金地时隔七年再度放权,谋解土储短板

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千亿房企总土地储备普遍充足

金地、绿城还需抓紧扩充

  截止2017年9月，已有11家房企销售规模突破千亿。三家龙头房企碧桂园、恒大、万科年内的业绩均有望突破5000亿元。保利、融创、绿地今年的销售业绩也实现持续性增长，预计年内有望迈入3000亿阵营。

  除此之外，中海、龙湖、金地、华夏幸福、华润的销售规模也都已超千亿，绿城中国目前离千亿也只有一步之遥。由于华夏幸福没有公开渠道获取总的土地储备情况，我们将中海、龙湖、华润、金地和绿城这五家房企近几年的土储情况进行比较。总体来看，中海、龙湖以及华润都有良好的土储规模支撑销售，金地和绿城对比来说，总的土地储备规模相对较小，还需要抓紧扩充土地储备。

  ◆ 02 ◆

拿地策略：重新放权

谋解土储规模较小问题

  相对于同梯队房企来说，金地的土地储备规模相对于销售规模来说有待提升，为了能够解决这一问题，金地及时调整了自己的拿地策略以及整体拿地布局。

  时隔七年，金地宣布重新放权，谋解土储储备不足问题。8月30日，金地下发内部信，鼓励符合条件的城市公司 “可直接拿地”，在此之前，今年年初的华东区域年会上，金地集团总裁黄俊灿就曾下过“军令状”——各城市公司总经理要是当年拿不到地，即就地免职，以保证集团能够顺利实现三年销售2000亿元的目标。2010年，金地在管理转型上进行战略调整，将拿地权利从地方公司收拢回归集团。时隔7年，由于金地总的土储规模于销售规模而言相对较小，同时土地市场上收并购拿地方式出现机率增多，在拿地策略上，金地及时调整，再一次放权地方公司，可见金地态度之积极。

  金地加快土储步伐，四季度拿地依然不放松。17年年初金地制定了全年300亿元的权益内土地投资总额目标，对比去年实际购置土地的权益地价168亿元，几乎翻增。截止上半年底，金地就积极拿地获取了32宗土地，权益总投资额约183亿元，达到年初制定权益土地投资目标值的61%，下半年在土地市场上金地还有大展拳脚的空间。下半年，金地积极扩张规模的步伐并不仅保持原有的拿地节奏还变得更加迅猛，8月底，将权益投资总额上调至550亿元，截止9月底，金地共获取51宗土地，权益地价约为340亿元，完成了62%，我们预计金地接下来的四季度拿地依然不放松。

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  合理布局：重点布局一线及强二线城市

  2017年以来，金地在拿地布局上坚持合理的城市布局，持续深耕全国一线城市及强二线城市。

  从城市投资占比来看，金地逐年增加强二线城市投资占比，同时通过合作拿地的方式持续深耕一线城市。从金地2014年至2017年9月的新增土储城市分布来看，金地坚持重点布局全国一线城市及强二线城市。2015年以前，一线城市土地投资成本相对较低，从14、15年一线城市的总投资额占比来看，几乎都占据了半壁江山。近两年来，一线城市土地招拍挂越来越激烈，金地在有了一定的土储规模之后，及时调整了城市投资布局，减缓了一线城市的拿地节奏，逐渐加大强二线城市投资规模，17年1-9月二线城市投资占比达74%。但对于一线城市的布局发展，金地并未松懈，通过与其他房企合作的方式，提升拿地成功率，降低拿地风险，持续深耕。

  从拿地区域布局来看，企业积极扩充中西部土地储备，同时深耕长三角，下拉至长三角三四线城市。从金地2017年1-9月的新增土储分布区域来看，金地加大了中西部的土储布局，已成功获取208万方土储资源，较2016年全年增长了67%；同时前9月金地在长三角经济区获得261万方新增土地储备，较去年全年增长了58%，2017年以来金地积极深耕长三角经济区，在长三角三四线城市金华、太仓等地积极补货拿地。

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  充足准备：销售与融资并举，夯实资金基础

  2017年以来，金地还通过银行贷款、公司债、票据、ABS、超短期融资券等多元化的融资渠道，为集团获取118.6亿元资金，为拿地提供充足的资金准备。

  金地目前资金压力不大，企业杠杆不高。截止2017年上半年期末，金地集团持有货币资金人民币203.31亿元，较去年同期204.3亿元基本持平，现金短债比2.26，短期内无还款压力，净负债率40.75%，较去年同期虽增长了8.15个百分点，但依然保持在一个健康的水平。总的来说，金地目前的资金压力不大，杠杆并算不高，公司还可以加大杠杆获取资金。

  今年1-9月合约销售已超千亿，持续的销售可为拿地做到充足资金准备。2016年以来，金地销售十分积极，16年全年平均每两个月推盘数量平均在26个左右，17年1-9月金地平均每两个月推盘数量平均达到41个左右。根据较新公告显示，金地今年1-9月累计销售已达1026亿元，未来销售回款将为金地可持续发展提供有效动力。

  2017年以来，除了银行贷款等，金地仅通过中期票据、公司债券及ABS多元化、低成本渠道为集团募集到85.5亿元，其中中期票据及公司债券获准发行160亿元，现已募集到55亿元。今年，金地积极尝试多元化、低成本的融资渠道，在优化集团债务结构同时，也为集团提供了充足的资金准备。尤其是在9月25日，金地集团发布公告称，公司已成功发行30.5亿元规模的物业费ABS资产证券。这一融资规模，创下了近年来物业费ABS的历史较高纪录。

  总结：从金地2014年至2017年的新增土地储备规模来看，金地在拿地上逐渐放开手脚，今年集团还将拿地权利下放至城市公司，使得金地在拿地管理上，更加灵活。同时，金地还通过公司债、票据、ABS等多元化、低成本的融资渠道，为集团获取85.5亿元资金，为拿地提供充足的资金准备。

来源：中房网