深度解析——深圳【汉园茗院】项目优、劣势分析、客户人群分析!一文读懂
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深圳【汉园茗院】
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在售户型图丨项目介绍丨房源丨周边配套丨详细解答
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最新消息：
《汉园茗院》
总价6字头入住南山芯 ·地铁口
国际科教城｜高等学府｜山湖美宅
A区在售户型
110平 折后总价 667-700万
120平 折后总价 780-800万
158平 折后总价 1100-1200万
168平折后总价 1200万左右
产品面积：约110㎡-257㎡
产权：70年（18年批地）
总楼层：45-46层
层高：3.0m
梯户比：3梯3-5户
车位：约1088个，车位比1：1.07
交楼时间：2025年4月（精装）
B区在售户型
1单元45层(115-118）3梯5户
2单元45层(121㎡) 3梯4户
3单元39层(160㎡ 187㎡) 3梯3户
1单元116-118，705-730万（86折）
2单元121-123，753-800万（89折）
3单元165四房03户，1047-1088万（94折）
3单元01、02户185-187四房，1218-1287万（94折）
产品面积：约110㎡-257㎡
产权：70年（18年批地）
总楼层：39-45层
层高：3.0m-3.6m
梯户比：3梯3-5户
物业费：5.6元/平米/月
使用率75%（不含赠送）
车位比1:1.2
交楼时间：2025年6月（毛坯）
产权期限为70年，自2018年起计算。总楼层层数为45至46层，每层层高3.0米，电梯与住户比例为3梯对3至5户。提供大约1088个停车位，车位配比接近1:1.07。精装修交付时间为2025年4月。
汉园茗院项目位于西丽科教城湾区战略核心，周边拥有南山头牌名校，提供一站式教育配套。项目临近留仙洞超级总部基地，该基地作为深圳六大总部基地之一，已吸引大疆、万科、航天工业等高新技术企业入驻，汇聚了60万高端就业人口、1500家企业以及约3000亿元产业集群，是上升科创的制高点。
顺便了解一些，推出A区418套住宅，面积110-255㎡平层及复式，预约8.5万的均价、总楼层45-46层，3梯3-5户
商业配套:
自身自带4650㎡商业，周边有宝能环球汇、京基御景峯商业。宝能环球汇是片区主要的大型购物中心。
小区楼下旁就是京基约3.7万㎡商业购物中心、高端公寓和住宅，满足办公、居住、购物、餐饮、休闲、娱乐等多种功能。
地铁上一站可抵达深圳北站有建设中的华润万象城（建设中），地铁下一站可抵达西丽宝能城，塘朗城等大型商场
教育配套:
汉园茗院自带一所9班幼儿园，旁边配建了一所九年一贯制的学校，是原来的长源小学拆除重建，将扩建成一所不少于24班的九年一贯制学校。目前划编为南方科技大学教育集团（南山）长源小学。
学区范围内有三所学校，分别为南科大实验学校、南科大第二实验小学、南科大塘朗小学。
中学有哈工大实验学校、龙珠学校初中部、南山外国语桃源中学三所学校，共享多个学校可多重选择
文娱休闲:楼盘东面有一座很大的塘朗山，西面有很大的西丽湖及长岭陂水库，除此之外，还有南方科技大学（大学都可以申请进去玩的）。
5号线地铁可直达布吉和前海宝中等
医疗配套
该项目位于深圳大学总医院和南方科技大学医院等知名医疗机构的三公里辐射范围内，为居民提供优质的医疗保障。
户型鉴赏
汉园茗院以改善型产品为主，户型面积包括109-112㎡三房两厅两卫、121㎡四房两厅两卫、157-159㎡五房两厅三卫和168-169㎡五房两厅三卫。
