绿城玉海棠售楼处电话(2025首页网站)欢迎您-绿城玉海棠营销中心地址-楼盘详情·最新价格-户型图-容积率@2025.11.06售楼处✦AI热搜
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各位观众老爷们，周末好，今天来是紧急推送一个项目的消息。
就在昨天！先前观沙岭爆冷的033已经发布修规总图，备案名为悦海棠，推广名大概率也是悦海棠。原本园长以为绿城的海棠只有三姐妹（玉海棠、锦海棠、熙海棠），没想到海棠系是N姐妹！想起多少个名字就起多少个。
这块地楼面价一改往常观沙岭的火热，绿城和建发过家家拉扯了几轮就不装了，最后由绿城拍下，楼面价仅8755元/平，溢价率3%。园长看完了资料之后真的按捺不住想吐槽的心，我想请问一下LC：拿地当天说好的不背刺呢？！不讲武德！耗子尾汁！
01
区位分析
区位上想必大家应该都很熟悉了，观沙岭在开启城市更新之初有10块地，历经24年底的一次改规，又增加了一块别墅用地。目前已经开发的有招商花园城、江山境一期、江山境三期、建发缦云、建发观云、绿城锦海棠，除了本篇文章带来的悦海棠，那么余下的就是10号、11号、16号以及别墅用地了。
教育配套方面基本上新小区都是读市实验二小+南雅观沙岭，且前几天据称南雅观沙岭安排了一位明星校长。你要说成绩会不好那是不存在的，这么多鸡娃的家长以及之前ZF夸下的教城融合海口，相信选择这里的家长有的或许会从胎教、早教就开始卷了。（可怜的崽啊......）
其实，历经过一次改规加上学校的拉扯，观沙岭的8号线估计已经没有人再盼了，园长个人也不建议为了8号线再来观沙岭。当下的热钱以及发力的方向一定是南边的奥体+湘江科学城。那8号线还会有吗？会有，但至少都是办完奥体以后，具体以国务院审批为准。
即便如此，但园长还是想说，观沙岭是有交通上的优势的。因为不论是前往滨江、五一商圈、麓谷抑或是梅溪湖，观沙岭都能够较为快速地驱车抵达。且加上滨江、梅一房子太老，这几个片区的改善如果不脱离地缘还真没什么好选择的。
02
楼栋布局
01
地块指标
容积率：2.68
总户数：754户
总车位户数比：1.077
地下车位户数比：0.958
建筑密度：25%
绿化率：35%
层高：3.0-3.1m
2.68的容积率并不算高，且也做出了小高层。由于本地块大户型较少，因此可以看到地下的车位户数比较小，仅有0.958，甚至KFS如果继续不讲武德还有可能卡着下限只做规划指标的90%。（监管部门是允许对配建车位数进行协商的，一般不得低于90%）
02
面积段
这个地块的东西向有260m，南向面宽足，因此布局也足够灵活。整体呈对称式布局，前排4栋小高层守门。楼王8栋、次楼王7#、9#以及2#、3#共同围合成了一个中央园林。但这个中央园林面积不够大，看着也比锦海棠憋一点。架空层方面，仅7#、8#、9#有架空层。
项目整体的面积段控制在128-170m²，定位算是刚改+改善吧，和锦海棠差不多，但最小的门槛户型继续下探至128。170有3栋，但仅有约120户，远低于锦海棠。园长倒不觉得这个面积段算是背刺，因为绿城拿地当初我就曾经预想过会出现128的户型。
项目的面积段分别是128m²、138m²、170m²，户型共5种，其中138和128各自有大高和小高两种户型。
➊ 128m²-小高
64户，占比8.5%，均为双拼，边户和中间户有差异。
➋ 128m²-大高
62户，占比8.2%，仅13栋，独栋。
➌ 138m²-小高
132户，占比17.5%，独栋、双拼均有。
➍138m²-大高
376户，占比50.0%，均为独栋。
➎174m²-大高
120户，占比15.9%，均为独栋，且仅设置在小区中央。
03
新规4.0户型
LC真正的背刺在户型，完完全全变了个玩法，太不讲武德了......
