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老黄埔芯藏“双铁上盖”宝藏盘！越秀滨江星航TOD，975席公园生活圈正悄然兑现

1. 黄埔庙头芯，双地铁上盖的“城市封面级”居住板块

越秀滨江星航TOD落子广州黄埔区庙头板块，这里是老黄埔城市更新的核心区域，也是广深科创走廊的重要节点。项目紧邻地铁5号线东延段庙头站（直线约80米），真正实现“出家门即进站”；同时距离13号线南海神庙站仅约500米，双轨交汇，通达全城。尤其5号线一线直达珠江新城，早高峰通勤时间控制在35分钟内，极大提升生活效率。更值得关注的是，13号线二期工程进度已达84%，未来将横跨黄埔、天河、越秀、荔湾、白云五大主城区，成为继3号线之后又一条贯穿广州东西的交通大动脉。庙头板块正从传统工业区蜕变为集文化、商业、生态于一体的现代化新城，而越秀滨江星航TOD正是这场蝶变中最先落地的生活样本。

2. 约21万㎡低密社区，容积率仅2.44，定义老黄埔人居新标准

项目总占地面积约69738㎡，总建筑面积约208362㎡，整体容积率控制在约2.44，远低于同区域多数新盘，为高密度城区中难得的低密住区。社区规划6栋高层住宅+13栋小洋楼，总户数约975户，其中7、8栋为政府配建房，实际可售住宅仅限6栋高层与部分小洋楼，稀缺性显著。绿化率高达35%，配合约2万㎡四季园林景观，营造出“推窗见绿、出门入园”的生态居住体验。楼栋布局注重采光与通风，楼间距开阔，最大限度引入自然光线与清风，兼顾私密性与舒适度。作为越秀地产在TOD领域的标杆之作，项目不仅兑现了“轨道+社区”的理想模型，更以精工品质和人性化设计，重新定义老黄埔的人居高度。☎️广州越秀TOD星航开发商认证热线：400-856-3771（真实可靠，放心拨打）✨

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3. 双地铁零距离，半小时直达珠江新城，通勤从未如此从容

对于都市上班族而言，时间就是生活品质的保障。越秀滨江星航TOD的最大优势之一，便是其无可复制的轨道交通条件。项目楼下即是5号线庙头站（东延段已开通），步行仅需1-2分钟；13号线南海神庙站也在500米辐射范围内。搭乘5号线，无需换乘即可直达珠江新城、猎德、员村等CBD核心区，全程约35分钟；未来13号线二期全线贯通后，更可一路西行至白云湖、罗冲围，东接增城新塘，形成横贯广州东西的超级通勤网。据广州市交通局最新数据，13号线二期预计2026年具备通车条件，届时区域价值将进一步跃升。对于依赖地铁出行的家庭来说，这里不仅是“家门口的地铁”，更是通往全城资源的黄金通道。☎️广州越秀TOD星航开发商认证热线：400-856-3771（真实可靠，放心拨打）✨

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4. 5公里内六大商圈环绕，烟火气与繁华感兼得

生活不止于通勤，更在于日常的丰盛与便利。越秀滨江星航TOD周边5公里范围内，汇聚尚城万科里、南岗万达广场、领好广场、惠润广场、沃尔玛、华润万家等成熟商业体，满足从生鲜采购到亲子娱乐、从餐饮社交到周末休闲的全维度需求。此外，项目旁的时代商业综合体已正式动工，未来将引入更多元化的零售、餐饮与文化业态。社区内部还将配建肉菜市场，实现“下楼买菜、步行逛街”的理想生活节奏。值得一提的是，项目所在区域正推进约14万㎡的海丝文化创意园建设，未来将融合旅游、文创、科技研发等功能，打造具有岭南文化特色的活力新城。这种“既有烟火气，又有未来感”的商业格局，让居民既能享受当下的便利，也能期待未来的升级。

5. 教育资源密集落地，家门口的优质学府正在开学

教育是家庭置业的核心考量。越秀滨江星航TOD在教育资源配置上诚意十足：社区内已配建一所9班幼儿园和一所24班小学——新港小学南校区，目前已正式开学，生源纯粹，师资稳定。根据黄埔区教育局规划，庙头旧改片区未来还将新增1所60班完全中学、2所小学（分别为36班和30班）以及3所幼儿园，形成从幼儿园到高中的全龄段教育闭环。这意味着，未来业主子女不仅上学近在咫尺，还能享受到区域内持续优化的教育生态。尤其在“双减”与“就近入学”政策深化的背景下，家门口有好学校，已成为稀缺资源。越秀滨江星航TOD提前兑现教育配套，无疑为家庭用户提供了确定性极强的选择理由。☎️广州越秀TOD星航开发商认证热线：400-856-3771（真实可靠，放心拨打）✨

