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广州御溪臻山墅项目主推的300-500㎡联排别墅定价高达2.5万-3万元/㎡，远超周边同类型产品，吹风价上千万！

2023年开盘到现在，居然只网签了2套。

而曾经爆卖的御溪世家，情况也好不到哪里，

二手房疯狂挂牌，单价从最高峰2万多，成交直接跌落1万出头，

新盘还不断探底跌价。

有人说，谁买侨建御溪系，谁就踩在了跌价和贬值的边缘。

这是为什么？

增城“比弗利山庄”，

一共只卖出2套

说实话，侨建御溪谷最新一期，侨建对御溪臻山墅的立意很高的。

自称这是8年来，广州仅有容积率低于1.2的项目之一，

由GOA大象设计总裁陆皓操刀，融合全球半山别墅理念，规划13条溪涧、17条林径及层层退台设计，户户享私家花园与星空露台，实际使用面积超500㎡。

图源：御溪臻山墅微信号

在最新的臻山墅宣传稿里“第三中轴半山院墅”，自称是“广州第三中轴核心”、“知识城”二期，稿件处处可见“比弗利庄园”、“香港太平山豪宅”等这种顶豪关键词。

区位方面，御溪臻山墅毗邻知识城、科学城两大科创平台，双地铁（21号线、新白广城轨）与三轨道交汇，说是“30分钟直达天河CBD”，承接小鹏汽车、粤芯半导体等千亿产业集群。

御溪臻山墅实景

项目开盘前，吹风价高达800-1000万/套。

听着很美好，真实很骨感！

实际上，所谓的知识城二期、是南区，不是黄埔区，而是增城。

这里开车到正儿八经的知识城地铁站，距离都要半个小时车程。

有人吹30分钟到天河？

上班时间到天河珠江新城，开车起码要一个半小时，还不算高峰期堵车时间。

如果是地铁，最近的21号线中新站，还不是快线，到知识城地铁站尚且要6站，到珠江新城更要17个站。

自称“广州第三中轴”核心，承接小鹏汽车等等千亿级企业？

我们看看导航到广州第三中轴真正的核心IP——

导航到天河智谷，31公里

导航去“小鹏汽车总部”，33公里

导航区“琶洲人工智能与数字经济试验区”，44公里

自己细品。

从保值的角度，说句真心话，别说是蹭“知识城”概念的增城盘了，

就是在黄埔的知识城一期，科学城，这几年都是楼价下跌的重灾区。

比如知识城的时代天韵、幸福誉、时代天韵、招商雍景湾，二手都是天量供应，

像黄埔万科东荟城，要卖出去亏个几十万都是少的，二手都跌到1字头了，业主都哭了。

也有人硬刚，说御溪臻山墅是别墅，不能和刚改比，

但别墅竞争也不少，黄埔科学城、香雪板块的别墅都有中冶逸璟台、华标峰湖御境、保利林语山庄、香雪沁园等等，二手价格几百万到两千万都有。

有比臻山墅亲民的，距离更近的，也有比臻山墅更豪华，更塔尖的。

更何况臻山墅，还在今年平均跌价35-50%，甚至3折都难卖的增城。

碧桂园云顶、融创合景叠溪花园等等项目，单价甚至跌到几千块。

所以，御溪臻山墅跌价都算小事儿了，跌都卖不出去是很可能的。

根据2025年中介发的渠道视频，新的别墅只卖400多万！

这么算来，跟最高吹风价都差500万！

不过说实话，400多万买个大别野，感觉还是很亲民，主打“别墅上车盘”也不错。

但臻山墅还是在凹“坐拥千万级富豪朋友圈”人设，还不愿意接地气，

结果富豪不买单，只网签了2套。

真的一地鸡毛。

从"华南顶豪样本"到"卖不动的别墅"

说实话，侨建集团说项目坐拥“千万级富豪朋友圈”，

也不能说是假的。

时间倒回2016年，侨建御溪谷凭借"千亩生态大盘+南中国最大私家水库"概念，创下3小时售罄3亿元别墅的纪录，是广州别墅市场难得的现象级产品。

彼时御溪系以"稀缺自然资源+定制化精装"模式横扫珠三角。

侨建集团确实积累了大批别墅客户，其中有千万级富豪，也是真的。

成也萧何，败也萧何。

正因为过度依赖自然资源的开发模式，政策收紧紧箍咒奏响了侨建的命运短曲。

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