房企马太效应:规模战打响 中小房企增速放缓

近期，房企年报密集发布。Wind数据显示，截至3月29日，52家房地产A股上市公司发布2017年年报。此外有93家房地产A股上市公司发布2017年业绩预告，69家预喜，预喜比例达74.19%。

数据显示，大中型房企业绩多预喜，行业呈现出强者恒强的发展态势。同策研究院发布数据显示，自2010年万科成为排名前列全年累计销售破千亿的房企之后，2014年上半年开始有房企在半年度销售金额超过千亿，2017年上半年千亿房企有7家，全年销售业绩中，碧桂园、万科、中国恒大在2017年销售额突破5000亿元；全年破千亿的房企则达到17家。

销售业绩提速的同时，龙头企业在长租公寓、商业地产等领域也摩拳擦掌。例如，旭辉控股集团进驻长租公寓，并提出IPO上市目标；新城控股的商业地产发展迅猛，2018年将开业18座吾悦广场。

值得注意的是，随着房地产市场进入调整期，行业销售额增速有所降低，整个房地产行业步入降温阶段，部分中小房企资金链开始面临压力。以宝龙地产为例，2017年年报信息，公司净负债比率约为86.8%，较2016年同期的76.6%有所上升。对此，宝龙地产相关负责人回复《中国经营报》记者称：“公司当前仍处于高速增长的进程中，负债会增长是较正常的现象，也是行业的普遍情况。与其他同样高速增长的企业相比，宝龙的负债水平在行业中一直保持较正常和稳定的水平。”

同时，记者针对公司业绩表现以及短期偿债压力等问题致电致函宋都股份董秘办，相关工作人员回复：“目前处于报告窗口期，不接受媒体采访，后续也暂无相关安排。”

规模之争

国信证券统计数据显示，2017年，前五大房企和前十大房企市场集中度分别为16.87%和24.35%，较2016年年末分别提升了4.05和5.5个百分点。同时，根据中原地产研究中心的统计，目前公布年报的房地产企业除了部分转型的中小房企外，主流房地产企业全面利润爆发。不少房企宣布了2018年销售目标，表现出对规模增长的态度。

其中，旭辉控股集团年报显示，2017年全年实现1040亿元销售额，完成目标率达130%，近3年合同销售年复合增长率高达70%。2018年，旭辉公布全年销售目标为1400亿元。

“考虑到今年市场调控的影响逐步释放，我们的销售目标定在1400亿元，该保守的时候要保守，响应中央的号召，多一点时间去做租赁。”近日，旭辉控股集团总裁林峰对记者表示，旭辉长租公寓已经在16个城市布局了超过2万多套的管理规模。

“长租公寓不是一个赚快钱的行业，但却是一个有未来的行业。另一方面，我们在做持有型物业时，除了租赁这一块的利润，还有物业增值的利润。”林峰称，长租公寓也符合中央的政策引导，希望当前可以做到单店的收支平衡，未来长租公寓也有其利润增长的趋势和逻辑。

同时，新城控股年报披露，其2018年销售业绩目标为1800亿元。近年来，新城控股立足于住宅与商业“双轮驱动”战略。据了解，至2017年底，新城控股已开业吾悦广场23座、管理面积294.92万平方米，全年实现租金及管理费收入10.20亿元，平均出租率达97.91%。而2018年，其将有18座吾悦广场开业，所有已开业吾悦广场租金及管理费收入目标超过20亿元。

在现金流方面，新城控股通过快速开发、快速销售，实现资金的快速回笼。据统计，新城控股操盘的住宅项目从拿地到开盘平均周期为6个月，一年内即可实现现金流回正，商业项目从拿地到开业平均不超过24个月。在“高周转、快回款”模式推动下，新城控股销售业绩持续快速增长，近3年复合增长率达71.22%。