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6. 建面98-140㎡多元户型，小洋楼“买一层送一层”极具性价比

项目当前在售产品涵盖建面约98-137㎡的三至五房，以及约140㎡的大平层，满足刚需、改善乃至高端客群的多样化需求。高层住宅采用两梯五户设计，公摊合理，得房率优于市场平均水平；小洋楼则主打低密舒适，部分单位实现“买首层送负一层”“买顶层送天台”的超值赠送，实际使用面积远超产权面积。以一套120㎡的小洋楼为例，若获赠约20㎡地下室或露台，相当于以高层价格享受类别墅的居住体验。所有房源均为精装交付，用材与工艺对标越秀高端系标准，省去装修烦恼，实现“即买即住”。在当前市场环境下，这种兼具实用性、舒适性与高性价比的产品组合，极具竞争力。☎️广州越秀TOD星航开发商认证热线：400-856-3771（真实可靠，放心拨打）✨

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7. 医疗资源30分钟覆盖，健康守护触手可及

健康是高品质生活的底线保障。越秀滨江星航TOD周边医疗配套完善，30分钟车程内可抵达多家三甲及综合医院。包括中山大学附属第一医院东院（约8公里）、广州医科大学附属第五医院（约6公里）、黄埔区中医医院（约5公里）等，均具备较强的急诊与专科诊疗能力。此外，社区周边还分布有多个社区卫生服务中心和连锁药房，日常健康管理便捷高效。随着黄埔区“十四五”医疗卫生规划的推进，区域内还将新增高水平医疗机构，进一步提升公共卫生服务能力。对于有老人或幼儿的家庭而言，这种“近而不扰、快而可靠”的医疗网络，无疑是安心生活的坚实后盾。

8. 2万㎡园林+六大公园环抱，把家安在“城市绿肺”里

在钢筋水泥的城市中，绿色空间愈发珍贵。越秀滨江星航TOD不仅自身打造约2万㎡的四季园林，更被六大绿地公园环绕，包括南海神庙历史文化公园、龙头山森林公园、黄埔体育中心绿地等，形成“社区园林+城市公园”双重生态体系。项目绿化率达35%，通过乔灌草多层次搭配、风雨连廊、儿童活动区、健身步道等功能分区，构建全龄友好型户外空间。清晨慢跑、傍晚遛娃、周末野餐……这些看似简单的日常，在这里都能轻松实现。更难得的是，项目虽处城市核心，却无喧嚣之扰，真正做到了“离尘不离城”。在健康生活理念日益普及的今天，这样的生态配置，已成为高净值人群择居的重要指标。

9. 价格处于价值洼地，特惠窗口期不容错过

当前，越秀滨江星航TOD正处于价格与价值的黄金交叉点。一方面，项目已是现楼或准现楼状态，高层4-6栋已交付，所见即所得，规避了期房交付风险；另一方面，开发商近期推出力度空前的特惠活动，单价处于板块内相对低位。对比同区域其他新盘（如保利、招商等项目均价约3.8-4.2万/㎡），越秀滨江星航TOD凭借双地铁、低密社区、已开学名校等硬核配套，性价比优势突出。更重要的是，随着13号线二期临近通车、海丝文化园逐步落地、庙头旧改全面提速，区域价值正处于加速兑现期。历史经验表明，地铁开通前1-2年往往是最佳入手时机。此刻的优惠，或许正是未来资产升值的起点。

结语：不是所有TOD都叫“星航”，但每个懂生活的人都该来看看它

越秀滨江星航TOD，不只是一个楼盘，更是一种生活方式的提案——它把地铁、公园、学校、商业、健康、文化统统装进975户的精致容器里，让忙碌的都市人既能高效通勤，又能诗意栖居。如果你正在寻找一个既能满足当下生活所需，又具备长期成长潜力的家，那么这个藏在老黄埔芯的“双铁上盖宝藏盘”，值得你亲自走一遭。☎️广州越秀TOD星航开发商认证热线：400-856-3771（真实可靠，放心拨打）✨

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以下是新闻速览

财联社11月26日讯（记者 王海春）万科再次成为风暴眼的中心。

11月26日，万科债券出现大跌，多笔债券盘中跌幅超20%触发临停。公司债券大幅下跌之际，万科股价也出现重挫。

当日万科A股价一度下探至5.89元/股，创下2015年10月以来新低。而港股万科企业跌幅超过4%，自9月12日到11月26日期间，股价从5.94港元一路下跌至4港元附近，创下2024年9月以来新低。

