预计8月开盘入市!实探宝中首个新规盘「保利瑧誉府」最新官方户型图出炉,面积114-143㎡!售楼处电话!
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最新消息：位于宝安中心片区的「保利瑧誉府」即将亮相，预计8月开盘入市，已出地面5-6层，8月2日开放样板房，先推1-2栋约200套114㎡-122㎡-143㎡的4-5房，网传吹风价9万+/㎡，精装交付。
作为央企保利在深圳的“誉系”迭代之作，项目以“100%得房率”、“专梯入户”、“纯商品房社区”等标签，试图在宝中核心区打造“瞰海新规”标杆
01.产品分析
项目基本信息
保利瑧誉府位于宝安核心区，项目总占地约1万㎡，总建面8.02万㎡，容积率为6.2/5.4，绿化率30%。项目规划两栋44-45层超高层住宅，共403户，纯居住四梯五户设计，每户都有专梯入户空间。车位比1:1.3，预计2027年底精装交付，无保障房，居住属性纯粹。
从项目内部“硬件”来看，虽然项目整体规模小，但品质相当不错。保利瑧誉府的"誉"系列是保利的旗舰店产品线，也是最高规格系列。要知道香港的保利龍誉系，每一套总价至少一个亿起步，调性非常高！
而「誉」字系作品首次落户深圳，将联袂天华、JTL、CCD、李益中、LSD五大设计团队，再现巴黎歌剧院、香港瑰丽酒店等世界名胜地标的艺术感，风格主打低调且华贵。
设计团队
保利瑧誉府楼栋呈错落式布局、三面采光。在消除相邻阳台对视隐患的同时，充分保障了居住空间的采光需求。社区内部配置1800㎡高端会所，类似东京的Mansion理念，打造私密社交空间。
另外还有行政走廊、游泳/健身/瑜伽室/四点半课堂/银龄交流室/影音音乐室八大剧场泛会所功能空间，满足全龄段业主的休闲娱乐以及社交需求。
设计效果图
在户型设计上，项目为宝中罕见的4梯5户带独立电梯厅设计（除122㎡为1梯2户，其它均为专梯入户），6层以上海景视野无遮挡，80%户型可看海景。
户型面积段为：114㎡-122㎡的4房以及138㎡-143㎡的4+1房。户型使用率超100%，据说最大使用率可达108%，最大赠送面积接近44㎡。其中主力户型为西南朝向，既能看海又能看到企鹅岛。
建面约114㎡的4房2厅2卫户型为横厅格局，带6m宽超长阳台。朝向为东北，对着宝体和新安老城区方向，主要看城市景观，赠送的入户空间相当于一个小次卧面积，主卧南北通透，三面采光、通风采光及视野俱佳
建面约123㎡的4房2厅2卫户型为竖厅格局，带超长阳台，西南朝向，看对面的学校和海景。四开间朝南，赠送的入户空间可以做成入户花园或者储物空间，进门还设计了玄关，同样拥有超长阳台，主卧带衣帽间和双面飘窗设计，实用率拉满。价格预估在1150万左右。
建面约138㎡4+1房2厅2卫户型为横厅双龙抱珠格局，位于1-1栋，西南朝向，南北通透，看向企鹅岛和海景。户型方正，赠送超大入户空间，可改造为书房或保姆间，主卧空间等于2个次卧，观景飘窗达8.2m，非常宽敞透亮，预测价格1300万左右。
建面约143㎡4+1房2厅2卫户型，为横厅双龙抱珠格局，西南朝向，南北通透，海景景观。南北通透，赠送超大的入户空间。主卧为豪华套房设计，带步入式衣帽间+双面瞰海飘窗，保障主人房的私密性和舒适度。
02.地段配套分析
项目位于宝安中心区新安街道金科路与裕安路交汇处西北侧，占据“大铲湾-前海自贸区-宝中CBD”黄金三角核心。既能享受宝安中心现有的优质配套，又能最先享受到大铲岛规划的红利，形成复合型区位竞争力，优势明显。
2023年底《前海总规》明确将桂湾、前湾及妈湾片区、宝中片区、大铲湾片区纳入前海城市新中心，定位为湾区“国际会客厅”。作为前海门户，宝中依托政策优势加速汇聚全球资源，已吸引前海人寿、农商行总部及京东国际、VIVO等企业落户，成为深圳资金、产业集聚的战略新高地。
其中，VIVO深圳总部大厦就在项目隔壁，总投资28亿元，计划2024年竣工投入使用，可容纳6000名员工办公。据悉，该企业不仅提供具有竞争力的薪酬体系，还为员工设立专项购房贷款支持，最高额度达100万元，形成优质人才聚集效应。
除了VIVO外，小区与腾讯全球总部“企鹅岛"一河之隔，未来将有跨海大桥连接。
腾讯企鹅岛占地130万㎡，总投资370亿元，总建面约200万㎡。项目规划建设“六基地一平台”，涵盖腾讯云、互联网+医疗等七大前沿产业板块，并配备员工宿舍、学校、商业酒店及文体场馆等生活配套，预计2028年全面竣工，首批员工已于2025年入驻。
项目落成后将带动产业链聚集，预计吸引腾讯自身9.1万通信技术人才及虹吸超6.3万关联产业人才，形成区域高端人才聚集效应，成为片区购房需求的重要支撑力量。
