乘)，3站直达石岩，7站直达西丽，8站直达刘仙洞总部基地，11站直达南山高新园/科技园。
对南山、福田通勤者有很大的吸引力。
距光明城高铁站约800米，高铁出行方便。
2.双名校教育资源
项目旁边南方科技大学附属光明凤凰学校(已开学）。
东侧深实验光明科林部(九年制，36班1680学位，已招生)。家门口的优质教育资源是重要卖点。
3.得房率高
新规产品得房率高达95%-100%。
80㎡3房2卫，空间利用率极高，堪称刚需福音。
89㎡户型配备6.3米超大景观阳台。
得益于于新建筑规范，凸窗、阳台面积较大，利用率优于周边竞争产品(如时光境、润曜府等)。
4.生活密度相对舒适
在超高层普遍的光明市场，观玥名邸只有32-33层(竞争产品一般为47层) ），属片区难得的“小高层”。
容积率为5.4，低于时光境(6.0)、对比润曜府(6.2)等楼盘的居住舒适度更好。
5.区位潜力和生态资源
靠近凤凰城核心区，占光明科创“半壁江山”，产业人口爆发增长。
周边有光明新城公园、虹桥公园(约1公里)，生态景观资源丰富。
03 产品痛点
1.噪音 粉尘“双重暴击”
靠近主干道： 紧邻的观光路 /光侨路双向8车道，北户型(1-2栋80户型东北)紧邻观光路主干道，交通噪声影响显著。
旧改粉尘： 周边有旧改工业园区，旧改周期长，未来三年施工粉尘不可避免，影响生活环境。
2.保障房混居隐忧
项目有101套保障房，公租房/企业自有租赁住房占12.3%。
关键痛点：保障房和商品房共享花园、电梯等公共设施。未来，物业管理、社区氛围协调或成为潜在的痛点，可能会影响一些购房者的生活质量和心理预期。
3.商业配套“画饼”，成熟度低
目前项目底商只是“便利店级”，生活氛围有待时间提升！
兑现疑虑:虽然计划引进华润万象商业，但落地时间未知。项目自持商业仅2000平，体量较小。
依赖外部:大型购物需要依赖现有商业区(如蓝鲸世界购物中心、万达广场、星河cococity(在建)约2.5-3.5公里，开车约10分钟。
不过，靠近住宅的大型商业并不一定是生活体验的加分项。鱼和熊掌不能兼得。
4.其他潜在风险点
户型缺陷:80/89厨房小。
梯户比压力： 2梯6户设计，高峰期电梯等候可能拥挤。
学区竞争白热化： 深圳实验科林部今年开始招生，但周边商品房集中交付超过1万套，积分招生竞争异常激烈，学位不确定。
板块人气待聚： 目前区域人口流量有限，成熟的商业配套设施需要时间培育。
04 购买建议
中建观玥名邸的核心价值在于地铁通勤效率高、实用率高的刚需户型和双名校的预期。
对于预算有限、通勤南山/福田、能够接受3-5年周边环境改善期的纯刚需，9月至10月确实是一个重要的“窗口期”㎡如果80平总价能控制在300万以内，性价比突出。
然而，其粉尘噪音以及保障性住房混住、商业欠缺和学区竞争比较大等缺陷也是比较明显的。
如果你需要改善需求，对生活环境的安静性和社区的纯粹性有很高的要求，要慎重。建议比较科学公园板块的楼盘。
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