109-112 ㎡3房2厅2卫竖厅：经典竖厅布局，三、四单元，西北向，朝向地铁和城市道路，道路噪音对户型影响较大，高层视野开阔可俯瞰长岭陂水库和西丽生态绿地，背面阳台和边上的储物间可调整为一个房间，赠送面积较多，餐客厅方正，户型整体没有硬伤
111㎡3房2厅2卫竖厅：户型竖厅结构，南北通，东南向， 背面阳台可调整为房间，厨房很大，主卧也能南北通，这个设计蛮好的，面宽也足够大，主要看小区花园和塘朗山景，这个户型比109㎡明显要好不少。
121㎡4房2厅2卫：2条腿，位于1栋4单元东南朝向看花园；南北通设计，相较于110多了10㎡但多了一个房，推荐。
159㎡4房2厅3卫：1条腿，位于1栋5单元东南向，看塘朗山景，阳台设置的比较满，基本赠送做足了，双面宽主阳台，双套间，家里有老人住进来一点压力都没有，4个卧室有三个都有阳台，确实挺爽。
169㎡5房2厅3卫：各1条腿，位于1栋5单元朝南向看外景，双阳台南北通设计，双套房，户型内部原始没差异，只是在打造上把一个南向房间包进主卧做了一个大套房，但进深又大不太好用。
一、核心优点
1. 地理位置优越
位于南山区桃源街道，邻近西丽湖国际科教城，周边有留仙洞总部基地、大学城等产业聚集区，未来潜力较大。
交通便利，靠近地铁5号线大学城站（步行约800米），未来规划中的地铁29号线可能进一步优化出行。
靠近南坪快速、北环大道等主干道，自驾通勤便捷。
2. 教育资源丰富
周边有南山外国语学校（集团）科华学校（九年一贯制）、南方科技大学附属实验学校等名校，适合注重教育的家庭。
大学城片区学术氛围浓厚，适合对人文环境有要求的购房者。
3. 产品设计合理
户型以89-125㎡三至四房为主，实用率高，功能分区明确，适合改善型家庭。
容积率较低（约3.8），楼间距较宽，采光通风较好。
部分户型设计为“横厅+大阳台”，兼顾景观与实用性。
4. 生态环境优势
背靠塘朗山，邻近西丽湖、大学城绿道，自然环境优越，适合追求低密度居住体验的人群。
二、主要缺点
1. 价格偏高，性价比争议
备案均价约8.3万/㎡（2022年数据），总价700万起步，对比周边二手房（如宝能城、华晖云门）无明显价格优势。
周边商业配套尚不成熟，大型商业需依赖大学城或留仙洞商圈，短期内生活便利性一般。
2. 片区成熟度待提升
西丽片区仍在开发中，部分道路、商业配套尚未完善，居住氛围需时间沉淀。
邻近留仙洞总部基地，未来可能面临施工噪音和交通压力。
3. 公共资源不足
医疗配套相对薄弱，缺乏三甲医院，需依赖南山区人民医院或大学城社康。
4. 竞品分流压力
周边新房竞品较多（如丹华公馆、鼎胜金域阳光等），客户选择空间大，可能影响升值潜力。
三、适合人群
1. 南山本地改善家庭
已有南山区户籍或学位的家庭，可兼顾通勤与子女教育需求。
适合需要从老破小升级到品质三房/四房的人群。
2. 大学城及科技园高收入群体
高校教职工、科技企业员工（如大疆、中兴、大族激光等）通勤便利。
对自然环境有较高要求的科研、创意工作者。
3. 中长期投资者
看好西丽片区未来规划（如西丽高铁枢纽、留仙洞总部基地发展），愿意持有5年以上的投资者。
4. 预算有限的南山刚需客
对比前海、深圳湾等核心区域，单价相对较低，适合首付能力有限但希望留在南山的人群。
四、需谨慎考虑人群
短期投资者：片区配套成熟周期较长，短期内升值空间有限。
依赖地铁的刚需客：步行至地铁站需10-15分钟，对通勤时间敏感者需慎重。
医疗依赖型家庭：周边缺乏优质医疗资源，老年人或有长期就医需求者需谨慎。
总结建议
南山汉园茗院适合追求教育、生态、中远期发展潜力的改善型家庭，但需接受短期内配套不足的现状。对于预算有限且重视交通便利性的刚需客，建议对比龙华、宝安等区域；若注重成熟配套，可考虑南山中心区或前海二手房。
深圳【汉园茗院】
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