深圳湾临海顶豪「中信深圳湾」定名“元湾府”预计明年底入市,即将刷新豪宅天花板?
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深圳湾最后一块待入市宅地，天生携带“顶豪基因”的楼盘——中信深圳湾，还没开盘已经热度爆棚。
项目品质高端，三面环海，拥有永久性且近乎无遮挡的海景视野，并临近地标深圳歌剧院。
据最新消息，项目规划推出建面约195㎡、285㎡、350㎡、495㎡住宅产品，约400套，共5栋楼，预计最快2025年底开盘入市，详细可进项目群，及时了解最新动态！接下来我们详细探析一番项目的价值如何。
中信•深圳湾
基础资料
🔻开发商：中信城开
🔻地址：南山区后海大道与望海路交界东北角
🔻占地面积：10.88万㎡
🔻总建面：39.6万㎡（住宅26.8万㎡酒店4万㎡办公2.55万㎡商业4.36万㎡）
🔻产权：70年(23-93年)
🔻总户数：预计2000户
🔻面积：200-460㎡4-5+1房
🔻梯户比：待定
🔻价格：预计13.3万
🔻交楼标准：精装
🔻物业公司：中信物业
🔻物业管理费：预计不低于9.8元/㎡
🔻容积率：东04地块3.64，西地块2.77
🔻绿化：30%
🔻交楼时间：预计-27-28年
🔻建筑类型：住宅
🔻层高：3.3-3.5米
🔻使用率：72%
🔻楼层高：33-47层 限高200米
🔻栋数：预计12栋
🔻水电：民水民电
🔻学校：深圳湾学校，育才四小、南二外海岸小学、南山外国语滨海小学
🔻户型价格：预计13.3万左右
200㎡预计2260-3060万
275㎡预计3100-4200万
350㎡预计3950-5350万
460㎡预计5200-7030万
平面图及户型图
01.产品分析
中信深圳湾规划总建筑面积约39.6万㎡、占地面积约约11万㎡、总户数约2000户，容积率为3.56，将建成涵盖约26.9万㎡的住宅、4.4万㎡的商业、4万㎡酒店以及2.6万㎡的办公等多种业态的大型综合体，并配建18班幼儿园，总货值超700亿。
该项目地理位置十分优越。项目位于南山后海大道与望海路交界东北角，其东边是新校海岸学校，北边是奥城花园、翡翠海岸等豪宅，南边是深圳地标——深圳歌剧院（在建中），西边是深圳湾口岸，占据着深圳湾绝对中心位置。
此外，中信深圳湾还拥有着一线临海景观，海景、生态、配套优势十分突出，让豪宅价值属性再上一个阶梯，有望成为深圳湾新顶流。
项目分为两个地块开发，西侧K709-0003号地块及东侧K709-0004号地块。其中K709-0003号地块占地面积约6.5万㎡，可开发建筑面积约17.9万㎡（其中住宅可开发建筑面积14.3万㎡，商业可开发建筑面积2.9万㎡及其他配套附属设施）。
K709-0004号地块就是首推地块——中信深圳湾，占地面积约4.4万㎡，可开发建筑面积约21.7万㎡（其中住宅可开发建筑面积12.6万㎡，商业可开发建筑面积8.1万㎡及其他配套附属设施）。
“70/90”政策取消后，项目户型将以大户型为主，建筑面积约195㎡-495㎡，纯粹的大户型圈层住宅产品，非常稀缺，特别是项目建面约495㎡的户型，预计会吸引顶级土豪大佬们的关注。
网传项目平面图
目前暂未有最新户型图流出，具体待开发商公示信息为准。网上爆出的面积段：
约195㎡户型，只有1栋，品字形，每层三户，一个东南向，2个西南向，落位于地块西北侧；总价预计2980-4000万！
约285㎡户型，有2栋，每层两户，均为西南向，看深圳湾海景，落位于地块西侧南北通；总价预计4360-5900万！
约350㎡户型，仅1栋，每层两户，均为东南向，落位于地块东北侧，南北通；总价预计5360-7250万！
约495㎡户型，1栋，东南向，每层一户，南北通大平层，在地块中间，南侧会有酒店遮挡。总价预计7570-10250万!
