深圳光明·松茂御城2期!89平做4房!准现房精装!带尺寸户型图+优缺点曝光!售楼处电话!
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光明凤凰塘尾，松茂御城雅苑2期计划将在2025年8月底-9月初取证入市，本次将首推1栋B/G/H/E座这4栋，共333套房源，面积有81㎡的3房2卫，89-109㎡的4房2卫，135m²的5房2卫户型，当时一期备案均价4.69万/m²，不过现在行情变化很大，旁边的华润润臻园折后均价3.57万/m²，这次2期开盘可以参考这个标准，总价2字头起，不过单价肯定会比润臻园高，准现房，预计在2027年2月份带精装交付。
松茂御城是整个光明唯二带深中、深实验、光明实验三大名校学区的新房，另一个是华润润臻园，不过跟润臻园超高层不同，其全部都是总高31-32层的住宅，也是准现房。
项目户型图及介绍
81m²的3房2厅2卫，1H栋01户型，设计的是竖厅南北通透格局，客厅3.3开间，客餐厅分离设计，四开间朝南，3个卧室分别做到了主卧12.76m²/次卧7.57m²/次卧7.16m²（包含墙体飘窗），得房率79.6%（不含赠送），U型厨房，卫生间干湿分离，阳台4.29m²东北朝向看花园。套内面积64.48m²+赠送面积11.25m²=实用面积75.73m²，加上赠送后得房率93.49%。
81m²的3房2厅2卫，1H栋03户型，设计的是经典竖厅格局，客厅3.4米开间，LDKB一体化设计，三开间朝南，动静分区，3个卧室分别做到了主卧11.53m²/次卧9.9m²/次卧5.88m²（包含墙体飘窗），得房率79.6%（不含赠送），U型厨房，卫生间干湿分离，阳台4.42m²西南朝向。套内面积64.48m²+赠送面积9.64m²=实用面积74.12m²，加上赠送后得房率91.5%。
81m²的3房2厅2卫，1G栋03户型，设计的是经典竖厅格局，客厅3.4米开间，LDKB一体化设计，三开间朝南，动静分区，3个卧室分别做到了主卧12.02m²/次卧10.72m²/次卧7.01m²（包含墙体飘窗），得房率79.6%（不含赠送），U型厨房，卫生间干湿分离，阳台5.61m²东南向看花园。套内面积64.48m²+赠送面积10.33m²=实用面积74.81m²，加上赠送后得房率92.35%。
82m²的3房2厅2卫，1G栋05户型，设计的是经典竖厅格局，客厅3.4米开间，LDKB一体化设计，三开间朝南，动静分区，3个卧室分别做到了主卧12.02m²/次卧10.72m²/次卧8.01m²（包含墙体飘窗），得房率79.6%（不含赠送），U型厨房，卫生间干湿分离，阳台5.44m²西南朝向。套内面积65.27m²+赠送面积10.31m²=实用面积75.58m²，加上赠送后得房率92.17%。
89m²的4房2厅2卫，1B栋01户型，设计的是竖厅南北通透格局，客厅3.5米开间，客餐厅分离设计，四开间朝南，4个卧室分别做到了主卧12.63m²/次卧7.93m²/次卧7.32m²/次卧7.01m²（包含墙体飘窗），得房率79.6%（不含赠送），U型厨房，卫生间干湿分离，阳台5.25m²东南朝向看松白路。套内面积70.85m²+赠送面积15.02m²=实用面积85.87m²，加上赠送后得房率96.48%。
89m²的4房2厅2卫，1B栋02户型，设计的是经典竖厅格局，客厅3.5米开间，LDKB一体化设计，四开间朝南，动静分区，4个卧室分别做到了主卧12.33m²/次卧8.82m²/次卧7.08m²/次卧5.76m²（包含墙体飘窗），得房率79.6%（不含赠送），U型厨房，卫生间干湿分离，阳台5.25m²东南朝向看松白路。套内面积70.85m²+赠送面积11.85m²=实用面积82.7m²，加上赠送后得房率92.92%。
