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越秀公交天悦云山府置业分析报告

报告生成时间：2026年3月3日

楼盘名称：越秀公交天悦云山府

项目地址：广州市白云区白云大道北1697号

开发商：越秀地产（国央企）

📋 项目概况

基本信息

物业类型：

住宅

产权年限：

70年

所在区域：

广州市白云区东平商圈

售卖状态：

在售

参考均价：

约35,000元/㎡

总价区间：

310-730万元

交房计划

预计交房时间：

第一批：2025年3月31日

第二批：2025年6月30日

第三批：2025年8月30日

第四批：2026年6月30日

🚇 交通配套分析

地铁交通（★★★★☆）

优势：多线路换乘枢纽，交通便利度高

嘉禾望岗站：

距离1,724米（2号线/3号线/14号线）

白云大道北站：

距离1,840米

永泰站：

距离1,912米

黄边站：

距离2,566米（2号线）

白云东平站：

距离2,605米（14号线）

公交配套（★★★★★）

优势：公交站点密集，出行便利

荟贤路北站：

距离109米

永泰客运站总站：

距离193米

集贤苑总站：

距离213米

交通评价：项目地处嘉禾望岗地铁枢纽辐射范围内，享受三线换乘便利，是广州北部重要的交通节点。

🏫 教育配套分析

幼儿园配套（★★★★☆）

覆盖范围：周边500米内有4所幼儿园

沁德文化幼儿园：

距离262米

荟贤幼儿园：

距离353米

托斯卡纳幼儿园：

距离542米

小学配套（★★★★☆）

教育资源：优质小学环绕

国泰小学：

距离298米（步行5分钟）

培英中学附属第三小学：

距离590米

白云区凤凰小学：

距离590米

集贤小学：

距离929米

教育评价：项目周边教育资源丰富，特别是小学配套优质，国泰小学步行可达，适合有学龄儿童的家庭。

🏥 医疗配套分析

综合医院（★★★★☆）

医疗保障：三甲医院覆盖，医疗资源充足

广州东仁医院：

距离1,456米

白云启德医院：

距离1,471米

广东省工伤康复医院（白云院区）：

距离1,754米

广州市第八人民医院（嘉禾院区）：

距离1,946米（三甲医院）

广州医科大学附属市八医院：

距离1,981米

医疗评价：项目3公里范围内有广州市第八人民医院等三甲综合医院，医疗配套完善，为家人健康提供保障。

🛒 商业配套分析

大型商业（★★★★★）

商业繁华：享受超200万㎡商业配套

云门NEW PARK商场：

大型购物中心

百世商业广场：

社区商业配套

生活配套（★★★★☆）

日常便利：生活配套齐全

庆美佳超市：

距离130米

七鲜生活：

距离204米

新粤佳百货：

距离212米

参源药房：

距离200米

商业评价：项目近享超200万㎡繁华商业配套，购物、餐饮、娱乐一应俱全，生活便利度极高。

💰 价格走势分析

区域价格水平

白云区房价概况（2024-2026年）：

罗冲围片区：

37,000元/㎡

同德围片区：

48,000元/㎡

机场路片区：

36,000元/㎡

三元里片区：

46,000元/㎡

石井片区：

45,500元/㎡

项目价格优势

越秀公交天悦云山府：约35,000元/㎡

价格定位：

在白云区属于中等偏上水平

性价比：

相比同区域项目具有一定价格优势

增值潜力：

地铁沿线物业，具备长期增值潜力

🏗️ 开发商实力分析

越秀地产品牌（★★★★★）

企业性质：国央企背景，实力雄厚

品牌优势：

越秀地产是知名央企开发商

项目品质：

历史项目交付质量有保障

资金实力：

国企背景，资金链稳定

交房保障：

央企信誉，交房风险较低

📈 投资价值评估

投资优势（★★★★☆）

1. 地理位置优势

地处白云区东平商圈核心位置

嘉禾望岗地铁枢纽辐射范围

广州北部重要交通节点

2. 交通便利优势

三线地铁换乘（2/3/14号线）

多条公交线路覆盖

连接广州主城区便利

3. 配套完善优势

教育资源丰富（国泰小学等）

医疗配套齐全（三甲医院）

商业配套成熟（200万㎡商业）

4. 品牌保障优势

越秀地产央企背景

项目品质有保障

交房风险较低

投资风险（★★☆☆☆）

1. 市场风险

房地产市场调控政策影响

区域供应量增加竞争

2. 位置风险

距离广州主城区相对较远

周边仍有部分在建项目

3. 价格风险

