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中建玖合产品研究院建筑专业负责人介绍，为精准匹配广州家庭需求，未来方洲项目团队深入广州超1000户家庭开展入户访谈，梳理出213个亟待解决的生活痛点，联合清华大学成立联合研究中心，并依托中建“六不六防三省三要”需求框架与中建玖合“一核四芯”产品理念，凝练出超2000条可量化、可落地的技术标准，让每一处设计都贴近居住需求。

例如，针对广州回南天潮湿问题，全新二期“文荟”组团采用了四维立体防潮系统；面对台风暴雨，则采用五重防水防御体系为业主的家保驾护航；智能系统上，二期推出“主动智能”设计，例如实现全屋监测PM2.5、二氧化碳浓度等参数，自动联动新风系统改善空气质量；设置“一键回家”“一键观影”“一键睡眠” 等场景模式，便于家中长辈便捷操作等。

未来方洲二期是“中建好房子”理念的实景落地

与此同时，二期“文荟”组团在产品设计上也实现了多重突破。项目设计方相关负责人介绍，二期楼型与户型经过超100版设计优化，7栋塔楼采用双纵列布局，中心则打造超200米的中轴花园，这样的配置在广州楼盘中非常珍贵。新品主推建面约78-122平方米的户型，套内实用率直逼150%，室内实用面积领跑同片区同面积段产品。

78平方米、96平方米、122平方米户型样板房

从全新开放的二期样板房看，78平方米空间做到“真三房+宽厅”，5.5米的宽厅保障阳光与通风，同时三个房间可独立使用，解决小面积段单位“有房无厅”的痛点，搭配1.1万升收纳量，相当于具有275个行李箱容量，将小户型空间用到极致。

96平方米空间更加舒适，推出的是“真方厅”设计，避免了传统方厅“餐厅小、通道窄、刀把型”问题，还首次在该面积段配置主卫独立衣帽间，尽可能让买家“买96平方米得110平方米”的空间感受。

122平方米的超方厅户型，可改造出中西厨，空间尺度堪比160平方米以上大宅，配置的收纳量达约1.67万升，约为390个登机箱容量，满足高度舒适的居住需求。

高浓度配套构建全龄10分钟幸福生态圈

“在广州住久了才发现，幸福是：家里老人身体有事，有好医院托底；孩子读书不用愁，是这种‘接得住你’的踏实感。”“别的地方可能只教你如何奋斗，但广州却教会我如何生活，‘有得选’的自在感，就是幸福。”广州街坊对幸福的见解，也道出了他们对“好城区”的期待。未来方洲打造的“好城区”，正是以配套有温度、文化有根基的建设，让这份“自在感”渗透到生活的每一个角落。

社区内有众多可逛、可玩、可放松的自然生活空间

在中建二局体系多年打造的低碳幸福“好城市片区”体系中，广州的中建玖合·未来方洲成为其代表性项目，充分展现的是该集团在“好城区”建设中的综合统筹实力。未来方洲作为广州首个岛链式开发项目，规划集创新办公、生态住区、山水公园、文化地标、商业街区、邻里中心、教育成长等7大业态为一体，通过一城、三洲、万物的设计理念，以岛链式布局创造未来城市开发的全新生长模式。

总建筑面积达220万平方米的未来方洲，将江北、文元、渡头三大组团串联，每个组团均配备独立商业、教育、生态配套，既保持大城格局又互不干扰。二期“文荟”组团作为“中心的中心”，依托高浓度配套，将构建10分钟高效幸福生活圈。

交通与教育资源堪称项目王牌。项目与5号线文冲站和13号线双岗站近在咫尺，二期组团距离文冲站更是仅约200米，一线直达珠江新城；2公里外还规划有高铁黄埔站，实现湾区通勤无缝衔接。教育配套方面，已签约华南师范大学附属高新区实验学校（九年制），距离二期组团约500米，加上社区内规划的8所幼儿园至完全中学，形成12年全龄教育闭环，业主可真正实现“目送式上学”。

未来方洲文荟组团配套完善 示意图

商业配套上，组团周边规划打造“珍宝集市”风情商业街，创新还原骑楼空间，遮风避雨且极具广府韵味；文化传承方面，以观德陆公祠为核心打造的状元文化商街，将清代状元文化与现代生活方式结合，在骑楼十字街区植入文化展览、文创市集等新业态，打造“烟火与诗意交织”的岭南风情商街，使历史记忆转化为可体验的当代生活场景；

生态与休闲配套上，二期7.9米的高架空层设计，结合商业区屋面打造立体空中花园，并融入海上丝路特色景观，业主不出社区即可体验世界微旅行；组团内打造200米中轴花园，配备全龄儿童区、绿毯营地等八大空间场景；规划的七大主题泛架空会所，覆盖儿童、老年、中青年群体之需，让全龄段居民在未来方洲都能获得优质生活体验。