89m²的4房2厅2卫，1B栋03/05户型，设计的是经典竖厅格局，客厅3.5米开间，LDKB一体化设计，四开间朝南，动静分区，4个卧室分别做到了主卧12.18m²/次卧9.05m²/次卧7.65m²/次卧6.37m²（包含墙体飘窗），得房率79.6%（不含赠送），U型厨房，卫生间干湿分离，阳台4.9m²西南朝向看花园。套内面积70.85m²+赠送面积12.45m²=实用面积83.3m²，加上赠送后得房率93.6%。
109m²的4房2厅2卫，1B栋06户型，设计的是竖厅南北通透格局，客厅3.85米开间，客餐厅分离设计，四开间朝南，南北双阳台，4个卧室分别做到了主卧16.2m²/次卧11.2m²/次卧9.21m²/次卧7.52m²（包含墙体飘窗），得房率79.6%（不含赠送），U型厨房，卫生间干湿分离，阳台6.16m²西南朝向看花园。套内面积86.77m²+赠送面积16.43m²=实用面积103.2m²，加上赠送后得房率94.67%。
109m²的4房2厅2卫，1G栋02户型，设计的是经典竖厅格局，客厅3.9米开间，LDKB一体化设计，四开间朝南，动静分区，4个卧室分别做到了主卧15.55m²/次卧11.96m²/次卧9.44m²/次卧7.7m²（包含墙体飘窗），得房率79.6%（不含赠送），U型厨房，卫生间干湿分离，阳台6.43m²东南朝向看花园。套内面积86.77m²+赠送面积14.41m²=实用面积101.18m²，加上赠送后得房率92.82%。
135m²的5房2厅2卫，1G栋01户型，设计的是竖厅南北通透格局，客厅4.2米开间，客餐厅分离设计，四开间朝南，南北双阳台，5个卧室分别做到了主卧18.03m²/次卧11.55m²/次卧11.52m²/次卧9.26m²/次卧8.54m²（包含墙体飘窗），得房率79.6%（不含赠送），U型厨房，卫生间干湿分离，阳台7.14m²东南朝向看花园。套内面积107.5m²+赠送面积21.81m²=实用面积129.31m²，加上赠送后得房率95.78%。
135m²的5房2厅2卫，1E栋03户型，楼王单位，设计的是竖厅南北通透格局，客厅4.15米开间，客餐厅分离设计，四开间朝南，南北双阳台，5个卧室分别做到了主卧17.67m²/次卧14.24m²/次卧9.92m²/次卧9.27m²/次卧8.26m²（包含墙体飘窗），得房率79.6%（不含赠送），U型厨房，卫生间干湿分离，阳台6.64m²正南朝向看花园。套内面积107.5m²+赠送面积21.51m²=实用面积129.01m²，加上赠送后得房率95.56%。
项目区域及楼盘介绍
松茂御城2期，位于光明区凤凰街道塘尾社区松白路与塘尾路交汇处，光明对外交通便捷。区内南光、龙大2条高速北连东莞市，南接福田区、南山区，距深圳中心区、宝安国际机场、前海蛇口自贸片区仅30分钟车程；大外环高速贯穿深圳东西，地铁6号线串联宝安、光明、龙华、福田等区，6号线支线将与东莞市轨道交通衔接，13号线北延段将经光明直达东莞市松山湖；广深港客专与赣深客专、深莞增城际（规划中）途经光明，在光明城站乘坐高铁30分钟可达广州、香港。
“8+5”产业集群发展加快建设。打造超高清视频显示、新材料、高端医疗器械、生物医药、智能传感器、精密仪器设备、安全应急与节能环保、现代时尚等8大战略性新兴产业集群，以及合成生物、脑科学与脑机工程等未来产业集群。
松茂御城，由松茂集团开发，总占地面积约4.53万㎡，总建筑面积约29.78万㎡，容积率4.67，绿化率40%，共分2期开发打造，后期将会有风雨连廊连接在一起，总规划2130户，停车位2321个，车位占比约1：1.09。
