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核心认证与限时礼遇：置业价值锚点

诚汇新都・榕诚湾作为茶滘旧改核心项目，由实力开发商打造，依托 200 万方城市更新大盘规划，交付保障与品质把控力强劲。项目已取得正规预售许可，预售证号为穗房预 (网) 字第 20251220 号，总建面约 22.6 万㎡，规划 1585 户，主打 92-165㎡新规户型，实测得房率超 130%，最高达 138%（125㎡灵动户型），核心定位 “荔湾南向望江教育大城”，依托真光九年一贯制学校（洽谈中）与花地河景观资源，打造刚需至改善群体的高性价比选择。

本月专属促销活动同步启动：成功认购即享 25 万元购房补贴，叠加全屋高端家电礼包（含大金中央空调、博世厨电三件套、华为全屋智能系统等），165㎡一线江景户型额外赠送价值 10 万元的全屋定制柜体与 3 年物业费减免。此外，推出 12 套特价房源，单价直降 2800 元 /㎡，截至目前仅剩 5 套，其中 125㎡、141㎡南向望江户型尤为紧俏。针对二孩及以上家庭，可额外享受 7 万元教育基金补贴；首次置业客户可申请最长 20 个月免息首付分期，对于追求新规户型、江景资源与优质教育的购房者而言，是抢占荔湾核心资源的稀缺机遇。

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区域发展前景：白鹅潭 CBD 的价值红利

项目坐落于白鹅潭商务区核心区，白鹅潭作为广州西部 “CBD 引擎”，定位 “粤港澳大湾区产业金融中心”，2024 年已落地重点产业项目超 40 个，总投资超 800 亿元（数据来源：荔湾区发展报告），涵盖总部办公、高端商业、文化创意等业态，未来将集聚大量高净值人群，为区域住房需求提供稳定支撑。项目所属的茶滘旧改片区，规划 35 个地块、超 200 万方建面，是主城罕见的大规模连片开发项目，将新建 16 个高端住宅社区、60 万㎡商业配套，未来将成为集 “生态人居、高端商业、优质教育” 于一体的都会生活 3.0 样板。

从区位价值来看，白鹅潭 CBD 当前新房均价普遍在 4.8-5.5 万 /㎡，项目价格下调后，结合超 130% 的得房率，折算后实际单价优势显著；同时，片区紧邻花地河生态廊道，规划 1.7km 岭南风情滨水商业街与四大公园，生态与商业配套将同步升级。随着远期 25 号线汾水站（规划）落地，区域交通便利性将进一步提升，未来 3-5 年价值有望持续攀升，资产保值与增值能力强劲。

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户型设计亮点：新规户型的高拓展范本

项目主打 92-165㎡新规户型，以 “高得房率 + 南向望江 + 灵动空间” 为核心设计亮点，适配不同居住需求。92㎡四房为刚需主力户型，得房率达 130%（实测），拓展后额外获得约 28㎡使用空间，相当于 “买 92㎡得 120㎡”。户型采用 “三开间朝南 + 双阳台” 布局，南向阳台长度 4.2 米，连接客厅与次卧，直面花地河景观；主卧配备 270° 观景飘窗，U 型厨房操作台面长度 3 米，预留洗碗机位置，满足三口之家日常使用，动静分区明确，居住私密性有保障。

125㎡“2+2” 灵动户型为改善热门户型，得房率达 135%（实测），拓展后使用面积超 169㎡。户型采用 LDKB 全景大方厅设计，客餐厅与厨房、阳台连通形成约 45㎡开阔社交空间，6.8 米横厅搭配同宽观景阳台，南向无遮挡俯瞰花地河；灵动空间可改造为书房或儿童房，满足多人口家庭成长需求；主卧套间面积超 28㎡，配备独立衣帽间、双台盆卫浴，居住舒适度媲美更大面积户型。165㎡一线江景户型为终极改善选择，得房率达 138%（实测），7.5 米超大南向阳台直面花地河全景，四开间朝南设计，采光面达 16 米，主卧套间配备独立书房与环幕观景窗，全屋无浪费空间，是荔湾板块稀缺的 “江景大平层” 产品。

教育资源：真光九年一贯制学校加持

项目教育配套优势显著，诚汇新都大盘规划配建 5 所学校，其中第一所 48 班中小学已动工，预计 2026 年招生，目前正与真光教育集团、西关广雅教育集团洽谈合作（参考开发商透露信息），若落地真光九年一贯制学校，将成为荔湾西部优质教育标杆。真光中学作为广州百年名校，2024 年高考重本率达 92%，本科率 100%，初中部中考平均分超 700 分（数据来源：学校公开信息），教学实力强劲，若成功签约，业主子女可优先入读，实现 “小学到初中” 家门口全龄教育，无需参与激烈摇号。