还值得关注的是，项目的规划及建筑概念设计是由世界十大建筑规划事务所之一——英国法雷尔建筑设计事务所（TFP Farrells Limited）负责，整体采用超高层建筑群的设计，以流线型的外观和独特的造型，成为深圳湾片区的一道亮丽风景线。据说光是设计费就高达6800万元。
在建筑外观上，中信深圳湾外立面采用的是曲面玻璃幕墙设计和金属材质，使得建筑在阳光下熠熠生辉，并将海景与城市天际线相融，犹如一幅流动的都市海滨图景。
同时，项目还融入环保节能理念，运用绿色建筑技术如太阳能光伏板、雨水收集系统，实现自然资源利用与环保节能的双重目标，充分体现开发商对品质生活追求与可持续发展的责任担当。
02.地段配套分析
项目位于深圳湾，也是粤港澳大湾区的核心地段。深圳历史上首个均价超过10万元的住宅以及首个单价超过20万元的二手房，都诞生于此。例如恒裕滨城、深圳湾悦府、深圳湾1号……可以说是“深圳房价屋脊，湾区价值信仰”。
深圳湾也是产业高地，定位为深圳国际门户和国际金融区，西面为延续蛇口独特风情的现代滨海高尚居住区，东面为深圳市重要的交通枢纽、口岸商业区、滨海休闲带，北面为深圳湾国际金融区。
目前已吸引约80家如腾讯、阿里、华润、招商等知名企业总部竞相入驻，同时也聚集了来自全球的高端财富人群。
中信深圳湾位于深圳湾的核心位置，不仅享受着得天独厚的自然景观资源，还坐拥便捷的交通网络和完善的城市配套。
交通配套：项目临近在建的13号线歌剧院站与地铁2号线东角头站，预计2024年底通车。这条是含金量很高的贯穿南北的黄金快线，串联深圳湾、南山、科技园、西丽等高新产业区。
地块南侧是望海路、东侧是后海滨路，可以快速驱车上到南海大道和滨海大道，去往深超总、后海、科技园等高新产业核心区域。
此外，项目临近深圳湾口岸，从歌剧院地铁站出发2站即可到达，享有优越便捷的口岸交通，往返香港非常便利。
商业配套：项目自带6000㎡的商业，距离BABY CITY约364米、恒裕香悦里约957米，可满足业主基本购物需求。另外，3.5公里范围内有万象城、宝能太古城、海上世界、来福士广场等大型商业中心，都是远近闻名的网红打卡地。
教育学校配套：
周边有多所知名学校，包括深圳南山外国语学校（集团）滨海学校、深圳湾学校等，可以提供优质的教育资源。项目毗邻的深圳歌剧院，将是深圳高端文化艺术的重要之地。
距离地块最近的海岸学校初中部于去年5月开始招标，深圳湾最后一块教育用地将归属南山第二外国语集团。
其中距离最近的是海岸学校（约307米），办学规模为54班（小学36班、初中18班）、2520个学位，据传可能是南二外集团旗下学校（具体以实际为准）。
深圳湾海岸学校即将动工
东角头美好生活焕新升维
同时，片区美好生活持续升维。有2520个学位的九年制学校，海岸学校54班（小学36班、初中18班）已发布地基基础招标，即将动工；地铁13号线南延线歌剧院站有序推进建设，预计将于2025年投入使用。
▲海岸学校效果图
设计方希望在海湾边打造一座充满浪漫气息的活力校园，成为海湾景观带中的一处生态节点，同时也积极面向城市服务社区，成为湾区教育空间的新标杆。基于场地现状与城市空间的关系，设计方采用扩展的建筑轮廓，对不规则场地进行最大化利用，通过形成庭院，以获得更好的采光以及观海视野。同时采用打造西侧中心路海湾轴线的最后一处城市节点，与城市环境互动。四处庭院之间进行立体联通，形成更为整体而富有变化的建筑空间和各种室内外运动空间及游憩场地。
休闲娱乐配套：项目与在建中的歌剧院仅一路之隔。深圳歌剧院以歌剧厅、音乐厅、小歌剧厅、多功能沉浸式剧场四个厅为主，是政府斥资30个亿打造的，目标建设成世界级高标准艺术殿堂以及粤港澳大湾区国际文化交流新平台，对标悉尼歌剧院。
除此之外，蛇口文体中心、滨海栈道、女娲滨海公园等大型休闲配套环绕，属于妥妥的深圳高端综合配套，豪宅标配。
项目设计理念与价值：
项目的规划及建筑概念设计国际竞赛由英国法雷尔建筑设计事务所（TFP Farrells Limited）中标，设计费高达6800万元。其设计方案以人性化的街区理念和生态优先的设计策略获得认可，预计将成为深圳的新地标。
效果图
下方为英国法雷尔建筑设计事务所（TFP Farrells Limited）中标的效果图↓
另外，项目户型均为纯粹的大户型为主，拥有比其他竞品更阔绰的开放式大阳台，预计会吸引着众多实力买家！
