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真正的一生之城，从非孤立社区，而是与土地人文共生的有机整体。

体量220万平的未来方洲，以“一核四芯”空间、“九个生活慢动作”体系为骨架，让“一生之城”从抽象理念，变成可触摸的日常。

珠金琶CBD黄金生活圈

约220万m²未来城市理想绿洲

立足广州轴心3.0战略高地，于世界海丝城中心，集创新办公、生态住区、山水公园、文化地标、商业街区、邻里中心、教育成长、星级酒店等8大业态为一体，打造文商旅居产前沿都会范本。

项目总占地面积：约74万㎡

项目总建筑面积：约220万㎡

项目总套数：4000~5000套（预计）

开发商：中建玖合+知识城集团

业态类型：集住宅、商业、公寓、办公、酒店、公园等高浓度多维配套大城

二期组团占地面积：约3.5万㎡

二期组团建筑面积：约17万㎡

二期「文荟」共7栋，约1716套

二期户型：建面约78-96-122㎡三至四房

物业公司：中建玖合物业

物业费：3.2元/月/平

二期是比一期更好的，位置更好。户型78-122的面积段做的更小了，也是根据一期去化来改的面积段，适配更多刚改客群。

一期小户型基本卖完了，剩大户型。毕竟，想要在老黄埔卖到4.5-5万、总价近650万的大户型是有难度的。

二期就砍了更大的面积段，只做3个户型，78平面对上车客群，96平兼顾舒适度的大三房和小四房，122平面向家庭客。

小区一共7栋住宅楼，计划首开的2栋，距离石化路较远，3梯6户。

空中花园则通过近8米架空层打造“第二地面”，形成绿化翻倍的效果。

全域架空，即整个组团抬升7.9米，在构建防潮缓冲带的同时，还能起到防尘的作用。

文荟又get到了，社区内抬升约8米的立体花园内，打造了450米的空中步道，散步遛弯、快走慢跑、带娃遛狗、休憩交流等，任你选择。

此次亮相的未来方洲二期，正是“中建好房子”理念的实景呈现：从归家仪式到居住核心，每一处设计皆贴合广府生活本真。

| 未来方洲二期外立面效果示意图

社区入口，约64米仪式门楼巍然屹立，既承托广府人家看重的“门面气度”，又暗合“舟楫归港”的温暖寓意，让每一次归家，都成为一场充满温度的仪式感体验。

| 未来方洲二期社区大门效果示意图

海丝风情园林，深植“海上丝绸之路”的文化根脉。它绝非简单的绿化，而是可逛、可玩、可 relax 的自然生活场域。

| 未来方洲二期园林效果示意图

约7.9米挑高架空花园，与七珍馆七大架空主题空间相互联动，构成社区里的“第二客厅”，更是全龄共享的邻里社交场，让不同年龄的家人都能在此找到互动乐趣。

| 未来方洲二期景观效果示意图

于居住核心处，我们以全国首创——全系四开间朝南、大面宽揽光，阳光轻松漫入每一间房，精准呼应老广“爱通透”的生活习惯，从居住本源贴合需求。

二期核心产品的设计，更将“适配一生”的理念落到实处：建面约78-122㎡三至四房户型，凭借超高使用率，让每一寸空间都物尽其用。

76平3房2卫，东南向和西南向都有。

竖厅布局，不同的是把餐厅放到了小房间的位置，而不是放在入户进来的厨房旁。

假设阳台封窗的话，可以获得一个堪比过往120方面积才有的大方厅。

有些朋友说饭厅不独立，这样没意义。我觉得恰恰是这个户型最特别的地方。

对于年轻人来说，越来越喜欢在客厅的小茶几上看着综艺和电视剧吃饭消磨时间，饭厅使用率并不高。

这是主卧，L型采光飘窗，不过两个小房间都不大，床大概率要贴墙放。

96平3+1房2卫，一个东南向南北对流版本，一个传统竖厅版本，前者更出彩。

这也是未来方洲一期做的最好的一个户型，二期延续了设计。

打通了书房和客厅的大方厅，开间约5.4米，层高标准约3米。

主卧不功不过，特色是可以做左右双排衣柜。

传统厨房操作台一般是C形，但未来方洲二期做了独树一帜的G形厨房。

这里有什么区别？

首先，其在与餐厅交接处多做了一个转折。

有了这个转折，操作台能兼任餐边柜功能，随手取物更加方便。

图丨样板间实拍图