历经多年发展，宝安中心已形成CBD+TBD双核中心。当前不仅科技研发、产业创新资源丰富，生活配套资源同样十分成熟，完全不亚于福田中心区。
在交通配套方面，项目被1号线、5号线、11号线、15号线(建设中）、28号线（规划中）等多条地铁线环绕。其中距离11号线宝安站约800m、1号线宝体站约1.2km、5号线灵芝站2km。
其道路交通四通八达，临近规划中的引桥（连接大铲湾与腾讯企鹅岛），未来自驾5分钟即可达到企鹅岛。并且靠近广深高速同乐入口、沿江高速及西部通道，可快速通往到南山、福田及深圳中西部河西区。此外，项目还临近穗深城际（在建）、深惠城际线（在建）、深珠城际线（规划）及深港西部快线
（规划），未来可快速通达大湾区其他城市。
在商业配套方面，项目自带2000㎡底商以及隔壁「中铁阅臻府」5500㎡底商，距离最近的大型商业体——壹方城约1.4km，步行大约15分钟，周边还有深圳前海hop天地（约1.3km）、得丰圆方购物广场、大仟里（约2.1km）、天虹商场（2.3km）等，可满足业主基本购物需求。
值得一提的是距离项目约500m的南街坊即将动工，将带来10万㎡的商业补给。
在教育配套方面，项目周边被三所学校环绕，教育资源十分丰富。其中项目东北侧是新安中学（集团）高中部、西北侧是海韵学校、西南侧是新建的一所27班的九年制学校，网传为宝中集团外国语学校。
值得一提的是，项目对口的海韵学校是近几年宝安学校中的黑马，也是深圳唯一以艺术教育为特色的公办学校，其办学成绩相当亮眼。2019年中考以385.5的平均分首次进入全市前30、宝安区前5；2021年与宝安中学实验学校成绩相当；至2024年中考，560分以上占比9.6%、570分达5.8%，已比肩南山八大名校育才中学。目前该学校入学竞争激烈：按现行积分政策，小学需提前3-4年购房积累积分，初中则要求7-8年。
在文体休闲方面，项目周边1.5公里范围内汇聚宝安核心公共资源，宝安体育中心（含游泳馆）、图书馆、青少年宫及工人文化宫（在建）等文体设施环伺，与欢乐港湾直线距离约1.1公里（步行15分钟）。片区以海滨广场、湾区之声演艺中心为纽带，串联起商业、文化、生态复合功能，湾区书城（规划中）等新地标落成后将进一步升级服务能级。
在医疗配套方面，项目1公里范围内有2家社康医院，1.3km左右有宝安区妇幼保健院、宝安儿童医院（在建)、 2.4km左右有南方医科大学深圳医院、3.3km左右有宝安区中心医院，医疗资源十分丰富。
03.优缺点总结
优势：
1、地段好，配套全，周边环绕宝安体育馆、欢乐港湾、壹方城等成熟配套，生活便利性高。
2、无人才房/保障房混居，物业圈层纯粹性优于都市茗荟等竞品；
3、宝中新房供应稀缺，叠加腾讯企鹅岛产业辐射与前海扩容外溢效应，资产抗周期属性强；
4、宝中首个新规则产品，纯四房小区，使用率最高达108%，实用率高，吊打宝中一众新盘，还配置专梯入户；
5、项目西侧为学校地块，没有高层建筑，可以无遮挡看海景，视野景观好。
不足：
1、小区规模小，居住氛围一般。
2、附近商业欠缺，底商不多；
3、东北朝向户型临近沿江高速，会有一定的噪音影响；
4、海韵学位入学积分较高，竞争激烈，建议有书包需求的家庭提前布局。
竞品对比：
项目目前价格暂未释放，参考旁边的中铁阅臻府。中铁阅臻府的拍地楼面价比保利阅臻府的低1万/㎡，售价8.4万/㎡，因此推算保利瑧誉府单价预估在9-10万/㎡之间，均价在9.5万/平左右，加上开盘折扣有机会在9万/㎡左右。
而宝中今年的新盘仅有三个：中铁阅臻府、都市茗荟二期、保利瑧誉府，相较于前两个，保利瑧誉府价格中等但得房率非常优秀并带精装，而且拥有专梯入户的豪宅标配，在产品上更胜一筹。但交房时间略晚，另外两个基本都是准现房。从配套上来讲，都市茗荟二期更胜一筹，但足足贵出200多万。
周边1公里左右的二手房主要有深航假日名居（挂牌价8.6万/㎡）、第5大道高发西岸花园（挂牌价9.4万/㎡），这2个楼盘楼龄在8-18年，相对老旧。周边2公里左右的二手房竞品有熙龙湾一期、壹方玖誉，指导价在14.9-15.8万 /㎡，价格较高。
适合人群：
1、适合二胎家庭刚改族，四房一步到位，避免二次置换成本；
2、适合宝安、南山的上班族，以南山小户型预算买宝中大四房，且通勤时间适宜；
3、追求前海宝中核心地段、优质名校、海景大宅的改善群体。
总的来说，「保利瑧誉府」有“前海、宝中、腾讯企鹅岛”黄金三角地段+超高得房率+纯四房设计+名校旁+海景房的多重光环加持，城市面貌崭新，周边又有产业支撑，属于有现状有未来，兼具投资和居住属性。
随着腾讯岛企业陆续进驻，区域购房需求将集中释放。若定价与同片区中铁阅臻府持平，有望成为宝中日光盘。
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