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项目基本信息

开发商：中建地产、高新集团、天河投资

拿地时间：2022年

开盘时间：2023年9月1日

交房时间：现房，2025年6月30日，精装

拿地总价：超20亿元

折合楼面价：32373元/㎡

占地面积：3.29万㎡

建筑面积：8.94万㎡

商业面积：1047㎡

总栋数：10栋12＋1层高住宅，2T5、2T6

总户数：626户

使用率：超100%

车位配比：1：1.14（车位约743个）

楼层高：2.9米

容积率：2.5

楼间距：90米以上

绿化率：40%

物业公司：中建四局城市运营，3.5元

产品：78平、89平、118平、140平

项目交通配套

项目距离地铁21号线天河智慧城站2公里，距离10/30号线规划中的交汇站华观站约600米。

自驾有毗邻科韵路&华观路，可快速接驳华南快速干线、广园快速、广州环城高速，畅达广州中心区。

项目教育配套

项目周边有火炉山幼儿园。

清华附中湾区学校二期也在项目附近，预计2025年竣工验收，这个时间跟项目收楼时间一致，这所学校规划了108个班，为公立12年制学校，包括小学、初中、高中，有可能会延续一期的做法小学三公里摇号初中全区摇号，但不是对口直升的，当中有赌的成分，万一摇不中，业主的小孩就要入读凌塘小学或岑村小学这种村小了。

项目休闲配套

项目缔造5400㎡美学园林，约4000㎡架空层泛会所，约3500㎡人文艺术馆，未来将引入天河区文化馆分馆、天河区图书馆分馆。

项目北面100米就是9000亩火炉山森林公园、东侧20米是30000㎡原生态碧湖东大湖、4000亩的华南国家植物园。

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项目商业配套

项目配建1047㎡多业态商业街。项目2公里即是万科广场，现在是广百广场，黄埔神舟路的大悦城也开业了，15分钟畅达太古汇、K11、IGC、天河城等大型商圈。

项目医疗条件

南方医科大学第三附属医院、广州复大肿瘤医院广医附属中医医院天河院区6公里。

优点优势分析

1、景观资源稀缺：项目北靠9000亩火炉山森林公园，东临3万㎡原生态东大湖，山水环绕，拥有天然氧吧和湖景资源，居住环境舒适，具有豪宅属性。

2、低密围合布局：容积率仅2.5，采用围合式布局，楼栋间距达90米以上，采光通风佳，户户皆景，居住舒适度高。

3、高实用率户型：最小户型78㎡起，主打刚需户型设计灵活，LDKG一体化客餐厅、双面宽阳台等设计，实用率超100%，赠送面积多。

4、自驾优势明显，毗邻科韵路、华观路，可快速接驳华南快速、沈海高速等，15-30分钟可达金融城、琶洲、珠江新城等核心区域。

5、生活配套完善：小区内打造5400㎡美学园林4000㎡架空层泛会所、3500㎡人文艺术馆等配套设施，楼下有1047㎡多业态商街，满足日常需求。

6、教育潜力：清华附中湾区学校二期（公立12年制学校）预计2025年竣工，与项目同期交付，但学位分配存在不确定性。

7、现房，所见即所得即买即入住，不用担心烂尾情况出现，等待成本低。

项目缺点分析

1、周边环境待改善：项目被凌塘村包围，城市面貌较旧，虽有旧改规划，但短期难以显著提升

2、交通依赖自驾：距离地铁21号线天河智慧城站约1.8公里，需打车或电瓶车接驳，地铁10/30号线为规划中线路，短期内无法使用。

3、教育不确定性：清华附中湾区学校二期学位分配方式为小学三公里摇号、初中全区摇号，非对口直升，存在摇号不中的风险。

4、心理影响因素：项目东北处有一所戒毒所，虽为全封闭管理，但可能对部分购房者心理产生影响。

5、目前周边缺乏大型商业，消费的话要开车出去万科广场。

6、78平户型夹在两栋的中建，视野采光会比较差，89平要么北向看园林，要么看村。

项目适合人群

项目以低密湖山景观、高实用率户型和央企品质为亮点，适合天河智慧城上班族或追求性价比的刚需购房者。若对教育配套要求不高，且能接受周边环境现状，该项目在天河区域具有较高竞争力。建议购房者结合自身需求，实地考察后再做决策。

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3、本宣传资料对项目周边幼儿园、学校等教育资源的介绍旨在提供相关信息，并不意味着我方对就学安排作出承诺。教育资源的名称、办学性质、办学规模、学位设置、开学（班）时间、招生条件、收费标准及招生区域存在调整的可能，应以政府教育主管部门及办学方颁布的政策规定为准。

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