其次，得益于连贯操作台+冰箱外置设计，其厨房操作面积、收纳能力、冰箱容量均得到了20%以上的提升！

78和96都有一点大家会介意，把客卫放在了入户的位置。

122平4+1方2卫

二期最大的户型，也做足了尺寸感。尤其是连着飘窗做厨房，把整个餐客厅的公区尺寸感拉满了，近60平，开间约5.8米。

主卧做了独立衣帽间，标准大平层配置基本都有了。

举个例子，其LDKB面积超过60平，中间没有一堵墙隔断，如果不使用成套沙发和多人圆桌，甚至会压不住迎面而来的奢阔感。

并且其厨房开间竟阔达约5.5米，要知道，常规120+平面积段的厨房，开间通常只能做到3米左右！

图丨示意图

而无论是超60平LDKB，还是约5.5米超级厨房，正常来说，都不会出现在160平以下户型，更遑论一个区区122平的户型！

用122平的面积，挑战顶豪的体感，即使看遍全广州，这样的产品力也是独一档，当真让人心潮澎湃！

总的来说，未来方洲二期产品放在如今新规调整后的市场，即便面对同为新规的盘，也领先半个身位。

中建二局体系多年打造的低碳幸福“好城市片区”体系中，广州的中建玖合·未来方洲成为其代表性项目，充分展现的是该集团在“好城区”建设中的综合统筹实力。

未来方洲作为广州首个岛链式开发项目，规划集创新办公、生态住区、山水公园、文化地标、商业街区、邻里中心、教育成长等7大业态为一体，通过一城、三洲、万物的设计理念，以岛链式布局创造未来城市开发的全新生长模式。

总建筑面积达220万平方米的未来方洲，将江北、文元、渡头三大组团串联，每个组团均配备独立商业、教育、生态配套，既保持大城格局又互不干扰。二期“文荟”组团作为“中心的中心”，依托高浓度配套，将构建10分钟高效幸福生活圈。

交通与教育资源堪称项目王牌。项目与5号线文冲站和13号线双岗站近在咫尺，二期组团距离文冲站更是仅约200米，一线直达珠江新城；2公里外还规划有高铁黄埔站，实现湾区通勤无缝衔接。教育配套方面，已签约华南师范大学附属高新区实验学校（九年制），距离二期组团约500米，加上社区内规划的8所幼儿园至完全中学，形成12年全龄教育闭环，业主可真正实现“目送式上学”。

未来方洲文荟组团配套完善 示意图

商业配套上，组团周边规划打造“珍宝集市”风情商业街，创新还原骑楼空间，遮风避雨且极具广府韵味；文化传承方面，以观德陆公祠为核心打造的状元文化商街，将清代状元文化与现代生活方式结合，在骑楼十字街区植入文化展览、文创市集等新业态，打造“烟火与诗意交织”的岭南风情商街，使历史记忆转化为可体验的当代生活场景；生态与休闲配套上，二期7.9米的高架空层设计，结合商业区屋面打造立体空中花园，并融入海上丝路特色景观，业主不出社区即可体验世界微旅行；组团内打造200米中轴花园，配备全龄儿童区、绿毯营地等八大空间场景；规划的七大主题泛架空会所，覆盖儿童、老年、中青年群体之需，让全龄段居民在未来方洲都能获得优质生活体验。

从“好房子”的空间革新，到“好城区”的生态构建，再到“幸福立方”的场景呈现，中建玖合・未来方洲用一周年的沉淀，将广州幸福城市的宏大叙事转化为可触摸的生活细节。随着全新组团与“幸福立方”未来城市体验馆的开放，这座220万平方米的幸福大城，正为广州“办会兴城”写下最生动的注脚。

深圳最新政策：

全面放宽限购、降低房贷利率，深圳以超预期力度为楼市注入强心剂。

9月5日深夜，深圳市住房和建设局与中国人民银行深圳市分行联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策措施的通知》。此次政策调整涵盖居民购房、企事业单位购房以及个人住房信贷等多方面重磅举措。

深圳由此成为北京、上海之后，又一个优化楼市政策的一线城市。分析人士指出，与京沪两地近期政策相比，深圳对限购松绑力度明显更大，这将对激活市场起到更明显的作用。

“当前正值传统‘金九银十’热销期，而且深圳本身购房需求和潜力较大，深圳出台政策势必会增强市场信心，带来市场交易的提振。预计新政后，深圳市场行情会进一步向好。”易居研究院研究总监严跃进告诉记者。

