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⭐越秀星科源启⭐

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光明越秀星科源启位于深圳光明区科学公园板块，是越秀地产在光明中心区打造的 “地铁口、公园旁、高拓展、品质社区” 改善型住宅。项目以 “科学城芯、双地铁TOD、越秀品质、实用户型” 为核心价值，是光明区定位中高端的品质住宅。

项目信息：项目总占地面积约2.8万㎡，总建筑面积约13.5万㎡，容积率约4.5，绿化率35%，规划5栋33-40层住宅，共约800户，产权70年，精装交付，物业费4.2元/㎡/月，预计2026年底交付。

核心亮点：

光明科学城核心，占位国家战略：项目位于光明科学城中心区，毗邻深圳湾实验室、中山大学深圳校区等顶级科研机构，享受国家级科学城的规划红利和人才聚集效应，区域发展确定性强。

双地铁TOD，高效通勤网络：项目为地铁6号线科学公园站上盖，并与规划中的18号线（宝盐线） 交汇，是光明规划的双地铁枢纽。6号线可快速接驳深圳北站，通勤效率在光明第一梯队。

“N+1”高拓展，功能主义典范：项目主推建面约89-128㎡的三至四房，采用市场成熟的“N+1”高拓展设计，在有限面积内实现功能最大化。精准满足光明多孩家庭、产业人才对“多一间房”的核心诉求，是项目去化的核心引擎。

越秀品质，国企保障：越秀地产为广州国企，资金实力和稳健性在行业内名列前茅。其项目通常注重工程质量和基础品质，“国企”标签在当前市场环境下为项目的交付和安全提供了重要保障。

科学公园辐射，生态宜居：项目毗邻深圳科学公园，可享公园绿地的生态辐射。同时，周边规划有华润万象系商业、科学城体育中心等顶级配套，未来生活便利性和城市界面优越。

价格与产品：参考光明中心区新房价格（约4.5-5.5万/㎡）及项目综合条件，预计单价将在5.0-6.2万/㎡区间。主力总价段预计在445-794万，以500-650万的功能性四房为主力，是光明本地改善及南山外溢客群的主流选择。

销售状态：项目预计2025年下半年入市，目前城市展厅已开放，接受咨询登记。其“国企+地铁+高拓展”的组合，在光明市场具有清晰的卖点和吸引力，预计关注度较高。

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越秀星科源启，由越秀地产打造，总占地面积约3.87万㎡，总建筑面积约20.34万㎡，容积率5.3，绿化率30.03%，分3期3个地块开发，共由10栋住宅组成，其中9栋是商品房，1栋是公租房，配建有1所18班制幼儿园。

2025年9月29日，位于深圳市光明新湖街道光明科学公园东板块的新楼盘『越秀星科源启府』！

首发1栋1单元153套建面约89㎡竖厅动静分区三房两卫、89㎡竖厅双龙抱珠通透三房两卫、约112㎡竖厅动静分区四房两卫，备案单价3.5-4.4万，备案均价约4万，总价约312-493万。

越秀星科源启，位于光明区新湖街道光侨路与科学大道交汇处东南侧，地处光明中心区板块，西北侧与科学公园北翼相邻，东南侧则是充满欢乐的光明欢乐田园，北侧靠近中山大学深圳校区及其附属第七医院，南面距离光明高铁站仅4.8公里。

【多维配套 约3km城市缤纷生活圈】

【人文集萃】约1.5km内汇聚深圳科学技术馆、深圳国际美术馆(在建中)、科学城体育中心(在建中）、新湖文体中心(在建中)，约3.5KM内光明文化艺术中心、光明国际马术中心等配套簇拥。体验科技与艺术的日常浸润，感受马术的优雅魅力，“人、文、艺、体”皆在左右

【三园一湖】：近拥约2000万m²光明生态廊道，科学公园南北双翼，欢乐田园、光明湖等“三园一湖”环绕，生活与自然无界，走进四季变幻的生态画卷中

【教育无忧】：项目规划一所幼儿园，东侧规划一所九年制学校，约1.5km直达中山大学附属学校，约5km内10余所优质中小学环绕，从启蒙到升学托举“未来科创菁英”的每一步

