龙岗大运核芯区“楼王”级豪宅!中海大运玖章花园全维解析
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一、项目规划剖析：中海高端“玖系”力作，楼王户型稀缺
① 地块信息
位置
：龙岗区龙城街道龙飞大道东面、青春路北面，紧邻大运体育中心。
用地面积
：2.08万㎡（分南北两地块），总建面15.66万㎡，容积率5.43（高密度设计）。
成交数据
：2025年1月以总价30.65亿元竞得，楼面价约29,611元/㎡，溢价率70%，为龙岗近年最高溢价地块之一。
② 开发商资历
中海地产
：央企龙头，深圳深耕超20年，代表作包括深湾玖序、香蜜湖一号等高端项目，产品力与品牌认可度极高。
③ 建设单位实力
“玖系”产品定位
：中海高端改善系，主打“地段+产品+生活方式”，全国多地“玖序”“玖章”系列均热销。
设计亮点
：
北地块1栋、2栋为46层超高层，一层两户“楼王”设计（主力户型约143-236㎡）；
南地块3栋A/B座及4栋为43-46层，一层四户（主力户型约104-143㎡）；
双大门设计（北地块酒店式环岛门厅、南地块雨棚入口），提升归家仪式感。
④ 项目整体规划
五栋住宅+独立幼儿园
：1-4栋为住宅，5栋为6班幼儿园；
配套丰富
：1,000㎡商业、1,620㎡幼儿园、社区老年人日间照料中心、风雨连廊、泳池等；
车位配比
：1046个车位，户数比1.7:1，远超片区平均水平。
⑤ 建筑参数
得房率
：暂未公布，参考中海一贯高标，预计85%以上；
交付标准
：中海高端系精装，中央空调+智能家居系统。
⑥ 户型分析
104-143㎡三至四房
：
南北通透格局，大面宽短进深；
主卧270°转角飘窗，双套房设计；
客餐厅一体化，阳台连接次卧，提升实用性。
143-236㎡楼王户型
：
一层仅两户，私密性极强；
超大横厅+双主卧配置，满足三代同堂需求。
⑦ 不利因素分析
地铁距离较远
：最近地铁站（16号线大运中心站）约1.2公里，需步行或依赖接驳车；
地块分割影响园林
：南北地块分隔，社区景观空间受限；
高容积率
：5.43容积率导致楼栋密集，居住舒适度打折扣。
二、周边配套及旧改规划：大运顶流资源加持
① 商业配套
自带商业
：1,000㎡底商满足日常需求；
外部商圈
：
步行可达大运天地街区（星巴克、盒马、餐饮集群）；
3公里范围内覆盖CIMC中集文创园、龙岗COCO Park等。
② 教育配套
名校资源
：
龙岗外国语学校（小学+初中双学区）；
华中师范大学龙岗附属中学；
项目内配套
：6班幼儿园，周边有港中大、北理莫斯科大学等高校资源。
③ 文娱配套
生态资源
：
一路之隔大运体育中心（羽毛球馆、游泳馆）；
大运公园、启迪协信科技园环绕，运动休闲便捷。
社区景观
：泳池、风雨连廊、下沉式会所，提升品质生活。
④ 医疗资源
3公里内
：龙岗区人民医院、第三人民医院、宝荷医院（在建三甲）。
⑤ 周边旧改情况
大运枢纽升级
：集地铁3/14/16/33号线、城际铁路于一体，未来将引入深铁商业直连；
深港国际中心
：规划超高层地标，待开发后或带动片区价值跃升。
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三、区位概况：大运核芯，交通待优化
① 区位及交通
地段优势
：位于大运新城核心区，毗邻深港国际科教城，政府规划投入超2433亿，定位“城市新客厅”。
交通现状
：
地铁：16号线大运中心站1.2公里；
自驾：龙岗大道快速通达福田南山，车程30-40分钟。
② 产业布局与发展
大运深港国际科教城
：聚集港中大、北理莫斯科大学等科研机构，未来导入高精尖人才；
产业升级
：大运枢纽+深港国际中心建成后，区域将形成“交通+商业+产业”闭环。
四、价格预测及竞品分析
① 片区新房分析
均价预期
：参考周边泰瑞府（折后4万/㎡）、美域蓝湾（4.5万/㎡），预计大运玖章备案价5.5-6.2万/㎡；
竞品对比
：
泰瑞府
（1.2公里）：备案5.2万/㎡，户型89-144㎡，配套成熟但产品较老；
颐安都会中央
（1.5公里）：备案5.6万/㎡起，学区优势明显，但无大户型可选。
② 片区二手房分析
二手挂牌价
：阳光天健城（5-5.8万/㎡）、奥林华府（6-7.8万/㎡），大户型稀缺且学区加持；
倒挂空间
：大运玖章若以5.8万/㎡入市，与二手房倒挂约0.5-1.5万/㎡。
五、综合评价：大运顶流豪宅，适合终极改善
① 优势
✅ 地段稀缺：大运核芯区唯一在售高端新盘，承接深港国际中心外溢红利；
✅ 产品力强：中海“玖系”品牌背书，楼王户型设计对标深湾玖序；
✅ 学区+商业双优：龙岗外国语学校加持，大运天地成熟商圈直达。
② 劣势
⚠️ 地铁距离：1.2公里步行压力较大，需依赖接驳工具；
⚠️ 高密设计：5.43容积率影响舒适度，楼栋间距较小；
⚠️ 价格门槛：起步总价约600万（104㎡户型），首付需200万以上。
结语
中海大运玖章花园凭借“央企品牌+高端产品+大运核芯区位”三大标签，成为深圳东部改善型买家的关注焦点。尽管存在地铁距离、高密设计等短板，但其稀缺的楼王户型与地段价值仍具竞争力。
声明：本文由入驻焦点开放平台的作者撰写，除焦点官方账号外，观点仅代表作者本人，不代表焦点立场。