限购大幅松绑 放开企业购房

深圳楼市新政中最引人注目的，是对限购政策的大幅优化调整。

根据新政策，符合深圳市商品住房购买条件的居民家庭（包括本市户籍居民家庭、自购房之日前在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的非本市户籍居民家庭），在罗湖区、宝安区（不含新安街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区范围内购买商品住房不限套数。

而无法提供连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上证明的非本市户籍居民家庭，在上述区域内购买商品住房限购2套。在盐田区、大鹏新区购买商品住房，不再审核购房资格。

按最新办法，深圳政策调整后有1年社保的外来人口在核心区域仍限购1套，但非核心区域已不再限制购房套数。去年深圳仅放松了社保缴纳要求，购房套数仍然限制为1套，而本次政策在多数区域取消了套数限制。

值得关注的是，非户籍人口即便没有缴纳个税和社保1年证明，也可以在深圳近郊购买两套住房，远郊区则完全退出限购。

“传统的特区罗湖区现在也被视为近郊看待，深圳最后的限购区收缩至福田区、南山区和宝安区新安街道，限购范围大大缩小。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。

本次深圳楼市新政另一个突破是，对企业购房限制的全面放宽。

深圳新政策规定，企事业单位可在深圳市范围内购买商品住房，用于解决员工住房等需求。其中，在福田区、南山区和宝安区新安街道范围内购买商品住房，需同时满足设立年限满1年、在本市累计缴纳税款金额达100万元人民币、员工人数10名及以上条件；在本市其他区域购买商品住房，不再审核购房资格。

在严跃进看来，该项措施对各个区域的购房市场都有积极作用，尤其是对于如龙华、龙岗、光明等企业数量多的区域，会激活更多购房需求。

对于深圳大幅度调整限购的原因，李宇嘉认为，这是基于当地楼市深度调整的现实需要：自2021年5月开始，深圳二手住房价格已经持续下跌44个月，整体下跌幅度较大。此外，从供地、开工、投资等指标来看，深圳的跌幅也大于京沪。

“今年上半年土地出让金前20城市中，没有深圳的身影，而京沪杭成都等城市排在前面。这对深圳补齐民生短板、推进外来人口本地化、助力战略性新兴产业发展，甚至城市抢人才、提升城市竞争力等方面，都会形成资金方面的制约。在投资情绪相对低迷的情况下，外围区域退出限购也在情理之中。”李宇嘉称。

降低购房成本 激活潜在需求

深圳此次楼市新政的另一项重要举措是，调整房贷利率政策。

政策明确，各银行业金融机构根据深圳市市场利率定价自律机制要求和本机构经营状况、客户风险状况等因素，在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房，合理确定每笔商业性个人住房贷款的具体利率水平。

据严跃进测算，此前深圳首套房和二套房的利率定价公式分别为LPR-45BP和LPR-5BP。依据新政策，二套房贷利率降低40个基点。按照100万元贷款本金、30年期等额本息方式计算，房贷总还款成本将减少近8万元，月供额将减少220元。

李宇嘉指出，深圳在利率政策上借鉴了上海经验，但在公积金方面并未跟进京沪。原因在于，3月24日起实施的深圳公积金新政已将额度充分提高。

“现在深圳总价300万元以下二手房，交易占比近3成。”李宇嘉介绍，经过长达4年多的下跌，深圳很多区域房价相比高峰期大幅折价，叠加限贷政策松绑，购房门槛和成本大幅度降低，原来买不起房的人群现在可能就买得起了。

观察上一次深圳放松限购后的市场表现，新房市场的交易活跃度明显得到提振。参照北京、上海楼市新政后的市场表现，严跃进预计，“对于非核心区域市场而言，交易量环比增幅可能超40%，且至少有30%需求源于新增购房套数的客户。”

业内人士预计，深圳新政对外围区域的去化效果将较为明显，尤其可能吸引周边珠三角或广东其他城市甚至内地人群前来买房。

“新政策可能会对环深圳都市圈形成虹吸效应，这一点需要引起重视。”李宇嘉表示。而随着“金九银十”销售旺季的到来，深圳楼市有望告别前期低迷态势，迎来一波交易活跃期。

分析人士指出，三个一线城市相继调整购房政策，标志着房地产市场正进入新一轮政策优化周期，这将为全国“金九银十”行情带来积极预期。

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