【缤纷商业】：约4km内汇聚约17万㎡天安云谷商业（部分已开业）、约4.8万㎡万达广场，约10万㎡蓝鲸世界、约6万㎡星河COCOCity（在建中）等四大商圈，潮趣生活、精彩纷呈，满足您对未来生活的多元想象

【健康守护】约1km中山大学附属第七医院，约3.5km光明人民医院，两大三甲医院，先进医疗设备，著名医师团队，365天守护家人的安心生活

【一高铁两地铁三高速 畅达全城】

直线距离约1km内汇聚6号线支线圳美站、光明站双地铁站点，可换乘地铁13号线(在建中)，约5km直达高铁光明城站，近享龙大高速、南光高速双交通动脉，畅享大湾区1小时生活圈

（数据来源:百度地图测距）

越秀星科源启，由越秀地产打造，总占地面积约3.87万㎡，总建筑面积约20.34万㎡，容积率5.3，绿化率30.03%，分3期3个地块开发，共由10栋住宅组成，其中9栋是商品房，1栋是公租房，配建有1所18班制幼儿园。

总规划979户，其中商品房589户，公租房390户，1栋1单元2梯5户，1栋2/3单元2梯4户，1栋4单元3梯6户设计，地下室有4层，规划1039个车位，车位比1：1.06。

1、开发商：深圳晟越房地产开发有限公司

2、物业公司：广州越秀物业发展有限公司深圳分公司

3、物业管理费：待定，参考3.9元/㎡

4、总占地面积：1.53万/㎡

5、总建筑面积：13.68万/㎡

6、容积率：6.23

7、绿化率：30.03%

8、产权年限：待定，70年产权住宅

9、总户数：979户

10、总栋数及楼高：5栋，31-38层

11、梯户比：2梯4户/2梯5户，3梯6户

12、车位数：1039个

13、车位占比：1：1.06

14、交楼时间：期房，预计在2028年上半年

15、交楼标准： 精装

户型鉴赏：

一：建面约89平方A1户型三房两厅两卫

亮点1:客厅270度采光设计，客厅更是采用了当下最流行的设计风格「无主厅化」，而且客厅的凸窗进深达到了80CM。

亮点2:入户玄关S型冰箱位，能更大释放出厨房的操作空间，阳台+三个卧室均拥有无敌开阔的视野。

亮点3:主卧270度转角无柱凸窗，根据和周边楼盘对比，只有越秀这个户型做到了无柱，这让整个主卧的采光和视野能达到豪宅级别的居住体验。

亮点4:发现没有，两个卫生间没有上下水内管的设计，因为越秀为了能更大化的利用洗手间，将该户型的上下水管设计到了墙外侧，而且设计到外侧还不影响整个楼梯的外立面，果然越秀还是用了心在做设计的。

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二：建面约89平方B1B2户型三房两厅两卫

亮点1:当下市场最稀缺的客厅南北通透的小面积产品，是真正意义的南北对流，这种设计一般会应用到110平以上的四房。除了客厅能做到南北通透，主卧也是能做到南北通透。

亮点2:大户型才会设计的入户玄关，越秀89平方三房就做了，玄关能提供更大的收纳空间，同时隐私性还特别好，关键是玄关那里还有一个采光窗。

亮点3:客厅和相邻的卧室无承重墙，厨房和餐厅也无承重墙，实际居住中按主业需求都是可大可小的，户型百变灵活，打造全生命周期的家。该户型也是越秀光明项目实用率最高的户型，应该也是关注度最高最抢手的一个户型。