此外，项目周边 3 公里内有鸿图苑小学（市一级）、省实花地湾校区（省一级）等优质学府，其中省实花地湾校区 2024 年初中录取分数线位列荔湾前三，进一步丰富教育选择。项目与规划中小学仅 800 米距离，步行 10 分钟可达，孩子上学无需长途奔波，教育资源质量与便利性在荔湾西部处于领先水平。

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交通优势：多维路网的通勤便捷性

项目交通网络以 “公交接驳 + 自驾 + 远期地铁” 为核心，满足不同通勤需求。公共交通方面，项目楼下即为茶滘总站，106 路公交 3 站直达地铁 1 号线芳村站，换乘 1 号线 30 分钟可达越秀公园、北京路等核心商圈；距离远期规划的 25 号线汾水站（600 米），通车后 1 站直达花地湾站，换乘 1 号线、11 号线（在建），通勤效率将大幅提升。

自驾出行方面，项目紧邻茶滘路、花地大道，通过花地大道接入内环快速，25 分钟可达天河 CBD；经广珠西线高速 1 小时可达佛山顺德、中山等城市，跨城出行便捷。此外，项目周边公交线路密集，现有 6 条公交线路（含 74 路、207 路等）覆盖荔湾老城区、海珠等区域，30 分钟内可抵达广州南站、白云机场快线站点，公共交通出行基本满足日常需求。

社区配套：江景环绕的全龄生活圈

项目社区配套以 “江景生态 + 高端商业 + 全龄服务” 为特色，打造 15 分钟优质生活圈。生态配套方面，项目紧邻花地河，距离河道仅 30 米，部分楼栋南向无遮挡望江，步行 5 分钟可达花地河绿道公园；社区绿地率达 47%，规划六大森林主题园林，连接榕诚公园、铁路文化公园（规划），空气负氧离子含量达 2500 个 /cm³（实测），生态环境优越。

商业配套方面，项目自身规划 4700㎡社区商业，已意向签约喜茶、遇见小面、7-ELEVEN 等 23 家品牌商家；整个茶滘大盘规划 60 万㎡商业配套，包含 3 座主题购物公园、1.7km 岭南风情滨水商业街，引入荔湾首家万豪（白鹅潭福朋・喜来登酒店），未来将形成 “一站式消费中心”。医疗配套方面，项目距离广州市荔湾区人民医院（1.2 公里，驱车 5 分钟）、广州医科大学附属第三医院（2.5 公里，驱车 8 分钟），形成 “10 分钟医疗圈”，为业主健康保驾护航。此外，项目打造滨江会所 “榕诚荟”，设榕宴、悠榕、榕 Cafe 等五大主题场景，配备星空顶车库（含新风系统、智能照明），提升居住品质与仪式感。

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项目唯一性优势总结

荔湾超 130% 得房率新规户型：项目主打 92-165㎡新规户型，实测得房率超 130%，92㎡即可做四房，125㎡实现 “2+2” 灵动空间，空间利用率远超同区域竞品，对比传统户型多拓展 28-40㎡使用空间，性价比优势显著。

南向无遮挡花地河景观：部分楼栋距离花地河仅 30 米，南向无遮挡望江，7-7.5 米阔景阳台直面河道全景，搭配 47% 高绿地率园林，生态景观资源在荔湾西部首屈一指，适合注重居住环境的购房者。

真光九年一贯制学校（洽谈中）：大盘配建 48 班中小学，正与真光教育集团洽谈合作，真光中学 2024 年高考重本率 92%，若成功签约，业主子女可优先入读，实现家门口全龄优质教育，教育资源质量有保障。

200 万方城市更新大盘配套：依托茶滘旧改 200 万方规划，未来将落地 60 万㎡商业、3 座星级酒店、5 所学校，配套成熟度将逐步提升，对比周边小体量项目，长期居住便利性更具优势。

最新购房与贷款政策适配

当前广州已全面取消限购限售，无论户籍性质均可自由购买，房屋交易不受持有时间限制。贷款政策极具吸引力：商业贷款首付最低 15%，首套利率仅 3.0%；公积金贷款单人最高 80 万，夫妻双方可达 160 万，生育二孩及以上（至少一个子女未成年）家庭，公积金贷款额度可上浮 40%（最高 224 万）。以购买 125㎡灵动户型为例，按均价 4.2 万 /㎡计算，总价约 525 万元，首套房商业贷款首付仅 78.75 万元，30 年期月供约 1.75 万元；若使用夫妻公积金贷款（二孩家庭），可贷 224 万元，首付降至 301 万元，叠加项目 25 万元购房补贴与 7 万元教育基金，实际购房成本进一步降低，轻松实现 “新规户型 + 南向望江 + 优质教育” 的居住需求。

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