20城市上半年二手房成交同比降两成,这几个城市很低迷

搜狐焦点云浮站 2018-07-28 12:22
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上海易居房地产研究院近日发布的《2018年上半年20城二手房市场报告》显示,上半年20个城市二手房累计成交约63.5万套,同比下降20%,降幅较1-5月份收窄3个百分点。

上海易居房地产研究院近日发布的《2018年上半年20城二手房市场报告》显示,上半年20个城市二手房累计成交约63.5万套,同比下降20%,降幅较1-5月份收窄3个百分点。

易居研究院研究员詹毅凡表示,上半年成交量虽然较2017年下半年有所回升,但仍略低于近6年平均水平,并明显低于本轮周期最高位2016年的水平,可见市场仍处于下行趋势中。从量能度的角度来看,一线城市最低迷,4个一线城市中有3个量能度为负值。后续来看,随着全国整体信贷环境的收紧和“因城施策”不断细化,预计下半年二手房成交量将重新回落至历史平均水平以下,但考虑到刚需支撑,下降空间有限。

上半年20城二手房成交同比下降20%

报告显示,6月份易居研究院监测的20个城市二手房成交约11.7万套,环比减少13%,同比减少5%。由于单月数据可能存在异动现象,这里结合近6月移动平均数据来进行分析。6月的移动平均同比增幅为-20%,降幅较5月收窄了3个百分点。

2018年上半年,20城二手房累计成交约63.5万套,同比下降20%,降幅较1-5月份收窄3个百分点。

观察20城半年度成交量数据发现,2014年以来的本轮周期中,20城的二手房成交规模有明显上升,2016年上半年的最高成交量较2013年的最高值上升了49%。2018年上半年,成交量虽然较2017年下半年略有回升,但仍略低于近6年平均水平附近,明显低于本轮周期最高位2016年的水平,可见市场仍处于下行趋势中。

大连、苏州成交量能相对较强

根据报告的成交量能度排名显示,大连、苏州、金华和南昌4城相对较强。

其中,大连本轮行情启动稍晚,在2016年3月左右才开始启动,但启动之后大连的成交量走势较为平稳。除了在2016年年末2017年年初和今年年初成交量出现比较明显的下滑,其余时间基本上都保持了稳步增长的趋势。后续来看,大连的交易市场目前仍比较火热,但同比增幅曲线已出现下行趋势,预计下半年成交量能将逐渐降温。

苏州本轮行情启动较早,在2016年“930政策”之后成交量出现明显萎缩。但由于城市基本面较强,加上新房供给偏少,经过一年多的低位盘整后,刚需逐渐释放,二手房成交量出现回升。后续来看,苏州成交量将逐渐回归至合理水平,但恐难出现大幅反弹。

金华作为三线城市,在本轮行情中启动较晚,目前市场交易仍较为活跃,但今年2月以来同比增幅已经出现下跌,预计下半年量能将逐渐走弱。

南昌的二手房成交市场在2016年3月份至2016年12月份最为活跃,随后降温趋势明显。2018年4-6月,南昌的二手房市场出现了较大的反弹,6月单月的成交量也创近1年半的新高。后续来看,预计南昌的成交量难以长期维持在较高的水平,将逐渐回归至合理水平,下半年的成交量将有所回落。

此外,报告还显示广州、成都和厦门的成交量能度相对较弱。

广州作为本轮周期领先启动的一线城市,房地产市场受到多次调控,其二手房市场自2017年9月以来一直处于比较冷淡的状态,月度成交量基本都处于2012年以来的平均成交量之下。后续来看,在当前调控政策贯穿全年的背景下,预计成交量仍将处于较弱的水平。

成都在多次调控后,年初以来成交量已经出现回落。今年5月住建部约谈后,成都进一步出台了“515政策”,堵上了诸多限购漏洞,坚决遏制投机炒房行为。随着调控效果的释放,6月成交量迅速下滑,环比下降近40%。后续来看,预计下半年调控将继续发酵,成交量将出现较明显的降温。

厦门在经历了2016年1季度和2017年1季度两轮行情后,目前需求透支程度较高,目前处于低位盘整状态,预计短期内这一走势仍将延续。

从成交量能的角度看,除了广州、成都和厦门外,一线城市中的上海和深圳量能度也同为负值。此外,包括南京、长沙、南宁、杭州等二线城市,其量能也都处于较低的水平。

20城二手房均价同比增幅在3季度或进入负区间

报告显示,国家统计局公布的二手住宅价格指数包含该报告的18个典型城市(除苏州及常熟以外),对这18个城市的价格指数取算数平均值后算出18城二手房价格指数,与18城二手房成交量同比增幅进行对比。

根据历史走势来看,成交量价格曲线走势滞后于成交量曲线。

本轮周期来看,二手房成交量同比在2015年3月归零,之后转正且涨幅不断扩大;2015年11月,二手房成交量同比在106%水平见顶,之后涨幅开始收窄;2017年3月,涨幅由正转负,此后跌幅震荡式扩大;2017年12月到达低位后呈现盘整态势。二手房价格同比在2015年8月由负转正,之后涨幅不断扩大;2017年3月,曲线在19.3%水平见顶后涨幅持续收窄至2018年4月。5月份,均价同比涨幅有所扩大,各地也相继出台了不同程度的调控政策,预计后续价格同比将重新收窄,二手住宅价格同比曲线有望在3季度进入负区间。

附注:

20个典型城市分别为:

北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、南京、厦门、苏州、青岛、南昌、郑州、大连、长沙、无锡、金华、南宁、无锡、扬州、常熟

报告来源:上海易居房地产研究院   执笔人:詹毅凡

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