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核心亮点：明珠湾板块、低密宜居、精装现房、近广附南沙实验学校、2万方中庭园林、紧挨蕉门水道

项目地处南沙区黄阁南路与进港大道交汇处，紧邻明珠湾核心板块，南望蕉门水道，北靠大山乸森林公园，周边交通路网便捷，距4号线蕉门站约3公里，驾车10分钟可达，依托得天独厚的景观资源与成熟配套，打造集居住、文创、休闲于一体的低密宜居社区。

一、项目基本信息

• 开发商：由凤凰品牌和华宇集团联合打造，定位为粤港澳大湾区媒体文创产业中心与宜居社区（地块最初要求引入国际知名传媒集团的粤港澳大湾区媒体文创产业中心，共由5部分组成，仅1块为居住及商业用地）[superscript:1]。

• 备案名：凤凰曦岸花园

• 拿地时间：2020年4月

• 拿地总价：底价18.05亿元

• 折合地价：6432元/㎡

• 开盘时间：2021年3月13日（首开均价约2.5万元/㎡）[superscript:1]

• 交付时间：现房，2024年6月30日交付，精装交付（所见即所得，无等待期）

• 占地面积：约4.35万㎡

• 建筑面积：约18.3万㎡

• 规划栋数：8栋高层住宅+1栋幼儿园、托儿所

• 总户数：1067户

• 容积率：2.9（低密宜居，居住舒适度高）

• 绿化率：35%

• 得房率：80%（空间利用率高）

• 总车位：2850个，车位配比1：1.12（车位充足，满足业主停车需求）

• 物业公司：华宇优家，物业费2.8元/㎡·月

• 产品类型：住宅（87-89-102-124㎡）、底商（27-270㎡）

• 项目位置：广州南沙区黄阁亭角大桥东侧梅山工业区（梅山糖厂城市更新片区，面向蕉门水道）[superscript:1]

二、项目楼栋分布和户型

户型设计主打87-124㎡的三至四房，整体户型方正、全明通透，部分户型三面朝南，配备南向阳台，可直览蕉门水道江景或社区园林景观；部分户型设有可变空间，能灵活满足家庭个性化居住需求，适配刚需及改善多元需求。

三、项目配套详解

（一）交通配套

• 公交：公交线路覆盖梅山工业区站，可直达南沙核心区域，满足日常短途出行。

• 地铁：距离地铁4号线蕉门站约3公里，驾车10分钟可达；未来规划中的地铁15号线体育馆中心站距项目约2公里，建成后将进一步提升公共交通便利性。

• 路网：周边有“一横三纵”快速路网，紧邻南沙大道、亭角大桥等交通要道，驾车出行便捷，但目前周边道路仍在完善中。

（二）教育配套

项目自带12班幼儿园及600㎡托儿所，已规划完善；周边3公里内有6所优质学校，包括广大附中南沙实验学校、广州外国语学校等，教育资源丰富，未来教育资源密度有望进一步提升，不过目前学校分配仍存在不确定性。

（三）商业配套

• 社区配套：项目自带社区底商，可满足业主日常购物、便民服务等基础需求。

• 周边配套：5公里范围内有万达广场、南沙悠方天地等大型商业综合体，可满足购物、休闲、娱乐等多元化需求。

• 规划配套：项目规划引入凤凰卫视等媒体文创企业，打造粤港澳大湾区媒体文创产业中心，融合艺术展示、文化产业与住宅生活，旨在成为南沙的“城市艺术滨江公园”，不过目前文创产业相关地块尚未动工，落地进度缓慢[superscript:1]。

（四）医疗配套

5公里范围内汇聚多所优质医院，包括广州市第一人民医院南沙分院、广州市妇女儿童医疗中心南沙院区（在建）、南沙区第二人民医院、中山大学附属第一南沙医院、中山大学附属南沙口腔医院（在建）等，医疗资源丰富，能全面满足业主日常就医及健康保障需求。

（五）休闲配套

• 社区景观：拥有2万平方米中庭园林，145米超宽楼间距，采光通风条件极佳；部分楼栋直面600米蕉门水道，实现一线江景视野，部分户型配备180°全景落地窗，推窗即览江景与园林双重盛景。

