龙华核心区低密度现房社区再出尾盘,红山的安宏基天曜府怎么样?值得入吗?深度测评来了解!
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作为龙华红山片区兼具“地铁口+低密舒居+现房交付”的争议性项目，安宏基天曜府以“红山中央豪宅区+双地铁+全龄配套”为卖点，但面临高单价等争议。以下结合最新市场动态解析其核心价值与潜在风险👇
一、基础信息
开发商：安宏基集团，物业为安宏基物业
定位：13.14万㎡ TOD综合体（含住宅、商业、教育），主推“红山中央豪宅区+4.16低容积率”概念
价格：
备案价
：7.2万-7.3万/㎡（精装交付），总价378万起（57㎡两房）至1540万（135㎡四房）
促销政策
：首付5%起，绑定10年车位使用权享额外折扣，部分房源单价低至6.9万/㎡
体量：总建面13.14万㎡，4栋35-43层超高层，容积率4.16，车位比1:1.58（898个车位）
交付时间：2025年12月（精装现房）
二、核心优劣势分析
✅ 优势
交通与区位价值
双地铁覆盖
：距地铁4/6号线红山站450米，1站达深圳北站换乘5号线，15分钟至福田CBD，30分钟至前海/南山
产城融合
：毗邻深圳北站国际商务区、留仙洞总部基地（大疆/万科总部），规划60万高端就业人口导入
配套成熟度
商业集群
：自带1.27万㎡商业街，周边COSTCO华南旗舰店（2024年底开业）、红山6979、龙华天虹等超200万㎡商圈
人文与生态
：步行500米达深圳美术馆新馆、图书馆北馆；背靠红木山郊野公园（91.4公顷），生态绿氧环绕
教育资源稀缺性
全龄教育链
：自带6班幼儿园，一路之隔龙华区实验学校（九年一贯制），周边15所幼儿园、5所中小学及哈罗国际学校
低密产品力
容积率仅4.16
：围合式布局+160米楼间距，对比红山片区普遍6+容积率项目，居住舒适度显著提升
精装细节
：铝板+LOW-E玻璃外立面、日立电梯、TOTO卫浴等一线品牌配置，归家动线融入新加坡式园林
❌ 劣势
价格与流动性风险
单价倒挂率不足10%
：对比周边二手（如华业玫瑰四季6.8万/㎡），溢价依赖远期规划，大户型（135㎡）总价超1300万面临前海分流
高持有成本
：物业费4.5元/㎡·月+二套房贷利率5.8%，年均持有成本约3-5%
环境与噪音干扰
工业区界面
：东侧紧邻塘朗工业区，旧改进度存疑；临留仙大道/新区大道的低楼层噪音超60分贝
配套兑现周期
：COSTCO华南旗舰店预计2024年底开业（实际延期至2025年Q3），美术馆/图书馆北馆尚未全面运营
三、户型与价格策略
主力户型解析：
户型面积（㎡）亮点风险点参考总价（万元）57㎡两房一卫57-58
红山最低上车门槛，6.3米观景阳台
单卫设计，次卧面宽仅2.4米
378-430
97㎡三房两卫97-98
竖厅南北通透，双飘窗+独立家政间
西北向临街噪音+西晒
700-820
135㎡四房两卫135-136
横厅设计+6.5米巨厅，主卧双飘窗
总价超1300万，流动性受限
980-1540
促销动态：
工抵房特惠
：1号楼中低楼层97㎡三房折后单价6.5万/㎡（总价630万）
现房锁定
：已封顶楼栋支持验房后签约，规避烂尾风险
四、购房建议
自住群体：
优先选择2栋中高楼层东南向户型（如97㎡C户型），规避留仙大道噪音，验房时核查精装交付标准（地暖/新风系统）
关注龙华实验学校积分政策，要求开发商签署学区划分承诺书（2025年首次划片）
投资客群：
押注深圳北站商务区产业落地，持有周期5-8年，年均收益率预期2-4%，需警惕前海/西丽新房分流
小户型（57㎡）流通性优于大户型，但需扣除税费后实际倒挂率不足5%
声明：本文由入驻焦点开放平台的作者撰写，除焦点官方账号外，观点仅代表作者本人，不代表焦点立场。
