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在广州的高端改善市场， “白云山”这三个字的分量，等同于珠江边的“南向一线江景” 。

它代表着不可复制的生态资源，也代表着圈层的尊贵感。然而，真正的“云山头排”向来僧多粥少，价格高企。今天，我们要测评的项目——雲山境，坐落于白云山西麓，与主峰摩星岭直线距离仅约60米，堪称名符其实的“推窗见山”。这个由“陈田旧改”涅槃重生的巨无霸项目，近期凭借实景现楼频频刷屏。

它的真实含金量有多高？我们结合实地走访数据，为你客观呈现。本篇文章干货满满，建议收藏。

一、涅槃重生：项目前世今生，“金主”入场扫清疑虑

雲山境的前身是知名的陈田村旧改项目。2019年3月，富力地产成功中标成为合作企业，项目总投资约105亿元。但后续随富力地产出险，项目建设一度陷入资金短缺困境。

2025年，项目迎来强力转机：兴业银行提供115亿元增量纾困资金，国企华发建管正式介入代建共管。原富力富云山项目更名为“雲山境”，A区由此全面盘活。

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如今，项目由兴业银行、富力集团、华发建管三方联手，形成“本土开发经验+国企品质管控+银行资金监管”的全方位保障新模式。项目建设推进资金由兴业银行实行严格透明的监管，确保所有款项专项用于工程建设，华发建管全面负责项目代建代管及营销管理。

站在2026年的当下，雲山境不仅A1、A2栋已实现即买即住现房销售（其余楼栋预计2026年6月前精装交付），其成交数据也相当亮眼——2026年第一季度拿下白云区住宅成交金额冠军（4.89亿元），五一黄金周来访超300组、成交额突破1亿元。

二、白云新城+云山正脉：不可复制的“双核驱动”

对于广州的终极改善客群而言，拥有稀缺自然资源是资产升值的核心逻辑，白云山便是这道“护城河” 。

① 60米私域云山，真正的头排景观

雲山境落址白云山西麓，与白云山主峰摩星岭仅隔一条白云大道，直线距离约60米。更为难得的是，项目所有楼栋均东南向15°错落排布，目的是让每户都能最大视野直面摩星岭。负氧离子浓度为市区3倍以上，夏季气温较市区低约2-3℃。

② 占位白云新城CBD，广州唯二“新城”规划

白云新城定位为“国际交往中心、云山西麓宜居新城、总部经济集聚区”，是政府规划的广州唯二“新城”之一。5公里范围内汇聚国际会议中心、广州体育馆、城市规划展览中心、广东画院、白云图书馆等国家级配套。

三、200万㎡全能大城：自带“超核商圈”与“全龄教育链”

雲山境总建筑面积约200万㎡，规划涵盖住宅、公寓、商业、酒店、学校等多元业态。这种“造城”级别的配套，是其区别于普通山景改善盘的最大亮点：

① 约50万㎡高端商业综合体：相当于7-8个igc广场的体量，涵盖商场、酒店、公寓，目前已陆续封顶。周边还有万达广场、5号停机坪、凯德云尚广场等醇熟商圈环绕。

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② 7所自建学校，12年全龄优教圈：涵盖幼儿园、托儿所、小学、初中。最关键的是九年一贯制公办学校（小学部）已正式开学，与A组团仅一路之隔，初中部已全面封顶。业主子女可实现即买即办证、即住即入读。

③ 私属中央会所与全龄生活配套：约900㎡雲荟CLUB会所、恒温泳池、篮球场、网球场均已启动运营，部分园林与配套设施已实景呈现。

四、产品品鉴：实景现房+80%得房率，主打山景改善

雲山境目前在售的A区A组团共5栋楼，总户数约886户。主推建面约120-190㎡的山景三至四房。

主力户型一览：

① 120㎡三房两厅两卫（约660万元起） ——云山改善“入门款”

· 四开间朝南，动静分离设计，主卧带独立卫浴和270°观景飘窗

· 客厅朝南带阳台，U型厨房宽尺实用

· 值得注意： 因楼栋做东南向偏移确保看山，部分房间在特定时段采光条件一般；同时主卧步入式衣柜和走道宽度略局促。

② 140㎡“3+1”房两厅两卫 ——刚改平衡“中间款”

· 多一间灵活空间（书房/儿童活动室），兼顾功能与舒适

· 四开间朝南+双阳台设计，其中景观阳台约7.5米宽，面宽约2米

③ 180-192㎡四房两厅三卫（总价约1000万元起） ——终极改善“旗舰款”

· 南北通透，双套房设计，全明格局

· 主卧带L型转角飘窗，实现270°环幕山景沉浸式体验

亮点总结：

· ✅ 现房销售，所见即所得

· ✅ 整体得房率约80%，属非新规产品

· ✅ 全屋标配PM2.5净化新风系统、VRV中央空调，门窗采用中空夹胶玻璃，兼顾防紫外线、隔音与隔热

五、配套全维考察：一半“锦上添花”，一半“仍需完善”

教育配套：最强底气

自建7所学校，涵盖幼儿园到高中。九年一贯制学校小学部已开学，与A组团仅一路之隔。初中部已封顶，高中部正在规划建设中。周边还有广外附小、培英小学、广东实验小学等省一级资源。