• 周边休闲：紧邻大山乸森林公园（约946万方），周边还有凤凰湖公园、滨江公园、南沙规划展览馆、南沙图书馆、南沙体育馆、南沙青少年宫、南沙美术馆（规划）等，休闲、文化配套完善，宜居属性突出。

四、项目优势分析

1. 景观资源优越：南望蕉门水道，拥有约600米一线江景，部分户型可直接俯瞰江景；北靠大山乸森林公园，自然景观得天独厚，居住环境舒适，景观视野开阔。

2. 低密宜居属性突出：容积率仅2.9，145米超宽楼间距，搭配35%绿化率及2万平方米中庭园林，采光、通风条件优良，居住静谧性强，适合追求舒适居住环境的购房者。

3. 教育配套潜力大：自带幼儿园及托儿所，周边3公里内有广大附中南沙实验学校、广州外国语学校等6所优质学校，教育资源密集，能为孩子提供一站式教育选择（具体招生以教育部门政策为准）。

4. 医疗资源丰富：5公里范围内有4所三甲医院，涵盖综合、妇女儿童、口腔等多领域，医疗条件优越，能全方位保障业主家人健康。

5. 产业与文化配套独特：由凤凰品牌与华宇集团联袂打造，定位粤港澳大湾区媒体文创中心，规划自带滨江文化商业体和文创产业园区，未来有望形成独特的艺术生活氛围，为区域发展注入活力。

6. 精装现房，即买即住：项目已全面交付，精装现房呈现，所见即所得，避免长期等待期，减少烂尾、减配等购房风险，适合急需住房的购房者。

7. 性价比突出：当前价格较首开有所下调，总价门槛低，结合低密、江景、现房等优势，综合性价比在明珠湾板块具有一定竞争力[superscript:1]。

五、项目待改善分析

1. 交通便利性有限：距地铁4号线蕉门站约3公里，距18号线横沥站约10分钟车程，公共交通需换乘，耗时较长；周边道路仍在完善中，高峰期易出现拥堵，对依赖公共交通的购房者不够友好。

2. 商业配套待完善：虽规划有滨江文化商业体，但目前尚未落地，日常大型购物需依赖2公里外的南沙环宇城或5公里内的万达广场等，日常购物便利性不足。

3. 学校分配存在不确定性：周边优质学校众多，但具体学区划分尚未明确，部分业主可能需远距离接送孩子，影响家庭生活便利性。

4. 产业落地周期长：文创产业规划推进缓慢，相关产业地块目前仍未动工，未达到地块出让时约定的动工进度，实际产业导入和运营效果需长期验证，短期内难以形成成熟产业生态[superscript:1]。

5. 市场竞争压力大：项目所在片区新盘密集，保利南沙天汇、中铁阅江来等项目在售，价格区间重叠，竞争激烈，部分竞品价格更低，进一步加剧销售压力[superscript:1]。

六、项目适合人群

华宇凤凰艺术岛凭借一线江景资源、低密宜居规划、完善的医疗教育配套、精装现房优势，以及凤凰品牌的产业赋能，在南沙市场具有较强竞争力，适合以下人群：

• 刚需及改善型购房者：追求居住品质，看重低密环境、江景景观，预算适中，希望即买即住，规避购房风险。

• 看好南沙发展的购房者：认可明珠湾板块潜力，愿意等待商业、产业及交通配套逐步完善，注重长期居住体验。

• 注重健康与休闲的购房者：偏爱自然景观，喜欢近公园、近江的居住环境，看重周边医疗配套的完善性。

七、项目在售楼栋和最新价格

（一）在售楼栋

• A1栋：28层，2梯5户，户型85.88.102.126平，待售

• A2栋：30层，2梯5户，户型87.102.127平，现楼尾货

• A3栋：29层，2梯5户，户型86.88.102.127平，待售

• A4栋：30层，2梯4户，户型102.124.125平，待售

• A5栋：30层，2梯4户，户型102.126平，现楼尾货

• 6栋：29层，2梯5户，户型87.102.107平，现房尾货

• 7栋：29层，2梯5户，户型87.89.102.103平，现房售罄

• 8栋：28层，2梯5户，户型87.89.102.103平，现房售罄

（二）最新价格（2026年3月参考）

• 87/88平三房：12X万起（较首开均价有明显下调，性价比突出）[superscript:1]

• 103/104平四房：15X万起

• 126平四房：18X万起

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