房地产调控应加快构建长效机制

史上最严格的房地产调控政策正在收到效果，一度“高烧”的中国楼市大幅降温。央行日前发布的数据显示，2017年末，人民币房地产贷款增速放缓6.1个百分点，至20.9%，房地产贷款增速在连续两年回升后转为回落，此前连续三年加快的个人购房贷款去年也骤然减速。

此轮房地产调控从2016年的9月开始，至2017年的3月调控升级，被称为史上最严调控，因为之前调控政策只是限购、限售、首付提高，而这次在这些手段的基础上，各地加入了限价、限商、买后几年不许出售、增加租赁房等。

房地产信贷出现了积极变化：根据2017年四季度金融机构贷款投向统计报告，人民币房地产贷款全年增加5.6万亿元，同比少增1087亿元，占同期各项贷款增量的41.1%，比2016年占比低3.7个百分点。

个人购房贷款余额也出现大幅减速：2017年末，个人住房贷款余额21.9万亿元，同比增长22.2%，增速比上年末低14.5个百分点。而在此前是连续三年加快，同比增速分别为17.5%、23.2%、35%。

但也有些信号值得注意，房地产开发贷款增速出现明显加快迹象，而保障房开发贷款减速，占比急剧缩水：2017年末，房地产开发贷款余额7万亿元，同比增长21.7%，增速比上年末高9.5个百分点。其中，保障性住房开发贷款余额3.3万亿元，同比增长32.6%，比上年末低5.7个百分点，全年增加8203亿元，增量占同期房地产开发贷款的61.8%，比上年占比低51.7个百分点。

市场成交的数量和价格出现分化。前几年炒作过分的区域量价齐跌，四个一线城市中的北京、上海、深圳成交量基本都下降了一半，广州也减少了三成。但二线城市排号、全款、选房靠抢、拼速度、日光盘等新闻不时爆出，个别地方甚至仍然疯狂，不在乎小区环境、地理位置、户型楼层，抢到就行。

根据国家统计局的数据显示，2017年1-11月份，全国商品房销售面积同比增长7.9%。虽然2016年是房地产销售大年，但2017年很多一线房地产销售基本都是“腰斩”，在此情况下，房地产商的业绩仍然火爆，有三家房地产商销售额超过5000亿元，这是值得深思的。

一线楼市迅速降温得益于政策的把控，尤其是加大了住房土地供应、租售并举等，被证明是缓解房价过快上涨的有效措施。但部分“土地财政”依赖严重的地方，土地出让金的减少还是让其感受到了压力。根据中国指数研究院披露的数据，2017年，石家庄土地出让金同比减少了42%，苏州同比减少了36%，合肥同比减少了35%。

兰州的楼市新政虽然被有关部门称为“误读”，但不能不引起人们关注的是，最近3个月全国有近20个城市与地区采取了类似的“套路”：发布引进人才新政策的核心内容，就是放宽购房资格。二线城市在市场稍有变化的时候就开始调整方向，这对于巩固前期调控效果不利，如果逆转则一定会加剧房地产泡沫风险。

2018年，世界经济和金融市场的动荡将加剧，不能排除出现黑天鹅事件，国内经济环境面临的不确定性将显著增加，这都意味着房地产调控到了最关键的时刻。“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位必须坚持，必须毫不动摇地坚持房地产市场调控目标，毫不动摇地坚持调控政策的连续性、稳定性，严格落实各项调控政策措施，坚决遏制投机炒房。

金融政策长袖善舞。加强住房信贷管理，巩固调控成果，推动建立“租售并举”的住房金融制度，这都是必须的，也收到了阶段性效果。但房地产市场稳定发展的长效机制亟待加快建设。财税、土地、市场监管等多策并举，形成长远的制度安排才是治本之策。应继续壮大租赁市场，建立完善的、市场化的住房租赁制度，调整土地供应政策，建立分类调控的土地供应机制及土地供应结构，实现住房市场与住房保障的有效融合。而信息联网、房地产税等基础性制度，对抑制过度投资及投机立竿见影的调节作用，更值得期待。

来源：中国经济时报