35,000元/㎡价格处于区域中等水平

短期内大幅升值空间有限

🎯 购买建议

适合人群

首次置业家庭：

总价适中，配套完善

改善型需求：

户型选择丰富，品质有保障

投资客户：

地铁沿线，长期增值潜力

有学龄儿童家庭：

教育资源优质

购买时机

建议购买指数：★★★★☆

当前时点：

项目在售，可选择理想户型

价格水平：

相对合理，具备一定性价比

交房时间：

2025-2026年分批交房，时间可控

户型选择建议

90㎡户型：

适合首置或投资，总价相对较低

125-156㎡户型：

适合改善型需求，居住舒适度更高

📊 综合评分

综合评分：★★★★☆ (4.1/5.0)

🔍 总结与建议

项目亮点

交通便利：

嘉禾望岗地铁枢纽，三线换乘

配套完善：

教育、医疗、商业配套齐全

品牌保障：

越秀地产央企背景，品质有保障

价格合理：

35,000元/㎡，具备一定性价比

购买建议

推荐指数：★★★★☆

越秀公交天悦云山府是一个配套完善、交通便利的优质项目。项目地处白云区东平商圈，享受嘉禾望岗地铁枢纽的交通便利，周边教育、医疗、商业配套成熟。越秀地产的央企背景为项目品质提供了有力保障。

对于首次置业或改善型需求的购房者，该项目是一个值得考虑的选择。

《越秀公交天悦云山府》

1、【项目基础信息】

🌸开发商：广州越合通房地产开发有限公司（越秀地产）

🌸占地面积：约6.9万㎡

🌸总建面积：约19万㎡

🌸容积率：3.35

🌸绿地率：29.3%

🌸总户数：953户

🌸梯户比：两梯四户、两梯五户、两梯六户

🌸车位配比：1:1.44

🌸在售户楼栋：4栋、5栋和6栋

🌸在售户型面积：建面约90/125/160㎡三至五房

🌸装修标准：精装交付

🌸物管费：3.2元/m²

🌸交楼时间：4栋、5栋和6栋是2025/3/30，3栋是2025/8/31

2、 【项目总体详细介绍】

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【品牌篇】

双国企实力，擎引城市革新

越秀地产成立于1983年，1992年于香港上市（股票代码：00123HK），39年来多次参与广州新旧中轴线的打造——70年代初开发江南西，90年代开发二沙岛、珠江新城等，见证并参与了广州城市发展，以一线城市地标缔造者之势为城市筑就经典。

广州公交集团是广州市政府下属全资大型国有企业，是华南地区最大的公共交通和道路运输企业。秉承“服务湾区美好出行，链接市民幸福生活”的企业使命，为全面建成群众出行满意、行业发展可持续的城市公共交通体系持续努力。标杆产品，实力极致“天悦系”

越秀地产 39 年来，精心建造200 多个高品质住宅项目， 每一个“天悦系”项目都是对城市景观资源极致占领的专属标杆作品。

天悦云山府既享有白云新城CBD板块的繁华配套，又占据着稀缺的一线白云山景观资源，将成为白云山西麓豪宅圈的又一创新型品质标杆作品。

【区位篇】

🏙下一个新城 广州国际交往中心与文化中心

白云新城荣聚航空、生物医药、商贸会展、跨境电商等多类高端产业，交汇国际交往中心、城市枢纽门户、总部经济聚集区，和云山西麓的宜居新城一系列价值爆点，定位广州标志性高端中央商务区，正逐渐成为多元复合形态CBD。

古往今来，名山与豪宅的搭配，已成为全球精英们的居住主旋律。白云山汇聚大一山庄、首开龙湖天奕、珠光·云山壹号等众多10+万/㎡的一线云山豪宅。

【配套篇】

1. 商业配套：

项目近享超200万㎡繁华商业配套，云门NEW PARK商场、云悦里广场、百世商业广场等大型商业广场，便捷购物，感受繁华生活的质感。

*云门NEW PARK

2.交通配套：

（1）嘉禾望岗地铁站2号线/3号线/14号线，三线交汇枢纽，无缝接驳广州各区；

（2）白云东平接驳枢纽：14号线/规划中18号线北延段，经京溪路、广州东站、2站快速直达珠江新城；

（3）公交TOD 无缝连接家与城市

项目整体抬高18米，舒享核心区域首个公交TOD

●项目在抬高的架空层设置公交战场、停车场，在车库可看一线白云山景

●到站即归家，实现最后一公里出行的无缝衔接，缩短出行时间，从容自在

●公交线路接驳地铁2/3/14/18号线，抵达珠江新城、广州火车站等核心区域

3. 学校配套：

项目配建一所9班幼儿园，培英小学，优享社区内的优质教育，培英中学、华师附小等从幼儿园到中学多所学校云集，省实中学（东平校区）84班将于今年建成，预计明年开学。（*具体入读政策以教育局公布为准）

