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✨越秀万博城✨✽✽✽✽

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广州最大旧改，未来城市范本

在这一背景下，里仁洞旧改应运而生，也就是如今的越秀·万博城。官方数据显示，改造总面积约162公顷，是广州核心区最大旧改项目，总建面近500万平方米，规划涵盖办公、商业、文化、教育、医疗、居住、公园等全业态。

其中商业配套约116万㎡，教育15万㎡，文化5万㎡，医疗6万㎡，功能齐全，几乎可以独立成为一座未来城市。值得注意的是，项目虽大，但真正可售的商品房仅约85万㎡，预计供应约8000套，对比广州其他超大社区，供应量并不算夸张。

四大组团，首开CBD地段优势明显

整个万博城可划分为CBD、东部、西部、南部四个组团：

CBD组团：紧邻万博商务区，配套最集中，靠近地铁站，周边锦绣香江别墅环绕，环境舒适，是全盘条件最优的组团。

东部组团：住宅、商业、回迁混合开发，南侧部分区域尚存不确定性。

南部组团：远离地铁，出行依赖自驾，但教育、医疗在家门口，居住氛围更纯粹。

西部组团：主要为回迁区，与商品房关系不大。

目前在售和臻组团详情

占地面积：约2.32万㎡（一期）建筑面积：约13.46万㎡（住宅建面80095㎡）容积率：约3.81绿化率：约35.1%总户数：566户楼层：1-2栋 32层 3-5栋 38层梯户比：1/2 栋 两梯四户 3-5栋两梯三户车位配比：1 : 1.78物业：越秀物业物业费：预计4.5元/㎡/月收楼时间：2026年12月30日前

土地年限：70年，从24年3月11日起算

二期全新迭代超新规105㎡户型

尺度升级 | 景观升级 | 舒适升级

✅四开间朝南，LDKB一体化设计

✅5.9m开间巨幕客厅，主卧270°全景飘窗

✅仅此35席，千万级大平层同款CBD墅景

二期旗舰级户型！万博第一产品力标杆

全新迭代超新规128㎡户型

千万级大平层同款270°墅景 | 同级别空间尺度

✅南北对流，超14m南向面宽，采光通风拉满

✅净宽5.05m巨幕宽厅+净宽4m奢阔主卧

✅8.65米IMAX阔景阳台，无遮挡看低密墅景

✅主卧270°全景飘窗，步入式奢阔衣帽间

建面123平四房两卫，南北对流户型，LDKB一体化设计，约7米长景观阳台，主卧设置L型衣帽间，三个次卧差不多大小，转角玄关用作收纳。

建面137平四房两卫，带入户花园，南北对流，大客厅＋LKDB设计，主卧套房，同样也可以对流。

建面143平四房两卫，独立入户玄关，南向五开间朝南，南向面宽长约17米，四个房间全部为南向，可打通一个次卧做成大方厅，主卧配置L型超大衣帽间，主卧同样南北对流

建面168平四房三卫，放大版的142平，做了双主套，适合三代同堂家庭，单边位，南北对流采光通风都非常好，约40平的大房厅，景观阳台开间约8.2米.

建面188平四房三卫，据说使用率超110％，双主套分居两侧，三代同堂的话，可以很好地避免两代人不同的休息时间干扰互相，入户独立玄关为还有宽裕的储蓄空间，能安置酒柜等，更有南北对流双阳台+中西双厨，主卧超宽三面采光等，不愧是终极改善不二之选，9米长跑道阳台，约34平豪华主卧，270度环幕飘窗

首发组团—越秀·万博和臻与万博核心商务区的直线距离仅约500米（数据来源百度地图），全面链接万博成熟丰满的文商旅产路核心资源，同时拥揽约80万㎡CBD稀缺墅景（数据来源百度百科），以繁静兼具的先天条件，为未来生活的注入独特底色。

*项目区位实拍

于内，整个片区将构建文商旅居产医多维矩阵，赋能万博板块全面进阶。

教育层面，整个片区将规划打造12所优质公办教育，覆盖幼儿园至高中全龄段，将打造万博板块教育新高地。

其中越秀·万博和臻已引入九年制番广附万博学校，全面师承广大附，并创新性采用“4+3+2”小初衔接模式，今年9月将正式开学，用看得见的教育力量，为万博注入教育能量。

