20城市上半年二手房成交同比降两成,这几个城市很低迷

上海易居房地产研究院近日发布的《2018年上半年20城二手房市场报告》显示，上半年20个城市二手房累计成交约63.5万套，同比下降20%，降幅较1-5月份收窄3个百分点。

易居研究院研究员詹毅凡表示，上半年成交量虽然较2017年下半年有所回升，但仍略低于近6年平均水平，并明显低于本轮周期较高位2016年的水平，可见市场仍处于下行趋势中。从量能度的角度来看，一线城市较低迷，4个一线城市中有3个量能度为负值。后续来看，随着全国整体信贷环境的收紧和“因城施策”不断细化，预计下半年二手房成交量将重新回落至历史平均水平以下，但考虑到刚需支撑，下降空间有限。

上半年20城二手房成交同比下降20%

报告显示，6月份易居研究院监测的20个城市二手房成交约11.7万套，环比减少13%，同比减少5%。由于单月数据可能存在异动现象，这里结合近6月移动平均数据来进行分析。6月的移动平均同比增幅为-20%，降幅较5月收窄了3个百分点。

2018年上半年，20城二手房累计成交约63.5万套，同比下降20%，降幅较1-5月份收窄3个百分点。

观察20城半年度成交量数据发现，2014年以来的本轮周期中，20城的二手房成交规模有明显上升，2016年上半年的较高成交量较2013年的较高值上升了49%。2018年上半年，成交量虽然较2017年下半年略有回升，但仍略低于近6年平均水平附近，明显低于本轮周期较高位2016年的水平，可见市场仍处于下行趋势中。

大连、苏州成交量能相对较强

根据报告的成交量能度排名显示，大连、苏州、金华和南昌4城相对较强。

其中，大连本轮行情启动稍晚，在2016年3月左右才开始启动，但启动之后大连的成交量走势较为平稳。除了在2016年年末2017年年初和今年年初成交量出现比较明显的下滑，其余时间基本上都保持了稳步增长的趋势。后续来看，大连的交易市场目前仍比较火热，但同比增幅曲线已出现下行趋势，预计下半年成交量能将逐渐降温。

苏州本轮行情启动较早，在2016年“930政策”之后成交量出现明显萎缩。但由于城市基本面较强，加上新房供给偏少，经过一年多的低位盘整后，刚需逐渐释放，二手房成交量出现回升。后续来看，苏州成交量将逐渐回归至合理水平，但恐难出现大幅反弹。

金华作为三线城市，在本轮行情中启动较晚，目前市场交易仍较为活跃，但今年2月以来同比增幅已经出现下跌，预计下半年量能将逐渐走弱。

南昌的二手房成交市场在2016年3月份至2016年12月份最为活跃，随后降温趋势明显。2018年4-6月，南昌的二手房市场出现了较大的反弹，6月单月的成交量也创近1年半的新高。后续来看，预计南昌的成交量难以长期维持在较高的水平，将逐渐回归至合理水平，下半年的成交量将有所回落。

此外，报告还显示广州、成都和厦门的成交量能度相对较弱。

广州作为本轮周期先进启动的一线城市，房地产市场受到多次调控，其二手房市场自2017年9月以来一直处于比较冷淡的状态，月度成交量基本都处于2012年以来的平均成交量之下。后续来看，在当前调控政策贯穿全年的背景下，预计成交量仍将处于较弱的水平。

成都在多次调控后，年初以来成交量已经出现回落。今年5月住建部约谈后，成都进一步出台了“515政策”，堵上了诸多限购漏洞，坚决遏制投机炒房行为。随着调控效果的释放，6月成交量迅速下滑，环比下降近40%。后续来看，预计下半年调控将继续发酵，成交量将出现较明显的降温。

厦门在经历了2016年1季度和2017年1季度两轮行情后，目前需求透支程度较高，目前处于低位盘整状态，预计短期内这一走势仍将延续。

从成交量能的角度看，除了广州、成都和厦门外，一线城市中的上海和深圳量能度也同为负值。此外，包括南京、长沙、南宁、杭州等二线城市，其量能也都处于较低的水平。

20城二手房均价同比增幅在3季度或进入负区间

报告显示，国家统计局公布的二手住宅价格指数包含该报告的18个典型城市（除苏州及常熟以外），对这18个城市的价格指数取算数平均值后算出18城二手房价格指数，与18城二手房成交量同比增幅进行对比。

根据历史走势来看，成交量价格曲线走势滞后于成交量曲线。

本轮周期来看，二手房成交量同比在2015年3月归零，之后转正且涨幅不断扩大；2015年11月，二手房成交量同比在106%水平见顶，之后涨幅开始收窄；2017年3月，涨幅由正转负，此后跌幅震荡式扩大；2017年12月到达低位后呈现盘整态势。二手房价格同比在2015年8月由负转正，之后涨幅不断扩大；2017年3月，曲线在19.3%水平见顶后涨幅持续收窄至2018年4月。5月份，均价同比涨幅有所扩大，各地也相继出台了不同程度的调控政策，预计后续价格同比将重新收窄，二手住宅价格同比曲线有望在3季度进入负区间。

附注：

20个典型城市分别为：

北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、南京、厦门、苏州、青岛、南昌、郑州、大连、长沙、无锡、金华、南宁、无锡、扬州、常熟

报告来源：上海易居房地产研究院   执笔人：詹毅凡