而根据宝龙地产近日公布的2017年年报，2017年，宝龙地产合约销售额为208.82亿元，较2016年同期上升约18.4%。据悉，公司将2018年销售目标定为350亿元，较2017年大幅提升了68%。同时，未来三年宝龙的合约销售复合增长率将超50%。规模竞争时代，宝龙加快销售额增长速度是否源于行业压力？

对此，宝龙地产回复称：“截至2017年底，宝龙的土地储备约1409万平方米，未来三年复合增长超50%的目标，公司加快销售额增长速度也是基于对现有土地储备和货值的战略部署。2017年公司新获取项目18个，新增土地储备约386万平方米，新增货值约544.4亿元，足以支撑2018年350亿元的销售目标。”

中小房企资金困局

分析机构指出，2018年是地产行业深度调整的关键一年。随着调控政策和银根的收紧，中小型房地产企业生存愈发艰难。

宝龙地产2017年年报数据显示，全年收入155.93亿元，较2016年的142.96亿元增长9.1%；毛利润52.25亿元，毛利率33.5%，较2016年同期的33.4%略有上升；净利润38.68亿元，实现40.7%的增长。不过，根据克而瑞发布的2017年度上海房企权益销售金额排行榜，宝龙地产以22.49亿元位列第43位；而2016年度上海房企权益销售金额排行榜中，宝龙则是以54.12亿元位列第23位。无论是销售金额还是排名均呈现出下滑态势。

对此，宝龙地产方面表示：“2018年随着政策的逐渐明朗，宝龙在上海的项目已经开始陆续取得预售证，最近新拿到两张预售证，3月底，这些项目都正式开盘。另一方面，近年来，宝龙在逐渐加大对商业部分的自持比率，不进行销售，为优化这些项目未来的统一招商、经营、管理夯实基础，同时，随着地价和市场售价的不断上涨，自持部分的资产也在一直增值，企业总资产在不断增长，等到有一天住宅市场基本饱和，宝龙还拥有大量的高净值商业资产。”

同时，起步于杭州、主要发展区域位于长三角地区的众安房产近日发布2017年年报显示，截至2017年12月31日止年度，公司收入43.95亿元，同比减少12.2%；公司拥有人应占利润5.47亿元，同比增长337%。

此外，年报披露，众安房产于2017年售出及交付的物业之已确认收入约为42.43亿元（2016年：50.28亿元），较2016年减少约15.6%，乃由于已出售及交付的物业面积于2017年减少而所致。2017年，众安已出售及交付的物业销售面积约为400769平方米（2016年：623230平方米），较2016年减少35.7%。

亿翰智库分析师江秀表示，对房企来说，规模代表着企业在行业的地位以及融资、营销等成本方面的优势。为了能在行业内有立足之地，多数企业规模诉求日趋强烈。然而企业大规模的扩张也面临诸多问题，如净负债率飙升、增收不增利。

譬如，老牌浙系房企宋都股份发布2017年年报，公司2017年实现营业收入27.49亿元，同比下降64.59%；净利润1.56亿元，同比扭亏为盈，公司上年同期亏损1.99亿元。经营活动产生的现金流量净额805.00万元，同比下降99.69%。根据平安证券的研究报告，2017年宋都股份期末在手现金20.1亿元，为一年内到期负债的90.1%，较年初上升124个百分点，短期偿债压力略有加大。

同时，根据旭辉控股集团年报，2017年权益拿地成本上涨达到7661元/平方米，而销售均价却出现了近五年来的首次下降，从2016年的18175元/平方米降到2017年的16530元/平方米。另外，2017年旭辉总债务金额达到472.39亿元，占到权益销售金额的85.89%，较2016年同期上升60.73%。

克而瑞研究中心分析认为，随着房企资金面趋紧，对于部分处于高速扩张期的中小房企而言，若无法短期内实现规模扩张、加速资金回笼，很有可能面临融资成本趋高、资金链断裂的风险。预计2018年各梯队房企行业集中度将进一步提升，房企分化格局将延续，未来百强房企之间发生收并购的概率不断增大。

来源：中国经营报