龙岗新生地铁站精装房,总价198万买83平精装3房,阳光香格里(深圳龙岗)深度测评!
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一、项目概况
开发商：深圳市阳光华艺房地产有限公司（深耕深圳20年，开发过阳光海滨花园、正东名苑等标杆项目）。
基础数据：
占地面积
：约1.66万㎡，总建面7.3万㎡，容积率3.27，绿化率40%，车位配比1:0.85（540户配459个车位）。
户型设计
：主推68-106㎡精装2-4房，得房率73%-74%，全屋飘窗可拓展空间，部分户型赠送露台。
交付标准
：精装现房（2024年10月交付），配置方太、TOTO等一线品牌，含新风系统、净水器、隔音楼板等。
建筑认证
：国家绿色建筑三星级（深圳刚需盘唯一）+美国WELL金级健康住宅标准（对标深圳湾一号）。
二、核心配套
1. 交通
地铁
：毗邻3号线东延线新生站（步行1.3公里，预计2025年通车）及规划21号线，深惠城际坪地站（2026年通车）6站达南山。
自驾
：盐龙大道直连水官高速，30分钟达福田，40分钟抵南山。
2. 教育
仙田外国语学校
：72班九年一贯制公立学校（小学48班，初中24班），硕士教师占比40%，积分门槛较低（深户+商品房可稳入）。
其他学校
：德邦高级中学、东兴外国语学校等。
3. 商业与生态
商业
：自带4300㎡底商，2公里内有今日中心（10万㎡）、万达广场（在建）及万科广场（车程15分钟）。
生态
：清林径森林公园、红花岭低碳生态公园等八大公园环绕，毗邻新生水库（30公顷）。
4. 医疗：龙岗区人民医院（三甲）、龙岗中心医院等，车程10-20分钟。
三、价格与竞品
1. 价格策略
备案价
：3.58万/㎡，折后单价2.5-3.04万/㎡（工抵房特惠），总价235万起。
主力户型总价
：
83㎡三房：235-245万
106㎡四房：285-312万。
2. 竞品对比
项目
单价（万/㎡）
优势
劣势
阳光香格里
2.5-3.04
双认证精装现房、教育强
地铁需接驳、车位紧张
保利雍山郡
2.45-2.8
现房、精装交付
高密度、户型使用率低
颐峰名庭
2.1-3.34
低密社区、生态优
环境争议、回迁房混居
四、优劣势总结
优势：
教育确定性
：仙田外国语学校积分友好，目送式上学。
健康住宅
：绿建三星+WELL金级双认证，隔音、净水、新风系统提升居住品质。
生态宜居
：八大公园环绕，低密社区（容积率3.27）。
劣势：
通勤依赖远期规划
：3号线东延线未通车前依赖公交接驳，南山/福田通勤超1小时。
环境争议
：西北侧600米处有停用垃圾填埋场及医疗废物处理中心，存在潜在气味问题。
车位紧张
：高峰期停车压力较大（459车位配540户）。
五、适配人群
龙岗本地刚需
：预算200-300万，需现房+优质学区，能接受远期配套兑现周期。
健康住宅追求者
：重视环保、隔音、水质等健康指标的改善型家庭。
长线投资者
：押注国际低碳城（规划产值3400亿）及超400万㎡旧改红利。
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