地产业规模竞争之外:龙湖“点心业务”图谋

在规模竞争的共识之下，标杆房企普遍青睐高周转模式，危机感更强的房企加速探索“点心业务”，即多元化布局。

“点心业务”是龙湖集团首席执行官邵明晓的提法，如养老和产城（产业与城市）属于创新业务，但尚未达成规模，则属于尚在摸索中的业务。

龙湖对“点心业务”布局还不止于此。7月9日，杭州龙湖皇冠假日酒店开业，这是继苏州龙湖狮山天街智选假日酒店的合作取得成功后，龙湖集团投资的第二家酒店。而其投资兴建的第三家酒店——上海龙湖虹桥英迪格酒店将于7月底面世，酒店毗邻虹桥交通枢纽和国家会展中心，届时将与龙湖早已布局在此的虹桥天街、一展空间共同构筑起虹桥商务区商业、办公、旅居新格局。另据21世纪经济报道记者了解，龙湖集团下一步将在上海、杭州、苏州继续布局多家酒店。

邵明晓在接受21世纪经济报道记者采访时表示，“酒店属于点心业务，是在拿地时被动做的，毛利率在35%-40%之间，数量不多。”

点心业务

这是龙湖集团首次涉足酒店业。

今年初，龙湖提出了“空间即服务”（SaaS）战略， 宣布公司由“龙湖地产”更名为“龙湖集团”，明确了地产、商业、租住和物业四大主航道并进、探索其它空间创新的复合业务模式。酒店业务落地是龙湖创新业务的又一进展。

关于“点心业务”，邵明晓曾在今年3月23日，龙湖举办的2017年业绩发布会上简单提及。他表示，住宅开发业务、商业、长租公寓、物业是龙湖主航道业务，也即战略业务。除此以外我们还会尝试创新“点心业务”，比如养老和产城，但这两个业务尚未达到大规模，目前还在继续摸索中。

显然，除了养老和产城，龙湖集团的点心业务又增加了“酒店”。

龙湖方面表示，作为龙湖集团排名前列投资的酒店，苏州龙湖狮山天街智选假日酒店开业仅5个月就创造了一个月里5次满房的纪录。在今年排名前列季度智选假日大中华区的103家开业酒店中，苏州龙湖狮山天街智选假日酒店，在洲际口径营业收入预算完成率排名上位列第四，在新开业百家酒店毛利率排名上，位列排名前列。

在控杠杆、弱化房地产投资属性大背景之下，这可能是龙湖不得不做出的选择。根据中国房地产业协会与中国房地产测评中心联合发布的2017中国房地产开发企业500强榜单，龙湖目前排名第10，前九名恒大、万科、碧桂园、绿地、保利、中海、万达、融创和华夏幸福都有涉足酒店业务

今年3月23日，龙湖地产发布公告称，集团现已涵盖地产开发、商业运营、长租公寓和物业管理四大主航道业务。未来更将深度探索及参与城市空间和服务的重构，旨在产品和服务方面持续创新，为公司股东和客户创造更大价值，建议更改该公司名称“龙湖地产有限公司”为“龙湖集团控股有限公司”。

对此，董事长吴亚军在当天的业绩会上表示，更名是基于自身能力、战略视野和业务协同的设计，不是为了分拆，或者为了估值。吴亚军还表示，希望通过更名，各业务在客户数据价值协同、核心竞争力协同以及品牌协同上产生新机会，有利于吸附资源和人才，让龙湖在垂直领域的专业技术沉淀释放出更大能量。

酒店业的亏损与复苏

尽管多有房企涉足酒店业，但酒店业多年来一直不景气。

2017年7月19日，万达将77家酒店资产包作价199.06亿元出售给富力。富力地产财报显示，截至去年的最近五年，富力酒店业务处于持续亏损状态，亏损额分别为1.75亿元、2.49亿元、1.4亿元、1.67亿元和1.83亿元。根据早前融创（01918。HK）公告，其自万达收购的76家酒店2015年利润5.51亿元，2016年利润8.74亿元，平均每家利润两年分别为822万元和1181万元。去年年底，大悦城地产（00207.HK）发布公告称，将北京长安街W酒店以每平方米售价约31583元折价出售给天府基金管理有限公司。大悦城旗下的位于苏州和南昌的两家凯莱酒店也在早前挂牌转让，转让底价分别为2.24亿及2.89亿元。数据显示，苏州凯莱大酒店及南昌凯莱大饭店于2016年分别亏损598万元及618.9万元。

对于龙湖酒店业务的盈利问题，邵明晓给出的回复是“毛利率在35%-40%之间”。

迈点研究院一位负责人表示， 酒店经营数据主要包括平均出租率、平均房价、每间可供房收入（RevPAR）、客房收入、餐饮收入等，利润的高低与经营指标直接相关。酒店运营成本主要包括租金费用、酒店设施及装修折旧、日常损耗、人工费用、税务成本、加盟管理费等。35%-40%毛利润率属于正常能力范围，像金茂集团旗下8家酒店2017年毛利润率可以做到49%。净利润率根据成本摊销和经营指标变化而变化。

该人士认为，开发商选择自持，则是基于其自身从地产开发到地产运营的战略转变。存量经济市场下，地产商的运营能力提升越快，未来面对市场挑战和风险的能力也就越强。

这可能是龙湖应对未来的“预埋”业务。邵明晓曾表示，房地产的行业集中度会越来越高，必须要把规模和市场份额做上去。“龙湖现在是在面向未来做一些预埋，做一些投资。”邵晓明预计，到2020年，龙湖的经营性收入会超过150亿，这是龙湖应对未来行业变局非常大的支撑

21世纪经济报道记者注意到，在连续亏损多年后，酒店业已初步呈现复苏之势。智研咨询发布的《2018-2024年中国酒店市场深调研及投资战略研究报告》显示，国内酒店经营数据显示，新一轮增长周期已经启动。根据国家旅游局公布的星级酒店收入及客房数据，国内星级酒店经历了一个完整周期后，2017年开始复苏。

一般而言，出租率是酒店行业周期变化的先行指标，从2012年至今，酒店行业出租率先出现下降，随后平均房价也开始下跌；自2014年下半年开始，出租率和平均房价保持底部震荡稳定，出租率同比增速开始恢复正值，预示着酒店行业已经见底。 国内三大酒店集团平均房价亦开始步入提升阶段。

锦江酒店2017年第三季度出租率增速为3.77%，较低点2015年第四季度回升9.04个百分点；华住酒店2017年第三季度出租率增速为4.49%，较低点2015年第四季度增长10.42%；如家2017年第三季度出租率增速为1.99%，较低点2015年第四季度回升5.92个百分点。目前国内三大酒店集团出租率已处于高位，2017年第三季度华住、如家、锦江分别达到 93%、89%和84%。

来源：21世纪经济报道