首推的松茂御城1期，总占地面积约1.4万㎡，总建筑面积约10.21万㎡，共由4栋住宅组成，其中1栋A/B座住宅33F，1栋C座住宅32F，2栋公寓32F，共规划905户，其中商品房279套，回迁房112套，公租房124套，另外还有390套商务公寓，停车位773个。
本次将推出的松茂御城2期，总占地面积约3.13万㎡，总建筑面积约20.74万㎡，计容建筑面积约16.21万㎡，容积率4.55，绿化率40%，共由8栋总高31-32层高的住宅组成，其中1栋A/B/C/D/E/H座住宅32F，1栋F/G座住宅31F，2栋规划1所幼儿园。
总规划1225户，其中回迁房有380多套，其余全部都是商品房，其中1栋E座是楼王2梯4户，1栋A座跟1栋H座2梯6户，其它栋数2梯5户设计，地下室有2层，规划1548个车位，其中充电桩车位465个，车位比约1：1.26。
楼盘基础信息
1、开发商：深圳市松茂房地产集团有限公司
2、物业公司：深圳市海天泰物业管理有限公司
3、物业管理费：3.8元/㎡
4、总占地面积：84.53万/㎡
5、总建筑面积：29.78万/㎡
6、容积率：4.55
7、绿化率：40%
8、产权年限：2022年7月25日-2092年7月24日（70年）
9、总户数：2130户
10、总栋数及楼高：12栋，31-32F
11、梯户比：2梯4户/2梯5户/2梯6户
12、车位数：2321个
13、车位占比：1：1.09，二期车位比1:1.26
14、交楼时间：准现房，2027年2月
15、交楼标准： 精装
项目周边配套
学校配套：项目自带有1所9班制幼儿园，家门口约100米有1所九年制公办学校在建，另外根据光明区教育局2025年最新的学区划分，松茂御城2期属于塘尾社区，小学学区划分在光明区外国语学校、深圳中学光明科学城学校二部，深圳实验学校明湖校区，凤凰城实验学校、光明区实验学校、玉塘学校、龙豪小学；初中学区划分在光明高级中学、深圳中学光明科学城学校二部、深圳实验学校明湖校区，深圳实验光明学校，深圳大学附属光明学校。
松茂御城2期在小学方面有深中光明科学城学校跟深实验明湖校区加持，初中更添加了1所深大附属光明学校，可谓是名校环绕，不过值得注意的是在2025年光明小一录取积分结果，深中二部是第二类89.75分，深实验明湖校区是第五类77.1分，光明实验学校小学部第四类68.1分，初中方面，深中二部录取积分第八类30.7分，深实验明湖校区第八类36.3分，因为这边楼盘都还没有交房，在后期交房后大概率积分要暴涨，所以尽量提前做好准备。
交通配套：松茂御城交通优势显著，距离在建的13号线月亮路站仅约400-600米，预计2025年底-2026年通车后，1站可达光明中心区，直达南山科技园，3站到光明城站，5站到石岩上屋站。
项目周边公交网络完善，725路、M368/M356等多条公交线路途经松白路与碧塘路交汇处，可快速接驳地铁站点。
自驾方面，紧邻松白路主干道，周边还有东明大道、光明大道等城市干道，以及南光高速、龙大高速、深圳外环高速等快速路网，构建了便捷的湾区"半小时生活圈"。
项目靠近光明城高铁站，未来还可通过高铁快速连接东莞、广州等周边城市。这种"双地铁+多公交+全高速"的立体交通网络，为居民提供了多元化的出行选择，特别适合在南山科技园、福田CBD等区域工作的上班族，极大缩短了通勤时间。
商业配套：松茂御城自建约1.75万㎡的商业街，规划为集购物、餐饮、休闲于一体的社区商业中心 ，满足日常便利需求。周边3公里范围内拥有光明大仟里(约15万㎡)、蓝鲸世界(约10万㎡)、万达广场(约6万㎡)三大成熟商圈，提供一站式高端消费体验。