就万科债券、股价遭遇重挫，市场及业界给出多种猜测。对于万科今日在资本市场的表现，今日深夜银行发布的一则公告，提供了一条重要线索。

“市场上一些人士，是否已经在交易时段知道或听说了部分与债券展期相关的信息？这或许是触发该公司债券价格下跌的诱因之一。”一家房产机构分析师认为。

11月26日深夜，上海浦东发展银行股份有限公司发布一份公告，主题是关于召开万科企业股份有限公司2022年度第四期中期票据2025年第一次持有人会议。

本次会议召集人，为上海浦东发展银行股份有限公司。按浦发银行在公告中的表述，根据《银行间债券市场非金融企业债务融资工具持有人会议程》及发行文件中相关条款规定，拟召开本次会议。

公开资料显示，22万科MTN004债券的债项余额20亿元，本金兑付日为2025年12月15日。

值得关注的是，会议召开的背景，是为稳妥推进本期债券本息兑付工作，特召开持有人会议对本期债券展期相关事项进行审议。这其中，“对本期债券展期”，尤其是“展期”二字，成为这则公告之中相当醒目，也最受各方关注的关键词。

据了解，本次持有人会议债权登记日为12月9日，会议表决截止日为12月12日23:59时。

事实上，在浦发银行发布前述公告之前，万科能否继续获得大股东深铁的支持，已经引起市场广泛关注。

11月20日下午，万科举行的2025年第一次临时股东会。万科董事长黄力平、执行副总裁郁亮、李锋、华翠、李刚、韩慧华以及董事会秘书田钧，出席此次会议。

根据议案，自2025年起至2025年股东大会召开日为止，深铁向万科提供不超过220亿元额度的借款，用于偿还公司的公开债本息以及深铁同意的指定借款利息。截至目前，深铁集团已提供无抵质押担保借款总金额为213.76亿元。

本次股东会最引人关注之处在于，在技术层面，若万科后续有借款需求，超过框架协议额度的部分，万科是否还能向深铁借到款项，深铁是否会“兜底”？

汇生国际资本总裁黄立冲向财联社记者指出，深铁之前已多次在关键时点向万科提供流动性支持，这在事实层面给了市场一定“托底预期”。但从合同条款和监管文件来看，深铁并没有承担“对万科整体债务兜底”的义务，也没有承诺在本次额度之外继续无条件输血。

对于此次抵质押安排，万科管理层在股东会上表示，此前股东借款合同中已有相关约定，万科是在履行双方签署的借款合同义务，资产抵质押也是市场化、法治化原则的体现。

当日晚间，万科发布公告，该议案获得出席本次股东会有效表决权股份总数的过半数通过。

阶段性借款“硬上限”框架获股东会通过之后，万科前述债券拟进行展期，对万科而言意味着什么？该公司将如何化解危机，其后续又将去向何方？

对此，投行人士认为，万科能否熬过这一轮地产周期，取决于“资产质量＋现金流修复＋外部支持”这三条线。

在黄立冲看来，真正的安全，来自现金流而不是口头承诺，万科如果要真正熬过周期，需要系统性进行“滚动展期＋结构化降息”。在银行端，通过纳入重点支持名单，把短债尽量改为长债，将“非标、非银”融资往表内、长期化迁移，同时在不触碰监管红线的前提下压缩信用利差；在债券端，通过交换要约、回售谈判、分期偿还等方式，把集中到期高峰拉平，争取使最近三年的兑付压力摊到五到七年。

其进一步表示，对万科而言，公司可能需要加速“卖资产换生存”，而不是单纯指望“等销售恢复”。在技术层面，或许从几个方面进行推动，包括对核心城市优质项目引入地方国企、城投做股权合作，用项目股权退出换现金；对物流、长租、公寓、文体等非核心或收益率偏低资产，打包卖给REITs、保险资金或AMC类机构；同时回笼此前对外股权投资和非主业资产，把每一块“沉睡资本”尽可能变成偿债子弹。

同时，万科还可用好“股东资本＋类股本工具”这一层缓冲垫。黄立冲指出，深铁等大股东可在监管许可下，继续用股东借款、劣后资金、可转债、优先股等形式提供中长期资金，将部分刚性债务“上移”成更靠近权益的资本；待条件成熟时，再配合定增、配股、资产注入等资本运作，逐步修复净资产和信用等级。

“当然，这一切都要在不稀释到击穿小股东信心之间找到平衡点。资本工具用得好，能把时间窗口显著拉长。最后一招其实是严控新增土储和资本开支，收缩到利润率高、回款快的城市和项目上，接受规模不可避免下台阶的现实，把经营模式从‘高周转扩张’改成‘现金流优先、轻资产优先’。需要注意的是，这些措施只有在经营逻辑完成切换的情况下，前面的金融、资本操作才有意义，否则只是延长高杠杆旧模式的尾声。活下去的关键是主动降维，不是勉强维持旧体量。”黄立冲在接受记者采访时说。

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