三四线房价环比涨幅收窄 住建部重申调控不动摇

搜狐焦点云浮站 2018-03-20 11:06:43
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3月19日,国家统计局发布2月70个大中城市房价变化情况。与过去几个月的趋势相似,15个热点城市的新建商品住宅价格(不含保障房)保持降温态势,9个城市的房价降至去年同期以下。

3月19日,国家统计局发布2月70个大中城市房价变化情况。与过去几个月的趋势相似,15个热点城市的新建商品住宅价格(不含保障房)保持降温态势,9个城市的房价降至去年同期以下。

中西部和东北地区的城市继续成为领跑者,无论环比还是同比,领涨的城市均位于这些区域。

这种分化的局面持续已久。业内认为,由于楼市调控政策出台的时序和力度不同,房地产市场的分化局面也日益明显。

大部分机构认为,“分化”仍将是未来房价变化的主要特征,但不必对三四线城市的房价上涨过于担心。3月19日,住建部部长王蒙徽在人民大会堂“部长通道”答记者问时指出,当前房地产市场主要有两个特点:一是房价过快上涨势头得到有效抑制;二是房地产市场预期有所变化。

其中,预期变化被理解为投资投机情绪渐弱,这是由“房住不炒”的调控思路带来的结果。因此,随着楼市调控保持延续性和稳定性,未来的房地产市场有趋于平稳的动力,房价走势也将趋于稳定。

区域分化显著

近几个月来,15个热点城市的房价表现趋于平稳。今年2月,有12个城市的新房价格出现环比下降,2个持平,仅天津一个城市环比微涨0.1%。

同比来看,9个城市的新房价格降至去年同期以下,1个持平,5个微涨。深圳成为跌幅最大的热点城市,跌幅为2.5%,厦门则以2.2%成为涨幅最高者。

上述热点城市中,绝大多数城市位于中东部地区。由于经济发展水平较高、人口流入规模大等原因,曾在2016年经历了房价的较大幅度上涨。

与此同时,这些城市又是楼市调控政策出台最早、力度最大的区域,其市场也率先出现调整。根据官方的统计,2017年以来,上述热点城市的房价总体保持环比微跌的局面,同比变化则经历了由涨到跌的过程,并持续至今。

去年以来市场表现较好的中西部和东北地区,房价则出现相对较快的上涨。这种局面延续至2018年。

今年2月,70个大中城市中,新房价格环比涨幅超过(含)1.0%的城市有四个,分别为南充、乌鲁木齐、大连、徐州,其中南充以1.7%的涨幅位居榜首。同比涨幅超过10%的城市有八个,分别为北海、沈阳、昆明、西安、贵阳、南充、哈尔滨、大连,其中北海以12.2%的涨幅居首。

自2017年以来,中西部和东北地区的城市一直占据着房价涨幅榜的前几位。中原地产首席分析师张大伟认为,一方面,在去库存的指导思想下,这些区域成为近期以来的市场热点。另一方面,这些区域的楼市调控政策出台较晚、力度不大,对房价的抑制作用也相对较小。

北京某房企人士向21世纪经济报道记者表示,在纳入国家统计局口径的70个大中城市之外,一些中小城市的房价涨幅可谓惊人。该企业进驻的山东南部某四线城市,去年一年的房价涨幅接近50%。按照该人士的说法,货币化安置下的大规模棚户区改造成为推动该市房价上涨的主因,另一个原因则是该市未出台任何房地产调控措施。

综合来看,2月70个大中城市的新房价格环比平均上涨0.25%,涨幅持续两个月缩小,这被认为是春节假期因素导致市场相对冷清所致。但由于去年同期基数较低,70城市新房价格平均同比上涨5.77%,涨幅达到去年四季度以来的新高。

回调迹象出现

由于经济体量、楼市调控政策、人口流动趋势等的不同,房价的分化仍被认为是未来的趋势。但大部分机构认为,中西部、东北区域,以及广大三四线城市的房价并不会一直上涨。

根据国家统计局此前发布的数据,截至今年2月末,全国商品房待售面积58468万平方米,与2014年10月的水平大致相当。这也意味着,去库存进程已经告一段落,三四线楼市的后续动力存在疑问。

作为三四线楼市另一个重要推手的棚户区改造,提法上也有微调。今年的政府工作报告虽然提出580万套的目标,但并未像过去几年那样提及货币化安置。3月19日,王蒙徽在“部长通道”上也专门回答了关于棚改的问题,同样未提及货币化安置。

上海易居研究院智库中心总监严跃进认为,这说明监管层对货币化安置引发的房价上涨已有所注意,未来可能不会鼓励此类做法。由此,三四线城市的房价可能无法得到足够的支撑。

事实上,随着房地产调控政策的进一步扩围,70个大中城市中的最高房价环比涨幅,已经从去年二季度的3%以上,降至2%以下。近几个月来,昆明、贵阳等西部中心城市的房价涨幅也已明显回落。

相比之下,热点城市的房价则出现回调迹象。我爱我家集团副总裁胡景晖表示,15个热点城市的新房价格总体呈下降趋势,但二手房价格下降的势头明显不如新房。其中,广州、深圳、天津、杭州、武汉、成都等六个城市的二手房价格还出现环比上涨。

当前,二手房交易在热点城市中已占据半数以上比重,加之定价灵活、对市场反应敏感,因此二手房市场往往被视为“风向标”。有分析人士指出,经过长期的调控压抑后,这些城市的需求开始谋求释放,房价也出现回调的动力。

热点城市和非热点城市的房价趋势虽然不同,却都被认为是向合理的区间调整。这也是长期楼市调控带来的结果。

针对王蒙徽所说的市场预期的变化,前述房企人士表示,近年来,“房住不炒”被监管层在多个场合频繁提及,如今已开始影响到购房者和企业的价值观。这也将有助于房地产市场逐渐走向平稳。

针对下一步的调控举措,王蒙徽还表示,坚持调控目标不动摇,力度不放松,保持政策的连续性、稳定性,进一步夯实地方政府主体责任;加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的制度;建立完善差异化的调控政策体系;建立完善房地产的统计和市场监测预警机制,提高调控精准性;大力加强对房地产市场的监管,特别是严厉打击企业和中介违法违规行为。

上海易居研究院指出,2017年以来,随着各地纷纷出台调控政策,因城施策的效果显著,总体来看,楼市已经渐趋合理。虽然2017年出现了年底翘尾行情,但在“房住不炒”的大背景下,调控政策将保持连续性和稳定性,叠加信贷收紧的因素,预计未来房价增幅将继续回落。

来源:21世纪经济报道

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