商业配套：全城顶配级

万达广场、5号停机坪、凯德广场、安华汇等大型商圈均在5公里范围内。自建超50万㎡商业综合体已陆续封顶，待全面开业后将进一步提升生活品质。

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医疗配套：三甲环伺

周边3公里范围内有南方医科大学南方医院（三甲）、广州中医药大学第一附属医院（三甲）、广州军区广州总医院附属一五七医院等。省人民医院白云新城院区也在规划中。

交通配套

距地铁2号线江夏站约679米，步行约10分钟；周边3公里内还有12号线和14号线二期环绕。东邻白云大道，西邻广云路，可以快速接驳华南快速和机场高速，25分钟直达白云机场，30分钟可达珠江新城。

⚠️ 理性提示：12号线、14号线二期尚属在建或规划阶段，短期仍需依赖2号线与自驾通勤。项目东侧紧邻白云大道，靠近白云大道的楼栋存在交通噪音干扰，这一点不少业主相当关注。选房时建议优先选择中高楼层或远离主干道的楼栋。

六、透明度测评：几个不容回避的短板

① 开发商历史信用风险与“品牌包袱”

雲山境的前身是陈田旧改项目，原本由富力地产主导，后因富力地产出险遭遇资金短缺与停工风险。虽然目前已由兴业银行和华发建管介入盘活，但富力仍是参与方之一，品牌形象在部分购房者心中仍有包袱。

不过，新模式下：兴业银行提供资金监管与保障，华发建管国企品质背书，富力发挥旧改经验，三方各司其职，整体交付确定性有了极大提升。

② 车位比略低 ⚠️ 明显短板

项目车位比约1:0.82-1:1.13不等（不同资料略有出入）。与同期竞品普遍1:1.2以上的车位比相比，这一短板较为明显。多车家庭建议重点关注车位价格和长期使用方案。

③ 产品力面临“新规冲击”

雲山境的产品设计于几年前定型，整体得房率约80%。而当前白云新城已有新规项目实现约100%的使用率以及系统性升级的户型设计。对户型使用率敏感的买家，需重点权衡这一差距。

此外，部分房间因楼栋做朝向偏移确保看山，采光条件一般。

④ 陈田旧改的“历史包袱”

雲山境的所在地块曾是国内规模最大的汽车零配件集散地，以前环境确实脏乱。当前部分楼栋可见施工围挡与待拆建筑，但核心学校、商业配套已基本兑现。

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⑤ 教育配套的时间差

⚠️ 请注意：虽然九年一贯制学校小学部已开学，但初中部尚在建设中，高中部亦未完全落地。子女入学时间紧迫的家庭，建议同步核实教育局最新招生政策安排。

七、价格与性价比：山景现房溢价几何？

截至2026年5月，雲山境的价格体系如下：

· 120-140㎡三四房户型：总价约600万-800万元/套，参考单价约4.7万-5.8万元/㎡

· 180-190㎡大平层户型：总价约1000万元起，参考单价约5.5万-6.0万元/㎡

· 当前优惠：五一早鸟专场推“首付80万起”方案

横向对比分析：

· 对比周边新房：白云新城一线山景新盘均价普遍在5.2万-6.5万/㎡区间，雲山境的60米一线山景相比“几百米外看山”有明显优势。

· 对比周边二手房：白云区一线山景房源二手价格约5.2万-6.5万/㎡，雲山境的同等价格具备“现房+大规模自建配套+交房即入读”的新房优势。

⚠️ 价格提醒：项目售价比板块新房均价高出一定幅度，溢价部分主要对应60米一线的稀缺山景资产。山景虽无价，但溢价已是明码标价。

八、适合人群 & 购买建议

✅ 适合人群

1. 对“一线云山”有执念的生态改善买家：预算800万-1500万元，追求“推窗即摩星岭、抬眼见林海”的终极改善家庭。

2. 看重“全生命周期”配套的换房群体：需求涵盖优质学校、高端商业、品质会所，一套住到底的“终点房”需求者。

3. 不追求户型极致利用率的品质偏好者：更注重山景资源与200万方大城配套的确定性，不纠结80%得房率。

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雲山境最大的护城河是 “60米极距白云山一线资源 + 200万方全能大城兑现度 + 优质教育体系落地” 。在广州主城区的在售山景盘中，能同时做到“头排景观+大城配套+现房交付”的，存量极为有限。

但需承认几个客观现状：一是其开发商的历史信用风险虽通过国企纾困获得缓解，但品牌包袱仍未完全卸下；二是车位比短板短期难以弥补；三是面对新规竞品的高使用率迭代压力，产品力溢价更多押注在了“山景资源”这一无法复制的价值锚点上。

一句话判断：这是一份 “用时间换配套、以山景抵溢价” 的现房选项。如果你属于认可以上逻辑的耐心型改善买家，雲山境值得实地考察；如果你对户型、车位、噪音等硬性指标敏感度高，或对开发商历史有较深顾虑，建议横向对比周边竞品后做最终决策。

📌 看房小贴士：建议您在早晚高峰期（上午8:00-9:00和下午18:00-19:00） ，自行在白云大道沿线的楼栋周边实地感受车流量和噪音水平。同时重点注意车位比和车位价格的公示信息。看房前建议同步关注学校建设的最新官方进展和招生政策变化。看房还可享免费专车接送服务。

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广州的高端改善市场从来不缺“讲故事”的楼盘，缺的是将 “城市中心、一线山景、终极住区” 三条主线全部拉满的实力大盘。

雲山境，或许在寸土寸金的白云新城有着无可替代的资源禀赋，但它也用“涅槃重生的曲折历程、山景溢价的真实代价”，为每一位置业者提出了一个深刻的命题：在“极致资源”与“产品细节”之间，你愿意为前者让步多少？

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