*九年制番广附万博学校实拍图

医疗层面，于里仁洞的地脉之上，广东医科大学与番禺区将合作共建三甲级公办医院，一二期建成后合计建面约23万㎡，目前已正式签约，预计2029年交付使用。

*医院规划效果图

文化层面，项目规划「三馆一园」文化艺术新地标，以青少年活动中心、超级邻里中心、文化艺术中心和中央艺术公园组合式功能空间打造，构筑万博片区全新精神高地。

*三馆一园规划效果图

未来，项目还将持续落位城市配套，通过空中连廊、慢行步道、天桥等开放式步行体系，将万博商务区、文化广场、活力街区等各个空间节点有机串联，持续焕新万博城市界面。

*地标天桥规划效果图

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房产信息：

越秀地产34.83亿元竞得天河两宗宅地，广州十月土拍盆满钵满

十月收官之际，土拍市场再传捷报。

今日（30日），越秀地产底价竞得天河区广棠片区两宗涉宅用地，成交金额34.83亿元。

随着两宗地块的成功出让，广州10月土拍也正式落下帷幕。

克而瑞数据监测显示，10月广州涉宅用地成交7宗，成交总建面49.23万㎡，成交金额80.71亿元。

下面我们来看看地块素质及周边市场表现如何：

棠德路以东地块计容建筑面积70283㎡，起拍总价22.05亿元，起拍楼面价31380元/㎡，棠德路以东西地块计容建筑面积127852㎡，起拍总价12.78亿元，起拍楼面价30950元/㎡，两宗地块均为容积率均为≤ 2.1。

本次竞得人均为同一主体，在此之前，出让公告中也提到了鼓励在两个地块间设立空中连廊或地下通道加强联系，以及合理统筹布局幼儿园等公服配套的位置，方便项目建成后供业主使用。

而之所以提出该建设要求，是因为从官方航拍图可见，两宗地块距离非常近，有助于房企连片开发。

在建筑高度上，公告明确指出，地块必须满足岑村机场净空控制要求。

公告还指出，鼓励提高住宅阳台面积占比，鼓励配置主景观阳台、入户花园等半开敞空间。

“≤ 2.1的容积率+建筑高度必须满足岑村机场净空控制+新规配建要求”。

从这三个要求或可以推断出，未来地块将打造低密小高层产品。

今年三月天河自规局就宣布对棠东村、棠下村约1043亩土地征收补偿协议均已全部签订，这两宗地块就位列其中。

按照批复德《天河智谷广棠片区控制性详细规划》指出，广棠片区规划科研、商业、医疗等多元用地，并配套车陂涌湿地公园等生态设施，将着力打造“科创研发+生态宜居”的产城融合新样板。

地块位于东圃板块广棠片区内，距离地铁21号线棠东站约两公里，周边有多条公交线路经过，可通达广州各区。

值得一提的是，尽管目前地块距离地铁较远，但出让公告中提到，项目地块北侧应预留公共开敞空间，用于地铁19号线建设。

配套方面，有乐天棠德广场、天河棠下智汇Park、优托帮购物中心等配套，不过距离相对较远；以及清华大学湾区附属学校、广州奥林匹克中学高中部等教育资源。

多个工业园、加油站环伺地块周边，与规划中的岑村机场距离较近，会有较多噪音，未来居住舒适度或将会受到一定程度的影响。

市场表现方面，克而瑞数据监测显示，地块所处的东圃板块今年1-9月商品住宅成交1032套，较去年同时期增长10%，区占率33%。

120-144㎡户型成为了今年东圃板块的主力成交产品，累计317套，占比31%。

随着流速的加快，克而瑞数据监测显示，截至今年9月末东圃板块120-144㎡户型库存701套，去化周期16.2个月。

聚焦到地块周边，克而瑞数据监测显示，近十三月地块周边三公里内商品住宅成交1122套，成交均价74144元/㎡。

距离地块最近的新房项目城投珠江天河壹品，克而瑞数据监测显示，今年1-9月该项目成交148套，成交均价61830元/㎡。

在土地市场上，克而瑞数据监测显示，作为天河区涉宅用地供求主战场，2022-2024年东圃板块涉宅用地供应9宗，供应总建面98.18万㎡，成交6宗，成交总建面71.54万㎡。

主力容积率段集中在2.0-3.0，累计成交3宗。

6宗宅地目前已有5宗转化入市，在这其中，华润置地天河润府一期今年1-9月成交349套，成交均价49060元/㎡，地楼比0.47。

地楼比最高的项目为联投文津府，达到了0.69，该项目今年1-9月成交64套，成交均价56112元/㎡。