冲刺“千亿基金” 越秀房托并购提速

搜狐焦点云浮站 2017-11-21 10:28:33
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  2005年,受李嘉诚旗下“亿置富产业信托”在新加坡交易所挂牌上市的启发,越秀集团谋划运作了越秀房托在香港上市,其目的是为了盘活商业地产资产,从根本上摆脱债务危机。   如今,越秀房托不仅具备自我造血能力,更在去年末提出打造“千亿房托基金”。这意味着越秀房托要在项目收购上“再快一点”。   11月

  2005年,受李嘉诚旗下“亿置富产业信托”在新加坡交易所挂牌上市的启发,越秀集团谋划运作了越秀房托在香港上市,其目的是为了盘活商业地产资产,从根本上摆脱债务危机。

  如今,越秀房托不仅具备自我造血能力,更在去年末提出打造“千亿房托基金”。这意味着越秀房托要在项目收购上“再快一点”。

  11月14日,母公司越秀地产以约22.81亿元的价格,向越秀房托出售位于武汉物业67%的股权。公告显示,武汉物业包括约330米高的越秀财富中心(68层国际甲级写字楼);5层星汇维港购物中心;1134个商用停车位和375个住宅停车位。

  随着武汉物业的注入,越秀房托的规模得以再次扩张,物业组合增加至8个。

  “保障安排”

  接手武汉物业之后,如何提升其写字楼部分—“越秀财富中心”偏低的租金水平与租用率,成为摆在越秀房托管理层面前的现实难题。

  近年来,随着武汉甲级写字楼供应量激增,导致其空置率“水涨船高”空置率高企使得新增写字楼去化周期拉长,且租金水平短期难以拉升。2017年10月,越秀财富中心平均租金为90.78元(按可出租总面积计算,不含增值税),租用率达40.5%。租用率相对较低也使得武汉物业的估计年净收益率为1.76%,低于市场可资比较物业的租金收益率月4-5%(零售)及4.5%-5.5%(写字楼)。

  管理层亦承认,随着武汉写字楼供应日益增长,越秀财富中心的营运一定程度上受到竞争风险的影响,该竞争风险可能会影响武汉物业的财务表现及价值。

  为降低越秀房托可能面对的经营风险,越秀地产同意将就2018年1月1日起至2020年12月31日止期间向越秀房托提供支援付款。保障安排年期内三个财政年度的基础经调整净利润分别为人民币7800万元、9800万元、1.1亿元。

  而在租用率与租金水平的提升上,管理层预计,基于对越秀财富中心所在地区的整体乐观市场前景,到2018年底,写字楼的租用率将达到80%-85%,到2021年底,其租金成交价将达到125元。时代周报记者就此询问该公司负责人具体提升策略,至截稿前,未得到回应。

  “开运金”模式

  越秀地产表示,武汉物业交易的完成,正是越秀地产“开运金”模式的体现。

  “开运金”模式即“开发+运营+金融”模式,其具体运作模式为:越秀地产通过拿地、开发、前期运营,之后将已在地产平台上证劵化的项目注入越秀房托,进行二次证券化,借助资本市场加速商业项目开发和资金流转。而越秀地产一方不仅得到了资金,可以用于偿还银行贷款或投资新项目,又能从越秀房托每年的利润中“分一杯羹”(越秀地产直接持有越秀房托约35.303%股权)。

  业内将这一模式比喻为“地产生蛋,房托孵小鸡”。目前越秀房托旗下白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利广场、越秀新都会、广州国际金融中心六项物业,均由该模式运作而来。

  2003年11月18日,越秀集团资本经营部向董事会提出成立越秀房托上市工作小组,并初步选定白马大厦、财富广场、城建大厦和维多利广场裙楼等4个物业组建越秀房托基金,初步估值30亿元。其中,白马大厦是中国十大服装批发市场之一,是当时四处物业中效益较好、估值较高,且在注入越秀地产之前就已经具备了良好的盈利能力。

  经过数年“孵化”,于2017年6月30日,白马大厦估值约49亿元,其他三处物业则分别估值11.35亿元、9.34亿元、8.88亿元。经营收入方面,上述四处物业则分别为1.899亿元、0.344亿元、0.316亿元、0.328亿元。出租率方面,四处物业分别为100%、97.7%、96.9%、100%。

  经过越秀房托“孵化”的物业,其营收和出租率均表现良好。而本次越秀地产将武汉物业出售给越秀房托,除了看重其物业运营管理能力,另外一个原因则是为越秀房托冲击“千亿房托基金”,提供“弹药”。

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