首付39万,总价260万买罗湖翠园名校精装准现房!《京基璟誉府》值得入手吗?
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作为深圳罗湖布心片区以“地铁口+湖景资源+主城核心”为核心卖点的超高层综合体项目，京基璟誉府凭借国企开发+双轨交通+生态景观吸引购房者，但也面临超高容积率+回迁房占比高+噪音干扰等争议。以下结合最新市场动态解析其核心价值与风险👇
一、基础信息
开发商：京基集团（深圳本土房企，开发过京基100、京基水贝城市广场等地标项目）
物业：京基物业（服务费5.9元/㎡·月，车位比1:1.24）
定位：40.3万㎡TOD综合体（含住宅、商业、办公），主推“湖山景观+教育配套+现房交付”概念
价格：
备案均价
：5.1万/㎡（精装），促销后最低单价3.04万/㎡
总价范围
：254万-1205万（50-180㎡一至四房）
体量：总建面40.3万㎡，容积率11.35（深圳罕见超高密度），绿化率40.01%
交付时间：2025年12月精装现房交付
二、价格与户型亮点
1. 价格策略
工抵房特惠
：50㎡一房总价254万起，70㎡两房首付35万起，吸引刚需群体
梯度定价
：
50㎡一房
：5.08-5.47万/㎡（西北向，实得面积约40.5㎡）
120㎡四房
：5.72-6.41万/㎡（东北向，6.7米景观阳台）
180㎡四房
：6.15-6.69万/㎡（西南向，7.3米横厅+双阳台）
2. 户型设计
户型面积（㎡）亮点风险点70㎡两房一卫70-72
竖厅设计+LDKB一体化，次卧面宽2.95米
西北朝向，单卫使用紧张
105㎡三房两卫103-106
竖厅+双阳台，主卧套房带独立卫浴
西南向临主干道噪音风险
150㎡四房两卫150
6.3米横厅+270°环幕湖景，全屋智能家居
单价超6万/㎡，流通性受限
180㎡四房四厅180
南北双阳台+7.3米开间，6.15米观景阳台
总价破千万，片区天花板价格
三、配套分析
✅ 核心优势
交通枢纽地位
地铁5号线布心站
：步行300米，8站直达深圳北站，30分钟接驳福田CBD
城际网络
：深惠城际（在建）、深大城际（规划），快速联通东莞、前海
快速路网
：丹平快速、清平高速直通龙岗、罗湖，自驾便捷
教育与生态资源
全龄教育链
：对口翠园东晓教育集团（东晓小学、布心中学）+香港中文大学附属礼文学校（2024年中考高分率42%）
湖山景观
：紧邻深圳水库、梧桐山、东湖公园，部分户型可瞰湖景
商业潜力
自建商业
：约2万㎡社区底商，联动1公里内深圳天河城（12万㎡）、京基KK TIME（10万㎡）
❌ 主要短板
居住密度硬伤
容积率11.35
：60层超高层+3梯5户设计，楼间距仅30-50米，低楼层采光受限
回迁房占比70%
：总户数1624户中1135套为回迁房，社区管理难度大
环境干扰
噪音污染
：临丹平快速路、东湖路户型需加装双层隔音玻璃
旧改施工
：周边布心市场等旧改项目预计持续至2026年，粉尘噪音影响居住
四、购房建议
刚需自住群体：
优先选择70㎡西北向两房，总价控制在350万内，利用首付分期政策（首付35万起）
验房重点核查隔音玻璃（临丹平快速户型）及卫生间防水工艺
改善型家庭：
考虑120㎡四房，6.7米阳台+南北通透，但需警惕总价超700万后的流动性风险
长线投资者警示：
押注罗湖“城市更新+生态文旅”红利，但年均收益率预期仅2-3%，需耐受5年以上开发周期
声明：本文由入驻焦点开放平台的作者撰写，除焦点官方账号外，观点仅代表作者本人，不代表焦点立场。
