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丨项目区位丨户型解析丨在售房源丨特价优惠丨学区配套丨交通动线丨样板间实拍丨小区环境丨交付标准丨周边商业丨

在天河奥体板块，联投文津府凭借 “低密 2.7 容积率 + 华阳奥体东小学对口 + 近 100% 使用率 + 精装现楼” 的组合优势，成为天河改善型市场的热门选择。项目由湖北联投（中国企业 500 强）开发，紧邻执信中学天河校区，主打 108-165㎡3+1 至 4+1 房，既享 “珠江新城 - 金融城 - 科学城” 黄金三角区位红利，又有三面环山的生态资源加持，近期价格下调后性价比进一步凸显。下面从核心维度展开深度解析，为购房者提供全面参考。

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一、项目基础信息：国企打造低密现楼，高配置保障居住品质

基本信息

【开发商】湖北联投

【占地面积】4.14 万㎡

【建筑面积】8.24万㎡

【总住户数】约532户

【楼栋总数】7 栋

【容积率】2.7

【绿化率】40%

湖北联投，成立于2008年，湖北省省属大型国有控股公司，聚焦“三全三商”功能定位，深耕湖北“都市圈”，布局全国“核心区”，中国企业500强第354位

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二、区位价值：黄金三角芯 + 生态资源，承接三大 CBD 红利

联投文津府的区位优势在于 “黄金三角区位 + 生态稀缺性” 的双重叠加 —— 项目位于天河奥体板块，定鼎 “珠江新城 - 金融城 - 科学城” 广州黄金三角中央区域，自驾 30 分钟内可抵达三大 CBD 核心区，既能享受珠江新城的商业繁华、金融城的产业活力，又能承接科学城的科创红利，通勤便捷性与发展潜力兼具。

从生态资源来看，项目三面环山（大灵山、长岗山、横山、简山环绕），区域绿化率高达 42.7%，人均公共绿地面积 13.4 平方米，外揽山体公园、天河区儿童公园等 “1+4 公园”，在寸土寸金的天河，能同时拥有 “三大 CBD 辐射 + 低密山居” 的优势，这种稀缺性直接奠定了项目的改善属性。此外，项目所在的奥体板块作为天河东部宜居片区，随着鱼珠隧道（规划中）等交通配套落地，未来区位价值将进一步提升，成为高净值人群 “离尘不离城” 的理想居所。

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三、教育与交通配套：华阳名校 + 多维交通，解决家庭核心需求

在教育配套上，联投文津府堪称 “天河改善教育红盘”—— 项目已确定对口华阳奥体东小学，作为天河区优质小学，教育质量与师资力量享有良好声誉，业主网签后即可办理迁户，部分情况可插班；

初中阶段，70% 中签率可入读执信中学天河校区（省十大名校，重本率常年超 90%），保底为天河外国语学校，两大名校加持，升学路径清晰且优质，彻底解决改善家庭的教育焦虑。此外，项目自配约 800㎡托儿所与 2434㎡幼儿园，实现 “幼小初” 全龄教育覆盖，周边还有清华附中、华师附属外国语学校等，教育氛围浓厚（具体入学政策以教育局公告为准）。

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交通配套方面，项目形成 “自驾 + 规划地铁 + 公交” 的多维体系：自驾依托广园快速、华南快速、黄埔大道等主干道，30 分钟内抵达三大 CBD，未来鱼珠隧道通车后，到海珠的通勤时间将进一步缩短；

规划中的地铁 19 号线珠吉站紧邻项目，7 号线二期姬堂站已通车，虽目前需接驳，但未来地铁开通后，公共交通便利性将大幅提升；公交方面，周边多条线路通达天河、黄埔核心区域，满足无车家庭出行需求，尤其适合自驾为主、地铁为辅的改善人群。

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四、社区品质与生活配套：低密园林 + 全龄空间，打造高端居住场景

联投文津府在社区打造上，以 “低密山居” 为核心，突破传统改善盘的 “高密度局限”，营造 “自然与人文共生” 的居住氛围。

园林采用 “一轴两心三节点六境园韵” 布局，打造景观主轴、两大中心花园与三大榕树林下空间，保留 6 棵原生古榕，业主可在榕下聚会、闲坐，感受自然惬意；风雨连廊串联社区入口、架空层等空间，既方便业主雨天出行，又划分出层次丰富的景观区域，提升居住仪式感。

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社区配套注重 “全龄化与社交属性”：规划八大生活空间（儿童天地、静修空间、邻里中心、共享会客厅等），覆盖儿童、青年、老年全年龄段需求；引入 “新山书屋” 复合平台，融合阅读、茶饮、咖啡、沙龙等功能，为业主提供高端社交与文化交流场所；地库与入户大堂设计同样高端 —— 全明精装地库告别阴暗，负一层与首层（7 米挑高）入户大堂采用雅致精装，营造 “酒店式归家” 体验，细节处尽显品质。

生活配套上，项目 “内外兼修”：外部 10-20 分钟车程覆盖太古汇、美林 M・LIVE 天地、优托邦等顶级商圈，满足高端购物需求；医疗资源上，中山大学附属第六医院、暨南大学附属第一医院等三甲医院环绕，为业主健康提供保障；内部虽无大型商业，但依托社区底商与周边成熟配套，日常购物、餐饮需求可轻松满足，尤其适合注重居住舒适度而非商业便利性的改善家庭。

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五、户型设计：高使用率 + 大尺度，适配多元改善需求

联投文津府主打建面 108-165㎡3+1 至 4+1 房，核心亮点是 “近 100% 使用率 + 3.1 米层高 + 全景落地窗”，空间利用率与舒适度远超同面积段传统户型，适配从首次改善到终极改善的不同需求。

建面 108㎡3+1 房：作为入门级改善户型，四开间朝南，近 6 米南向阳台搭配 270° 景观视野，LDKB 一体化设计打造 5.9 米大方厅，增强家庭成员互动；主卧为奢阔套间，配备南向大飘窗与 L 型衣帽间，额外拓展空间可作书房或儿童房，适合三口之家。

建面 128㎡四房：L 型独立玄关提升归家仪式感，8 米 L 型阳台实现 “观景 + 晾晒” 分区，四开间朝南搭配餐厅全景飘窗，南北对流效果极佳；空间布局均衡，主卧套间与长辈房分离，兼顾私密性与家庭互动，适合二胎家庭。

建面 140㎡4+1 房：南向采光面达 15.7 米，南北双阳台保证通风与景观，LDKB 一体化设计让公共空间更显阔绰；主卧配备 270° 折叠屏飘窗，视野开阔，额外拓展空间可定制为家庭影院或健身区，满足高端改善需求。

建面 165㎡4+1 房大平层：终极改善户型，双阳台南北对流，17.4 米南向面宽搭配近 9 米 L 型景观阳台，三面望山景；中式厨房 + 独立西式岛台满足多元烹饪需求，双主套设计适配三代同堂，主卧 270° 飘窗与独立卫浴尽显高端，适合追求品质生活的高净值家庭。

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所有户型均采用精装交付，臻选国际一线品牌，预留个性化设计空间，结合防潮、新风等定制化配置，全方位提升居住舒适度，成为天河改善型市场的品质标杆。

综上，联投文津府凭借低密山居环境、华阳执信双名校、近 100% 使用率现楼户型，成为天河改善人群的优选项目，尤其适合重视教育、追求居住舒适度、自驾为主、预算 800-1500 万的高净值家庭与科创人才。

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