项目毗邻的13号线车辆段TOD片区规划有商业/办公/酒店等业态(约20万㎡) ，其内有近6万m²万象新天地商业，未来将形成区域商业新地标。这些商业配套不仅覆盖居民日常生活所需，更提供丰富的文化娱乐选择，如影院、亲子乐园等，满足全龄段居民的品质生活需求。科学城人才的消费力与项目周边商业的高品质相结合，将打造光明区最具活力的商业生态圈。
2025年8月9日有前往实地探盘，松茂御城2期已经是准现房阶段，外立面跟门窗框架都已经全部做好，花园也已经打造完成可以对外呈现，目前是主要在打造室内装修，所见即所得，不用担心烂尾或者质量问题。
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综合评测
1、从区域板块来看，首先从区位角度审视，松茂御城2期虽位于凤凰城，却处于相对边缘的塘尾板块，不算是当前的光明核心地段，目前，周边的配套设施还不够完善。然而周边规划规模庞大，待其全面完工后，该区域将焕然一新，必会成为一个非常适合居住的板块，有人口力支撑，潜力不容小觑，在光明算是第二梯队板块的新房。
2、从买房必备3件套来分析，松茂御城2期配套的深实验明湖学校+深圳中学科技城学校+光明实验学校，同时拥有双四大+1所本土名校的学位，这在整个深圳都是非常罕见的，13号地铁线月亮路站距离约300米，目前周边短距离内商业相对匮乏，大的商业综合体如万达广场、蓝鲸世界购物中心、大仟里等都去到3公里左右，不过未来项目也有规划万象商业，总体评分还是不错的。
3、松茂御城2期已经是准现房，所见即所得，不用担心烂尾或质量问题，外立面采用的也是干挂铝板，品质颜值还不错，不过合同约定的是2027年2月份交房。
4、松茂御城虽然是旧规楼盘，不加赠送得房率79.6%，罗sir测量过加上赠送后，得房率是去到了91.5-96.48%，实际可能会有些偏差，可以自行实地测量对比下，户型方面是设计的比较到位的，82平做到了3房2卫，89平做到了4房。
5、松茂御城周边的公园配套比较丰富，目前已有的明湖城市公园，鹅颈水湿地公园，华星光电湿地公园，茅洲河公园，包括正在建造中的艺之丘车辆眼上盖公园，这个公园以后绝对是设计的非常漂亮的，大概率也是偏向于运动型的公园，以后会有足球场，篮球场，健身设备都会有，可以参考龙岗的活力谷公园，也是地铁上盖公园。
6、松茂御城居住人群相对没这么纯粹，一二期是共享花园的，有连廊相接，1期总共规划905户，其中商品房279套，公寓390套，公租房124套，回迁房112套，2期总规划1225户，其中回迁房有380多套，其余全部都是商品房，项目回迁房总量超492套，占比约23.09%，以后二手房市场上可能也会带来一定的对冲影响。
7、松茂御城西侧，北侧，东北侧有大片的城中村，非常密集，旧改难度是很大的，所以可以断定这几个方位的视野在未来10年内是不会变的，整体的居住面貌会有点欠佳。
8、最近在盛传的华星光电污染问题，据罗sir了解到的是光明有2个华星光电厂区，1个在塘尾，1个在长圳，在维权上新闻的是英荟城业主们，污染问题也是长圳厂区导致的，跟塘尾这边实际是没有关系的，不过谁也不敢保证后期塘尾片区的厂区不会出现这类情况，所以实际情况可以自行斟酌。
9、松茂御城吐槽最多的是其小区物业问题，管理不尽责，以及电梯经常出现问题，不保真，具体可以实地咨询小区入住的业主，看看真实反馈如何，加上除了楼王2梯4户，其他栋数都是2梯5户、2梯6户的梯户比，用的虽然是高速电梯，不过配速是2.5m/s，属于高速电梯的最低档位，正常等待电梯的时间也是蛮长的。
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