深圳【观山海家园】一文读懂深圳远洋观山海家园优缺点!合适人群分析!

深圳【观山海家园】

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在售户型图丨项目介绍丨房源丨周边配套丨详细解答

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据最新消息：前海最卷新盘新品加推在即，将于今天开放样板95㎡样板，下个月初进行入市开盘！本次295套小高层产品，仅44套95平米户型！开盘直接认购！拓展后使用率可达96%-97%，带装修交付，容积率仅2.66，2026年12月份交房。

首批房源按揭折后均价约7.6万！本次即将再次加推，本次有95-113㎡的三到四房，传本次大量“7”字头单价，如果按照目前在售价格看，均价约7.6-7.7万左右，则低楼层大概7.3-7.4万/㎡起步，约700万起就可以上车真前海的大三房两卫！传本次新推有大量“7”字头物业！

还有少量房源可以直接购买110 平米折后总价:800-938万，115平米:850-978万

观山海家园

基础信息：

开发商：深圳市远荔实业有限公司

物业：远洋物业

占地面积：42407.29平方米

建筑面积：163053.36平方米

总栋数：12栋（1栋/2栋三个单元、3栋/4栋两个单元、5栋、6栋）

总楼层：17--25层（即将加推2栋一、二、三单元295套房源）

层高：1/2/5/6栋层高3米；3/4栋层高3.05米

总户数：870户

车位：987个，1比1.13

绿化率：30.85 %

容积率：2.65

物业费：6.8元/平/月

产品类型：（住宅）

产权：70年（2023年5月至2093年5月)

梯户比：两梯两户/两梯四户/两梯五户

状态：（已开样板房）

交通配套

轨道交通：项目距离5号线环中线“荔湾站”约650米，步行约15分钟左右。从荔湾站出发，搭乘5号线可达前海、宝中、西丽枢纽、深圳北站等核心区域，一站赤湾站可换乘2号线达蛇口、后海、华侨城等地；

陆路交通：临近兴海大道、月亮湾大道、广东沿江高速，未来妈湾跨海通道的开通将进一步增强项目的交通优势，前往大铲湾企鹅岛等地更加便捷；

教育配套

远洋观山海紧挨着的西北侧地块规划有1所36班制小学，目前还没有对外公布是什么学校，根据南山区教育局2024年最新的学区划分，小学学区划分在南山实验教育集团荔湾小学，距离约500米，初中学区划分在深大附中初中部，距离约1.1公里。

商业配套

项目自带有6000㎡的社区商业，一路之隔的泛海城市广场购物中心，里面有人人乐超市，约500米有兴海湾肉菜市场，周边15分钟车程内还有海上世界，K11购物艺术中心，前海卓悦INTOWN购物中心，前海壹方汇，山海会员商店，前海壹方城等大型商业中心。

休闲配套

项目周边生态资源丰富，紧邻大南山，享有大南山一线山景；周边还有月亮湾公园、荔林公园、小南山公园、青青世界等生态资源；

周边房价

项目周边的二手小区指导价在9.2-10.6万/㎡，有德尚世家花园、泛海拉菲家园、前海康城华府等。不过德尚世家花园有别墅产品，因此指导价较高，整体指导价平均下来，大概在9.6万/㎡左右，不过目前随着市场下沉，目前周边二手成交价格基本在9万左右！

项目效果图

样板房

本次全新开放的建面约95-113㎡户型让人眼前一亮，入户即享一线山景宽境，迎面而来澄净通透与朗阔尺度，自然之美触手可及。

新品户型图：

建面约95㎡3房2卫

该户型为西南向看海或东北向看山景，是传统的竖庭格局，南北通透。

建面约108-110㎡4房2卫

该户型为西南向或东南向，南北通透，动静分区合理。

建面约113㎡4房2卫

东南或西南朝向，有3种户型格局，整体差异不大，阳台也都非常宽敞。

项目距离5号线荔湾站仅650米，背山望海，舒适度不错，最值得注意的是，项目容积率仅约2.75，放眼目前深圳核心区的在售新盘很少见。项目共870套住宅，涵盖建面约95㎡3房、约110-115㎡4房以及约138㎡4房！

项目优缺点分析以及合适人群

一、核心优点

1. 低密度舒适社区

容积率仅2.65，楼间距开阔，绿化率30.85%，背靠大南山、面朝海湾，部分户型可享山景或海景。

纯商品房社区，无保障房/回迁房，居住氛围纯粹。

2. 交通便利性

地铁5号线荔湾站步行约650米，未来可换乘15号线（在建），串联前海、宝中等核心区；自驾紧邻兴海大道、月亮湾大道，年底妈湾跨海通道开通后通勤更便捷。

3. 高性价比与户型优势

价格优势：总价710万起（南山3房最低门槛），对比同片区二手指导价（9万+/㎡）及新盘（如瑧湾悦10万+/㎡），性价比突出。

得房率高：拓展后使用率达96%-97%，95㎡做3房2卫，113㎡做4房2卫，竖厅+宽阳台设计，功能性强。

4. 配套资源

教育：对口荔湾小学、深大附中初中部，周边规划36班小学，国际学校资源丰富（哈罗、荟同等）。

商业：自带6000㎡社区商业，步行可达泛海城市广场，15分钟车程覆盖万象前海、海上世界等综合体。

5. 前海发展潜力

位于前海合作区边缘，虽非桂湾/妈湾核心板块，但有望受益于前海产业集群和人才聚集的长期红利。

二、主要缺点

1. 环境与噪音问题

临近兴海大道、妈湾港，低楼层或受货车噪音影响；西向户型夏季存在西晒问题，需额外遮阳。

2. 地段局限性

处于前海非核心区（大南山片区西组团），城市界面受物流园区影响，配套成熟度和升值潜力弱于桂湾/前湾。

3. 配套待完善

医疗资源匮乏，最近的三甲医院（蛇口人民医院）距离2.7公里；大型商业依赖外部，需自驾或地铁出行。

4. 交房周期长

预计2026年底交付，购房者需等待近两年。

三、适合人群

1. 自住改善家庭

南山刚改需求：预算有限但追求三房/四房实用性，高得房率+低总价优势明显。

山景/低密爱好者：稀缺低密度社区，天然氧吧+部分海景视野，适合注重居住舒适度的家庭。

2. 教育需求者

荔湾小学+深大附中初中部组合，满足基础优质教育需求；国际学校资源为多元选择提供便利。

3. 长线自住或保值型买家

前海规划红利需时间兑现，适合不追求短期暴击、更看重保值属性的家庭。

4. 需谨慎考虑人群

投资客：非核心区地段限制升值空间，建议优先选择前海核心区或高能级板块。

噪音敏感者：低楼层、临主干道户型需实地考察噪音影响。

四、购买建议

优选户型与楼层：优先中高楼层、东南/南向户型（采光更优）。

横向对比：同价位可对比西丽/赤湾新盘，观山海居住舒适度更高，但地段潜力稍弱。

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