三：建面约112平方C1户型四房两厅两卫

亮点1:客厅与相邻房间之间，餐厅与厨房之间均无剪力墙，提供大方厅的可能性，主卧与相邻房间之间无剪力墙，提供房间合并的灵活性。

亮点2:把其中一个房间放到入户玄关位置，如果是作为办公室或者电竞房使用，能做到和休息区互不干扰。如果作为房间使用，可以用于父母房，能提供更好的居住隐私。

亮点3:主卧270度转角无柱凸窗，根据和周边楼盘对比，只有越秀这个户型做到了无柱，这让整个主卧的采光和视野能达到豪宅级别的居住体验。

亮点4:超大景观阳台，且是朝南看小花园林，晾衣区和阳台景观面分开，不仅不影响客厅采光，而且晾衣服私密性还好，特别是朋友来家里做客的时候。

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“郑州一家乐乐茶都没有了吗？”近日不少网友发帖称，郑州所有乐乐茶门店均已在2026年之前闭店，同时，不少广州的朋友也发帖称，当地已经没有乐乐茶门店，引发大量关注。

据界面新闻，1月13日，乐乐茶官方客服表示，目前郑州确实已经没有门店。另据蓝鲸新闻，早在2022年，乐乐茶广州全部门店就已关闭，需注意的是，广州是目前奶茶门店数最多的地方，拥有近14000家奶茶店。

图：2022年广州最后一家乐乐茶关店前，市民排队，来源：南方都市报

事实上，近年来乐乐茶的门店拓张并不理想，窄门餐眼数据显示，乐乐茶近一年关店数为132家。截至目前，乐乐茶在营门店数为399家，覆盖27省份、79个城市。

其中，除上海和江苏门店数破百外，包括新疆、贵州、青海、甘肃、广西、海南在内的多个省份仅有一家门店，在河北的门店为6家。

乐乐茶门店数量，来源：窄门餐眼

资料显示，2016年2月，乐乐茶在上海五角场开设首家门店，以“茶饮+软包”起家。

2017年，借助脏脏包的热度，乐乐茶在上海的甜品店人气一度盖过了来自纽约的Lady M，并且借着脏脏包的热度趁势推出自家吉祥物乐乐君的购物袋、手机壳等周边。“脏脏包”大爆品让这个新茶饮品牌一炮而红，并因此成为资本的宠儿。

图：多个明星发布吃脏脏包动态

天眼查APP显示，2019年乐乐茶完成了近2亿元的Pre-A轮融资，由祥峰投资领投，致君水滴、普思资本、众海投资、汉能创投、如川资本跟投。

当年7月，乐乐茶门店迅速发展，遍布上海、北京、广州、杭州、西安、南京等逾10座城市。2022年，乐乐茶第100家门店暨首家环保GREEN店落沪营业；2023年4月，乐乐茶正式开放加盟。

值得一提的是，2021年7月，市场传闻喜茶、元气森林欲收购乐乐茶，并给出40亿元估值，后被喜茶和元气森林先后否认。最终奈雪的茶在一年半后斥资5.25亿元收购乐乐茶43.64%股权，并成为后者的第一大股东。据此计算，乐乐茶的整体估值约为12.03亿元。

近年来，随着众多奶茶新品牌的崛起，乐乐茶等初代网红奶茶品牌的发展空间受到挤压，研发的新品也受到质疑。

图：部分网友评价

2025年12月19日，多位顾客反馈乐乐茶新品“苹果糖”存在粘牙等多个问题。次日，乐乐茶发布致歉声明称，第一时间全面核查了全国门店的苹果糖系列出品。不符合标准的产品已立即下架，相关门店已责令立即整改，并对出品严重不符的门店进行了严厉处罚。

在日渐激烈的竞争形势下，初代奶茶品牌开始压缩规模。数据显示，近一年新增门店数前五的品牌分别是蜜雪冰城、古茗、爷爷不泡茶、茉莉奶白和沪上阿姨。

而昔日的初代网红喜茶、奈雪的茶、乐乐茶均不在列。截至2026年1月12日，奶茶饮品赛道品牌总数超4000个，门店总数近40万家，近一年新开门店9.18万家，但净增长却是负数，一年内减少了3.5万家门店。