龙华观澜地铁口!总价2字头上车低密、精装现楼!约71-98平2-4房深度解析在售户型和价格!【景勋天著】值得入手吗?
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作为深圳龙华观澜片区以“地铁口+低总价+现房”为核心卖点的刚需型项目，景勋天著凭借交通便利+旧改潜力+高性价比吸引购房者，但也面临独栋无小区+开发商品质争议+周边界面待提升等风险。以下结合最新市场动态解析其核心价值与风险👇
一、基础信息
开发商：深圳市铭勋房地产（本土小型房企）联合万安堂股份合作公司
物业：鸿荣源物业（服务费待定，车位比1:0.93）
定位：独栋28层住宅，主推“地铁口+现房+教育配套”概念
价格：
备案均价
：4.97万/㎡（精装），促销后最低单价3万/㎡起
总价范围
：270万-490万（71-98㎡二至四房）
体量：总建面2.51万㎡，容积率3.68，绿化率40%
交付时间：2025年12月精装现房交付
二、核心优势
✅ 交通与配套
地铁口现房：
4号线观澜站
：步行仅200米，10站直达深圳北站，16站至福田CBD
规划轨道
：22号线鹭湖北站（600米）、18号线（远期规划）
快速路网
：梅观高速双向14车道改造（30分钟达福田、南山）
教育与商业资源：
学区覆盖
：对口观澜中心学校（省一级小学）、观澜中学（省一级初中）
商业潜力
：紧邻百佳华广场（200米），鸿荣源观城旧改规划超20万㎡商业（参考沙井壹方天地）
旧改与性价比：
旧改规模
：周边鸿荣源、卓越等房企主导超2000万㎡城市更新，未来或成观澜核心居住区
价格倒挂
：周边佳华领域广场二手房5-6万/㎡，项目折后单价低约30%
三、主要短板
❌ 居住品质与风险
独栋硬伤：
无小区花园
：仅1栋28层建筑，公共活动空间局促
高密度设计
：3梯6户，部分户型次卧面宽仅2.4米（如71㎡两房）
开发与环境风险：
开发商弱势
：铭勋房地产无标杆项目经验，鸿荣源物业曾因减配引发争议
施工期干扰
：周边25个旧改项目施工（预计持续至2030年），噪音粉尘问题突出
产权缩水：2020年拿地，剩余产权年限约65年，影响长期持有价值评估
四、户型与价格策略
户型面积（㎡）亮点风险点71㎡两房一卫71-72
竖厅设计+U型厨房，总价270万起
东北朝向，单卫设计使用紧张
82㎡三房一卫82-83
三开间朝南+LDKB一体化
次卧面宽2.4米，采光受限
94㎡三房两卫94-95
南北通透+独立玄关
西南朝向，临主干道噪音风险
98㎡四房两卫98
四开间朝南+多功能书房
总价超450万，流通性弱
促销政策：
清盘折扣
：备案价85折，71㎡两房最低270万
首付分期
：支持首付40万起，无息分期最长3年
五、购房建议
刚需上车群体：
优先选择71㎡东北向两房，总价控制在280万内，利用首付低门槛优势，验房时重点核查隔音玻璃（临观澜大道户型）及卫生间防水工艺
家庭改善需求：
考虑94㎡三房两卫，南北通透设计适合三口之家，但需警惕周边旧改施工期干扰
长线投资者警示：
押注观澜“鹭湖中心城+ICT产业”升级，但年均收益率预期仅2-3%，需耐受5-8年旧改周期
声明：本文由入驻焦点开放平台的作者撰写，除焦点官方账号外，观点仅代表作者本人，不代表焦点立场。