园长昨晚在xhs的初步点评中就提到了总图上的户型采用开槽+四面赠送，可以做到三明卫户型。如果不了解新规1.0、2.0、3.0、4.0如何划分的朋友，可以看看园长的这篇文章：
【户型研究室】买房即背刺？别卷了！全长沙最好140平花落谁家？
户型大家也看到总图中标注了5种，其中
小高：
128m²（四房三明卫）
138m²（4+1房三明卫）
大高：
128m²（四房三明卫）
138m²（四房三明卫）
174m²（5+1房三明卫）
为了不让这篇文章404，园长还是不放户型卡片了，直到昨天夜里，某KFS的领导还是跟我联系让我不要发项目解读（但为了大家早点看到一手资料，我直接装死了）。因此，担心放了户型卡片他们真的要提刀来找园长了，如果想看的可以扫码来看，单线联系会安全的多。
不过，虽然不能看具体的户型图，但园长还是可以描一个轮廓Diagram作为示意给大家讲解一下户型布局。咱们就拿其中一个最为变态的138小高举例给大家说明一下。套内面积过于离谱就不给大家写出来了，得房率是12X.5%，看看评论区大家谁猜的对。
户型配置
户型为4+1房三明卫，其中右下角的房1为主卧，右上角的房2为+1房，可用作书房或独立衣帽间。北向也给了阳台，电梯厅也是开敞明厅，这点倒是没背刺。
如何做到三明卫？
请看房5旁的凹口，这就是园长所说的开槽，由于这个小小的槽，巧妙地让传统套房的暗卫变成了明卫，改善采光和通风。可参考嘉信洋湖锦玺做法。
其他户型放在下期讲解。
04
总图解析
01
楼间距
相信楼间距也是各位朋友比较关注的。楼王栋可以达到64.8m，前方是小高层的楼栋基本控制在了35m左右；前方是大高层的楼栋基本控制在了40m左右，其实也就是正常水平，但部分楼栋如11#、15#、的楼间距也有60米以上。
02
配套用房+底商
依旧有下沉庭院，甚至大门都和姐姐锦海棠长得差不多。
这块地本身配的底商量不算小，5820.8平将近六千方，可以看到园长的示意图，一大圈均为橙黄色的商业。反而是社区配套并没有很多，总图上仅看到一处社区用房被放置在了公厕和垃圾站旁边。（社区上班的工作人员：听我说，谢谢你......）。要注意的是南侧临街的楼栋都设置了烟道，到时候具体选房园长会为大家规避这类不利因素。
03
消防登高面
很多朋友可能对于消防登高面（消防登高场地）不是很熟悉，其实这是为了在火灾发生时利于登高消防车进行消防救援的。各位朋友只需要记得，消防登高面会是一片光秃秃的硬质铺地，因此如果比较在意低区视野的要注意尽量规避。不会的童鞋可以进韭菜园大群，园长帮大家看看即可。
04
观沙岭的死局
其实客观来说，观沙岭目前的情况不容乐观，江山境（一期&三期）、缦云、观云均还有剩余的货未出清，老爷们就急不可耐地挂出了033，这无疑是继续让观沙岭内卷下去。
而也正由于销售情况不那么乐观，导致KFS对于提升配置均没有什么信心。观沙岭目前有着较多的同质化外立面（真石漆/涂料+铝线条），唯一有差异的应该就是各家的园林及屋顶造型了吧。而新加入战场的悦海棠，就目前的资料来看，除了户型之外，也并没有过多设计竞争力。众所周知，户型设计对于KFS来说，是成本最低的......对比材料规格提升带来的费用，设计费不值一提。
观沙岭的局如何破。园长个人认为还是应该从供应端下手，在现有剩余库存还有不少的情况下，应当暂缓继续供应新土地。否则KFS一边会选择不断地内卷化户型，而另一边又不敢下成本堆料，真正用心打造产品，因为担心一不小心烂在手里。而房企无限制内卷的趋势下，真正受伤的还是买了房的老百姓，而本就难以下定决心的改善群体，观望情绪也会更加严重。耗子为汁！
#总结
还好锦海棠、悦海棠都在绿城手里，倒是对定价方面有一定的话语权，相信不会轻易贱卖新的4.0户型。如果对项目感兴趣的朋友欢迎进群交流，园长会找机会给各位朋友看看户型图以及更加详细的资料。（本周六即今晚园长有直播，欢迎来互动~）
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