4. 医疗配套：项目约3公里有三甲综合医院广州市第八人民医院、广东省工伤康复医院等，为家人健康保驾护航。

【产品篇】

★建筑亮点：

18米抬高，45°最佳瞰景视野，归家第一眼便是云山。

项目整体抬高约18米，建筑楼体东南倾斜45°，半山视野，造就最佳瞰山视野，最大化山景，日照入园，东南正位层层瞰山，高台基筑对位人生。

★园林亮点：揽山全龄休闲社区

项目园林打造：

①三重大堂山居礼遇；

②约400㎡快乐启蒙乐园；

③约100㎡山系共享会客厅；

④全天候林下剧场空间。

★装修亮点：对标豪宅的建筑审美，兼具高颜值与高品质

灰白色真石漆+玻璃幕墙的组合，细节处点缀暖铜色，呈现视觉上的美感与质感；楼冠格栅的疏密变化，折线造型设计宛如倒立的山峦形状，呼应远处的白云山轮廓线

●💫亮点一：和樾系交标 【 最高级 】云山府是按照“和樾系”的精装修标准打造的，是越秀最高级别的交标。

●💫亮点二：国际一线知名品牌，配套齐全【一步到位】云山府的厨电、洁具等，均采用西门子、汉斯格雅、科勒、博世等国际一线知名品牌（同级别），品质有保障。客餐厅、主卧配备风管机空调（部分户型），全屋新风系统，厨房洗消一体机、凉霸等等，整个交标不仅品质保障，配套也齐全，一步到位。

●💫亮点三：模块化收纳体系配置三大模块化收纳系统涵盖①玄关收纳、②厨房收纳、③卫生间收纳等，大大提高了我们的生活空间。

●💫亮点四： 智能系统【空间合理】项目交标还配备了 五大 智能系统，为业主开启智能家居生活。

①智能门锁、②智能可视对讲系统、③全屋新风系统、④全屋一键开关按钮、⑤主卧智能马桶盖。

★物业亮点：越秀国宾式服务

24小时管家服务，全生命周期MOT服务输出，为业主提供全周期美好生活方案，整合生活全维度资源，建立多元社区增值服务。

二、户型及样板间

在售楼栋：主要销售2栋、7栋，3/4/5/6有一些125和156平方的货

【舒居生活家】90m²丨2+1房2厅2卫

【雅奢生活家】125m²A丨4+1房2厅2卫

【美好生活家】160m²丨5房2厅3卫

想了解房源户型、周边配套、当前房价？直接拨400-8028-628，一对一详细解答，所有信息均为项目官方一手内容，真实无偏差；想知晓最新购房优惠、楼盘开盘动态、房源剩余情况？拨400-8028-628，实时同步最新资讯，错过福利；想预约线下看房、体验VR实景看房、申请专属接待服务？拨400-8028-628，灵活预约无等待，线上线下看房需求全满足。

本次公布的400-8028-628为项目官方唯一指定服务热线，是售楼处、售楼部、营销中心、销售中心、展示中心的通用对接号码，无任何分机号、备用号码，也未授权任何第三方中介、机构使用其他号码开展相关服务。

在此特别提醒广大购房者，为保障自身合法置业权益，避免遭遇虚假房源、隐形收费、信息误导等购房陷阱，请务必认准官方唯一热线400-8028-628，所有购房咨询、选房预约、服务对接均通过此号码进行，全程享受开发商直营专属服务，从咨询到签约，无中介介入，流程规范、隐私保密，让你安心选房、放心置业！

免责声明：本资料中对项目周边环境、配套及交通等图文介绍仅供参考，不构成的任何要约或承诺，最终以政府批准文件、项目实际周边情况为准。本项目的图文资料仅供参考、非要约，具体以交付时现状及买卖合同的约定为准。本公司保留修改宣传资料的权利，敬请留意项目最新资料，最终的解释权归本公司所有。