【未来方洲二期】【开发商】中建玖合+知识城集团【占地面积】二期约3.5万方【建筑面积】二期约17万方【容积率】4.9【绿化率】35%【总户数】二期共7栋住宅，均47层，首开1-2号楼【物业管理费】3.2元/㎡/月（中建玖合物业）【在售户型】约78-96-122㎡三至四房【梯户比】1/3/5栋3T5户，2/4/6/7栋3T6，首推2号楼【配套学位】华南师范附属中小学【对应地铁】5号线文冲站200米【周边商业】自建10万㎡商业中心，周边有海丝城未来规划引入的华润万象系【交楼时间】1/2/3/4栋，2028年7月【车位配比】1：1.2

二期核心产品的设计，更将“适配一生”落到实处：建面约78-122㎡超新规户型，凭借超高使用率，让每一寸空间都不被浪费。

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房产信息：

上海9宗地成交金额逾173亿 竞价82轮一民企夺浦东热门地块

财联社11月24日讯（记者 王海春）上海2025年第九批次土拍今日收官。

上海本次共出让9宗地块，土地出让面积28.92万平方米，总规划建筑面积55.26万平方米，起始出让总价169.11亿元。

最终，这9宗地全部成交，其中2宗溢价成交、7宗以底价成交，成交总金额173.33亿元。

“上海本场土拍吸引了16家企业参拍，其中3家央企、8家国企，宝业、佳运、大华等民营房企参与热度提升。民企佳运置业溢价竞得地铁沿线项目，大华重回宝山拿地，还有外资企业盘古在嘉定补仓。”中指院上海数据总经理张文静张文静表示。

在本次土拍中，杨浦区N090501单元A3a-03、A3a-04、A1-04-1地块起拍总价43亿元，为本次土拍中出让总金额最高的地块。

该地块土地总出让面积5.56万平方米，规划建筑面积14万平方米，起始综合楼面价30683元/平方米。最终，该地块被上海城建以43亿元的价格竞得，溢价率0%。

本次最热门的地块为浦东川沙综合地块，是川沙板块距离地铁最近，商业配套最齐全的地块。经过82轮报价，该地块由民营房企佳运置业以24.75亿元的价格摘得，溢价率15.76%，综合楼面价29913元/平方米（住宅用地楼板价36927元/平方米）。

下午竞拍的青浦徐泾地块，也保持了一定热度。就地块自然禀赋而言，其位于2号线蟠祥路•国家会计学院站地铁口，所属徐泾核心区近几年以来供应较少，且地块本身两面临水，周边产业以总部办公为主，中核科创园、美的科创园、安踏集团等产业正逐步落地。经过16轮竞价，该地块由宝业集团以17.3亿元的价格竞得，溢价率5.17%，成交楼面价31561元/平方米。

另外，位于杨浦滨江的地块，吸引了中海、保利置业&杨浦城建联合体参与竞拍，该住宅用地规划建筑面积约3.2万平方米。最终，中海以21.77亿元的价格竞得该地块，成交楼面价68800元/平方米，溢价率0%。

“从报名情况来看，受出让地块位置以及年底财务节点影响，本场土拍部分头部开发商缺席，总体而言本次土拍呈现参拍企业结构优化，参拍主体多元的特点。”张文静表示。

业内人士告诉记者，上海本次土拍总金额较高，但整体热度较此前有所回落，这一方面或与市场出现调整有一定关系，另一方面是因为所出让地块并非核心区域顶级热门地块。

亿翰智库分析师表示，从10月成交情况来看，北京、上海、深圳新房成交量同、环比均出现不同程度回落，其中上海成交量仅好于2月，达到年内次低。

“包括上海在内的新房市场，10月环比微升但同比下跌，市场分化加剧。一线城市优质项目仍然能取得相对不错的销售业绩，但区位优势不明显的项目，也面临去化压力。二线及三四线城市分化显著，市场整体仍处于调整期。”上述分析师表示。

就此，同策研究院分析师指出，上海中心城区今年前三季度多个项目热销“日光”，形成一种上海楼市一片繁荣的景象，但也要看到，今年1-3季度上海全市新房成交435万平方米，同比下跌9.5%，这反映出部分区域也面临一定压力。

据同策研究院监测数据，今年前三个季度，上海内中环、中外环成交量同比分别上涨24%、18%，成交金额分别上涨22%、27%，但其他区域成交量、成交金额均出现程度不等下滑。

“分区域来看，市中心的豪宅、改善型楼盘，开盘去化率普遍超过60%，郊区开盘去化率明显降低，部分项目甚至也需要通过打折来促进销售。”同策分析师称。

一家房产机构分析师表示，在此背景下，房企投资相对谨慎，这使得在沪次中心区域或外围地块的出让，难以与核心区域顶级项目的热度相比。

“目前除个别热盘还能取得不错的销售业绩，大部分项目在四季度可能会回归平淡。同时，近期高端住宅成交速度，也较此前有所放缓，并且开盘清盘的项目越来越少。考虑到房企对后市的预期有所调整，开发商在拿地时变得相对保守。”中原地产高级研究经理卢文曦表示。