东角头项目的另一个超大卖点就是：限价红利巨大，倒挂或超10万/㎡！
那么，现在中信城开东角头项目到底价值几何？
这里有个参考，此前佳兆业出现资金流动性问题时，网上流传了一份佳兆业拟着手处置资产清单，其中东角头项目的权益货值达到298.35亿元。
由于新房限价，中信城开东角头项目的备案价最高13.2万/平，仅以此粗略估算，东角头项目的住宅估值就逾522亿元。
就在前年，同是蛇口面海豪宅的招商玺家园入市，均价约12万/㎡，604套房吸引了1615批客户认筹，顺利日光。
由于新房限价，中信东角头项目的备案价大概率不会超过超总的地块价格（13.3万/平）。
对比周边二手房成交单价，成交价在20-30万/平之间，依然很大的倒挂价差。
项目旁边的翡翠海岸，今年3月份成交了一套98平的三房，总价2250万，单价约25.28万/平。4月份成交的174平的四房，成交单价也能达到25万+/平。
来源：小鹿找房
附近的恒裕槟城二期，最新成交单价也25-34万一平。
如果按这样大概估算，很显然，中信城开赢麻了。
其实，这个项目不止开发商会赢麻，连买房者也会赚翻，可以说是一个买到即赚千万的顶豪项目。因为项目的一二手倒挂空间巨大。
深圳湾被称为中国房价“最贵”区域，尤其是深圳湾黄金海岸线上的豪宅，二手房成交单价普遍在20万-30万+/平。
比如，项目旁边的翡翠海岸成交单价25万+，高的甚至去到了30万+；而不远的恒裕滨城二期，更是在2022年二手房市场创出了深圳高层住宅的天花板：65.79万/㎡。
而据@大咖深房团 数据，5月，东角头周边挂盘均价在17-21万/㎡区间，其中翡翠海岸、半岛城邦花园三期等小区，挂牌均价超过27万/㎡。
要知道，就在去年，同是蛇口面海豪宅的招商玺家园入市，均价只有约12万/㎡，604套房就吸引了1615批土豪认筹，最终顺利日光。
单纯从这一差价计算，倒挂或超10万/㎡。
如无意外，东角头项目会是妥妥的打新盘。
所以，一听说中信城开东角头项目，开启国际设计竞赛招标，深圳的土豪们都直接乐翻了，单单二手房就有少则有上千万的倒挂，如果再加上深港门户地标的加持，未来的溢价可能更可观。
中信深圳湾项目位于后海大道与望海路交界的东北角，北临蛇口新街，南接望海路，东西分别毗邻中心路和后海大道。同时也与正在建设中的深圳歌剧院和地铁13号线歌剧院站（暂定）相邻。作为深圳市南山区一个重要的开发项目，它背后的故事几乎与这座城市的发展同步。该项目地块原本是东角头货运港口，在1999年时，圳华港湾与深圳市规划国土局达成协议将其重新开发为综合商业项目，并向深圳市国土部门缴纳了2.1亿元土地金。随后，达力集团（即圳华股东及公司全资附属公司）希望增资提升股权比例但未能成功。2013年，佳兆业以58亿代价获得了深圳航运70%的股权，然而由于各种原因导致东角头地块一直未能动工尽管在此期间土地价值大幅攀升。2014年时, 圳华30年经营期满, 达力集团和深圳航运开始寻求清算方案来处理现有土地问题。2016年双方启动了对圳华强制清算程序，并由深圳市中级人民法院监管。2019年, 地产公司签署了土地置换协议书并在2021年签订了补充协议书；2021 年 低流动性问题使得低兆业计划出售包括东角头等18个位于 深 圈 的项 目 ，总 货 值 约 818 亿元 。2022 年 6月 , 中信城 开以300亿金额接手最 大 权益货值项 目 —— 深 圈 南 屿 角 头 項目 ， 标志着该項目进入新阶段 。 达 力 集 团 在20 23 年5月9日披露 , 已就 土 地 置 换 及 分配 达 成 原则性 協議 ，两宗用途不同 的 土块 将 分 别配予 双 方 ， 同意撤回对 全華 港灣 強制 清償能加快置換及分配进程 。20 23 年12月14日 , 达 力建筑 公司 和 淋 浸 市規劃 自然資源 局 南山管理局正式簽署国有建設用途權出讓合同 . 在 接下來 的 兩天 , 十二月十四日 和十五日 , 双方 还 分别 签 订了 出 让 合 同 补 充 協議 和 第二 补充 協議 ， 这标志着所有涉及到该土地相关补偿事宜已经得到解决。
相信深圳，相信中信深圳湾，这将是一个带来惊喜的新楼盘！
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