南山核心双地铁盘!中海云启源境取证!700万起!新规得房率96%!全套价格表+深度解析曝光!
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今年进入第二季度，不管南头的荔园雅苑，缙樾府，西丽板块的汉园茗院，丹华公馆，还是前海板块的观山海家园，湾启紫荆府，目前所剩的房源均已不多，南山急需品质新盘接棒。
去年9.29新政发布叠加建筑新规出台，大家对于新房的热情逐步升温，核心区域，高使用率，尤其是带优质学位和生活配套的新盘备受追捧。
南山南头，中海云启源境于2025年5月29日取证入市，本次首推1栋1单元，共207套房源，面积有92-95-105㎡的3房2厅2卫，143㎡的4房2厅2卫户型，还有2套顶楼复式229平，备案均价9.04万/㎡，备案单价8.1-10.14万/㎡，总价764-1458万/套，另外有2套240㎡的顶复，备案总价2908-2753万/套，计划在2027年4月30日带精装交房！
中海云启源境是中海集团在深圳打造的第一个新规楼盘，在南山这个地段最高得房率做到了96.9%！确实是极为难得，并且带有南山实验园丁学校的学区，就在小区楼下上学很方便。
中海云启源境毗邻次新神盘豪方天际，带南山第二梯队头部学校“南山实验园丁学校”学位，综合得房率95%+，结合其“吹风价格”，简直是为南山刚改人群量身定制的“全能选手”。
01
项目信息
中海云启源境位于南山区与宝安交界处，毗邻南头次新项目豪方天际和前海东岸，具体位置在北环大道以北，南海大道以西，平南铁路以南。
占地面积：约9006.52㎡
建筑面积：约8.7万㎡
容积率：6.45
绿地率：约30%
总栋数：3栋高层住宅，其中2栋商品房（1座47层、2座21层）和1栋46层保障房
梯户比：1栋一座商品房3梯5户（47F），1栋二座商品房2梯5户（21F）
总户数：708户
商品房总户数：298户
车位数：598个
主力户型：90-95-105-143㎡的3-4房户型
入市时间：2025年5月
学位配套：南山实验园丁学校（九年制）
02
项目配套
项目所在的位置非常不错，生活，交通，学位配套都还算完善。楼下就是南山实验集团的园丁学校，马路对面就是中山公园，12号线地铁口同乐南站直线距离400米，开车10min左右即可抵达南山科技园。
交通配套：
项目距离地铁12号线同乐南站仅400米直线距离，乘坐地铁可换乘5号线、1号线、9号线和11号线，轻松到达宝安、前海和科技园。
驾车可直接上北环大道、南山大道和南海大道，通勤便捷。
教育配套：
项目楼下就是南山实验教育集团园丁学校，可以实现目送式上学，非常方便。园丁学校是南山区教育局下属的九年一贯制公办学校，小学初中成绩在南山区表现不错，基本属于第二梯队的种子选手。
商业配套：
中海云启源境附近大型商业相对匮乏，缺少大型购物中心，但是项目自带商业裙楼，周边有豪方天际写字楼配套商业和前海东岸底商，日常生活的需求也基本可以得到满足。
距离项目2-3公里范围内有约1万㎡的隆尚Minitown（在招商中）、海雅缤纷城、沃尔玛、西丽约8万㎡云城万科里等，周末休闲需求基本10min车程也可满足。
休闲配套：
项目附近有中山公园和南头古城，同时项目内规划有社区体育活动场地465㎡，社区儿童游戏场地300㎡。
中海云启源境将在5月30日-6月5日开始登记冻资，6月7日正式开盘！这次开盘也打出了9.18折的综合折扣优惠，折后均价约8.46万/㎡，折后单价7.44-9.3万/㎡，总价在700-1338万/套，另外2套顶复折后总价2527-2669万/套。
92㎡的3房2卫，西南朝向，折后总价700-750万/套，单价7.62-8.16万/㎡。
95㎡的3房2卫，东北朝向，折后总价741-828万/套，单价7.72-8.63万/㎡。
105㎡的3房2卫，东北朝向，折后总价799-898万/套，单价7.55-8.46万/㎡。
143㎡的4房2卫，东南朝向，折后总价1070-1338万/套，单价7.44-9.3万/㎡。
03
户型简介
中海云启源境产品为90-95-105-143㎡的3-4房户型，采用新规建造标准，使用率较高，相比周边二手项目，户型优势明显。
90㎡三房两卫：紧凑实用型户型，适合3-4口之家
95㎡三房两卫：布局合理，采光良好，实用性强。
105㎡三房两卫：实用性三房，可改四房，功能齐全，性价比较高。
143㎡四房：大面积户型，空间充裕，适合大家庭或有父母同住的家庭。
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竞品分析
中海云启源境周边有两个二手项目，分别是豪方天际和前海东岸，两个项目均是2018入伙的次新小区，成交热度和流通性都不错。
豪方天际：主力户型为74平米的3房1卫和89平米的3房2卫和4房2卫，主打实用性，目前其89平米的户型近期的成交价在780万左右，单价8.6-9万/平米。
前海东岸：主力户型为79平米的2房1卫和89平米的3房1卫，主打居住舒适度，去年底89平米的3房户型成交总价在750万左右，单价8.5万/平米左右。
中海云启源境的销售价格会参照旁边的两个二手项目，总体单价结合开盘折扣可能会更低，且结合户型，使用率和实用性，中海新项目的优势还是比较明显的。
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优缺点分析
项目优点：
1.教育资源：楼下就是南山实验园丁学校，南山第二梯队头部学校，近两年普高率均超85%，教育实力强大。
2.交通便利：地铁12号线同乐南站近在咫尺，多条主干道环绕。离南山科技园距离适中，通勤便捷，是科技园上班族的理想选择。
3.产品稀缺：核心区域的房子，次新+学位+使用率是未来保障增值保值以及流通性的关键三要素，这三点无疑云启源境都具备。
4.高使用率：相比周边二手，云启源境户型使用率和实用性都更出色，所有户型使用率均超90%。
项目缺点：
1.噪音影响：项目靠近北环大道和南坪快速路车流量较大，靠马路的户型会有些噪音影响。
2.配套不足：大型商业配套缺乏，购物娱乐需要一定距离出行。
3.不够纯粹：保障房占比过大（410/708），商品房占比不高。
4.车位不足：由于保障房占比过高，车位比例略显不足
06
总结
中海云启虽然环境和配套相比南山其他核心区域略显不足，但结合其价格，得房率和优质学区资源，算是今年南山为数不多的优质新房项目。
这个项目非常适合南山宝安工作，同时注重孩子教育的刚需改善家庭，今年考虑在南山购买学位新房，预算在700-1000万的朋友，可以重点关注下这个项目。
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