银行信贷:新规下房地产还能如何融资

短期来看，银行信贷规模再难高歌猛进，中小型开发商融资处境艰难。 

去通道、限制杠杆、穿透核查等成为本年度的监管主题词。

日前发布的《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》中，除了打破刚兑、限制杠杆、消除多层嵌套外，对过渡期、非标估值等做了进一步调整。

“与去年11月份征求意见稿相比，（资管新规）对过渡期、净值化、多层嵌套方面有调整，但打破刚性兑付的措施定会继续，不会改变。”某国有银行高层向《中国房地产金融》表示，新规的推进主要还是希望发挥资产管理业务功能，降低融资成本，将资金引向实体经济。

“目前银行在地产方面的业务普遍收缩至低位了。有些银行已经暂停了前期的拿地融资业务。”该人士向记者描述资管新规后银行对于房地产业务的整体影响。

银行业务

在资管新规推出之前，《商业银行委托贷款管理办法》落地，银行以非信贷方式输血房地产被勒令规范，通道业务正式受限。

资管新规堪比“重型武器”，影响涉及银行、信托、证券、基金、期货等多种金融机构。其中，对于银行尤其是银行理财业务的影响相对较大。

目前，打破刚性兑付、实现净值化管理，是新规对银行资管产品转型提出的迫切要求。投资者在投资理财时更加理性，根据自己的风险偏好做出选择，做到“买者自负”。

其次，资管新规提出，资产管理产品直接或者间接投资于非标准化债权类资产的，终止日不得晚于封闭式资产管理产品的到期日或者开放式资产管理产品的最近一次开放日。

由于目前银行理财的期限普遍在1年以内，而非标资产往往周期较长，最长可以达10年。因此业内预计，未来银行理财投资非标资产的规模也会大幅下降。

截至2017年底，银行理财的非标准化债权类资产配置比例为16.22%，规模在4.79万亿元左右，仅次于债权42.19%的配置比例。

而在这一趋势下，未来会有更多非标资产寻求以标准化方式回归。

此外，资管新规严控资金池模式，银行理财产品采用的这种模式将极大约束发展，业内人士告诉记者，未来难有像过去的节奏，通过银行理财产品对房地产进行直接配置。

回看监管路径，资管似乎是最早感到疼痛的领域。但记者观察到已经有一些银行宣布将设立资管子公司，包括光大银行、浦发银行、中信银行、招商银行等。

另一位银行高层告诉记者：“新生的行业发展会是一种循序渐进的过程，央行在调节的过程中收放有度。设立资管子公司除了银行整体降低风险之外，可以设立很好的激励机制，从而提高品牌影响力，公募基金就是较好的例子。此外，未来银行将在债券方面着重发力。”

融资现状

此次新规推出，房地产行业迎来了大调整。从春节后房地产企业的融资情况来看，今年的地产融资相对不太乐观。

“短期来看，目前银行不是高歌猛进，而是风险整顿的时候。正处于清理整顿期，业务呈现收缩状态。但明星项目我们还是非常看好。”在开发商的选择上，两位高层均表示目前主要看重全国前三十强的房地产商，比如碧桂园，其项目品牌本身就拥有很强的背书。

相对而言，那些地方性的中小型房地产商之后的日子将会越来越难。“原来环境相对宽松的情况下，很多中小型开发商会通过各种渠道去融资、拿地。所以现在融资会非常困难，目前很多中小型开发商资金链已经断了。”一位银行资管部人士表示。

在项目选择上，大部分银行只做满足“432条件”的开发贷、并购贷以及经营性物业贷款。所谓“432”，是银行、信托公司对房企发放信贷的红线，来自于2003年央行121号文，重点对房企放贷做了规范要求。融资项目需要满足：四证齐全，国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证；该项目总资金中必须至少有30%的资金来自于融资方；融资方至少拥有二级以上（包括二级）的开发资质。

据了解，除了收紧房贷门槛外，目前开发贷相对较多，而并购贷较少。这样的调整，源于1月29日《上海银监局关于规范开展并购贷款业务的通知》，通知表示就并购贷业务加强规范，特别是控制并购贷款的投向，应该穿透监管。

有分析师认为，监管趋严下，一些操作灵活的地方性小银行或成为未来银行融资的重要渠道，开发商或许会偏向于这类银行合作。但整体而言，银行对于开发商的资质要求会越来越严格。

未来机会

“未来房地产业的助攻地不是一线而是二三四线的城镇化项目。”某国有行高层认为，一二线城市的三旧改造项目，对于部分银行来说依旧有较大的操作空间。

目前银行投向地产的资金越来越少，地产融资成本大幅提高，部分银行走表外的资金其成本都已经在年化10%左右。“但即便这样，很多开发商都抢着分这杯羹。”一位银行资管部人士表示非常吃惊。

上述人士认为，从目前与他交流的大开发商的注意力和政策来看，地产项目中长租公寓是另一个热点。该领域空间较大，尤其在旧楼改造方面存在较多机会，但对于模式，整个行业都持观望状态。

那么房地产还能如何融资？2018年，ABS、ABN、REITs等产品在主流融资产品中将占据相当大的份额，尤其是资产证券化产品。

4月25日，中国证监会和住房城乡建设部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》称，重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金（REITs）。

发行住房租赁资产证券化产品将需要符合下列条件：一是，物业已建成并权属清晰，工程建设质量及安全标准符合相关要求，已按规定办理住房租赁登记备案相关手续；二是，物业正常运营，且产生持续、稳定的现金流；三是，发起人（原始权益人）公司治理完善，具有持续经营能力及较强运营管理能力，最近2年无重大违法违规行为。

记者了解到，对于房企租赁类项目的信贷，有些银行会重点关注，给予特别通道提供信贷支持。

由于房地产作为资金密集型产业，离开银行信贷的支持是难以想象的，但在去通道、去资金池、强监管约束机制下，房地产信贷将告别高速增长时代，银行全面审慎监管、支持实体经济将是未来发展的注脚。

来源：中国房地产金融