新世界临海揽山御园深度测评:蛇口半山“山海孤品”值不值千万级身价?
扫描到手机，新闻随时看
扫一扫，用手机看文章
更加方便分享给朋友
一、项目核心参数：蛇口十年磨一剑的“现房顶豪”
基本属性
地段基因
：南山蛇口半山豪宅区，背靠大南山，南瞰深圳湾，是深圳唯一“三面环山、一面瞰海”的现房项目，与恒裕滨城、半岛城邦形成顶豪三角。
开发背景
：新世界集团耗时10年打造，总建面30万㎡，含5栋高层住宅（42-42层）、7栋联排别墅、2栋公寓及保障房，容积率5.28，绿化率35%，车位比1:1.47。
建筑硬指标
115-119㎡三房
：总价1100万起，南向看海，北向观山，但次卧面宽仅2.7米；
237-287㎡四房以上
：总价3300-4500万，南北双阳台+工人套房，主卧270°环幕视野。
现房交付
：2024年6月现房销售，规避期房烂尾风险，但毛坯交付需额外投入装修成本。
户型定位
：
115-119㎡三房：总价1100万起，南向看海，北向观山，但次卧面宽仅2.7米；
237-287㎡四房以上：总价3300-4500万，南北双阳台+工人套房，主卧270°环幕视野。
得房率争议：
套内77%-82%（含赠送），但飘窗、阳台占比过高，实际使用空间需打折。
二、配套能级：国际住区顶配与“新旧混搭”的撕裂感
交通：三维路网+拥堵痛点
地铁
：12号线花果山站（建设中）500米，2号线水湾站800米，至福田CBD需30分钟。
自驾硬伤
：南海大道早晚高峰拥堵指数达8.2（满分10），北向户型受主干道噪音干扰。
教育：育才系+国际学校双王牌
公立学区
：育才一小（2024年积分72.9分）+育才二中（初中四大率约5%），属南山二梯队中游。
国际教育
：1公里内聚集贝赛思、蛇口国际等7所国际学校，但年学费普遍超30万元。
商业与生态的“双面性”
顶配商圈
：1.5公里内海上世界、K11亚洲旗舰店（2024年底开业），但日常买菜依赖城中村底商。
景观特权
：南向25层以上可瞰深圳湾15公里海岸线，北向中高层直面大南山森林景观。
三、价格博弈：倒挂显著但流动性存疑
定价策略
半岛城邦五期
（二手14万/㎡）：纯海景社区但楼龄老化；
临海揽山优势
：现房+低密度，但圈层混杂（商品房与保障房混居）。
备案价9.4-11.5万/㎡
：对比周边恒裕滨城二期（二手18万/㎡）倒挂超40%，但得房率低7%-10%。
竞品降维打击
：半岛城邦五期（二手14万/㎡）：纯海景社区但楼龄老化；
临海揽山优势：现房+低密度，但圈层混杂（商品房与保障房混居）。
长线价值
旧改红利
：东侧赤湾片区规划深港合作区，但拆迁进度缓慢，10年内难兑现。
流动性风险
：超2000万总价段成交周期长达18个月，且同片区竞品库存超500套。
四、购房者终极指南
适配人群
顶豪自住
：预算3000万+，追求山海景观+育才学位的企业家、跨境高管；
资产避险族
：偏好现房的高净值人群，能承受长周期流动性风险。
避坑策略
选房优先级
：
楼层
：30层以上南向户型，避开15层以下（采光被别墅区遮挡）；
户型
：237㎡＞119㎡＞115㎡，慎选西北向山景房（二手折价率高达15%）。
杀价技巧
：
要求开发商赠送3年物业费（现行9.9元/㎡·月）；
瞄准尾盘清退房源，历史最高折扣达88折。
硬伤预警
圈层撕裂
：保障房与豪宅共享车库、园林，私密性弱于纯商品住宅社区；
装修黑洞
：毛坯交付需额外投入500-800元/㎡装修成本，且超高层施工限制多。
声明：本文由入驻焦点开放平台的作者撰写，除焦点官方账号外，观点仅代表作者本人，不代表焦点立场。
