南山核心双地铁盘!中海云启源境取证!700万起!新规得房率96%!全套价格表+深度解析曝光!
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南山南头，中海云启源境于2025年5月29日取证入市，本次首推1栋1单元，共207套房源，面积有92-95-105㎡的3房2厅2卫，143㎡的4房2厅2卫户型，还有2套顶楼复式229平，备案均价9.04万/㎡，备案单价8.1-10.14万/㎡，总价764-1458万/套，另外有2套240㎡的顶复，备案总价2908-2753万/套，计划在2027年4月30日带精装交房！
中海云启源境是中海集团在深圳打造的第一个新规楼盘，在南山这个地段最高得房率做到了96.9%！确实是极为难得，并且带有南山实验园丁学校的学区，就在小区楼下上学很方便。
中海云启源境将在5月30日-6月5日开始登记冻资，6月7日正式开盘！这次开盘也打出了9.18折的综合折扣优惠，折后均价约8.46万/㎡，折后单价7.44-9.3万/㎡，总价在700-1338万/套，另外2套顶复折后总价2527-2669万/套。
92㎡的3房2卫，西南朝向，折后总价700-750万/套，单价7.62-8.16万/㎡。
95㎡的3房2卫，东北朝向，折后总价741-828万/套，单价7.72-8.63万/㎡。
105㎡的3房2卫，东北朝向，折后总价799-898万/套，单价7.55-8.46万/㎡。
143㎡的4房2卫，东南朝向，折后总价1070-1338万/套，单价7.44-9.3万/㎡。
备案价格表：
01、项目平面图
02、项目户型介绍
90㎡的3房2厅2卫，设计的是经典竖厅格局，进门入户玄关，客厅3.5米开间，LDKB一体化，S墙设计预留冰箱卡槽位，三开间朝南，3个卧室分别做到了主卧14.18㎡/次卧8.96㎡/次卧7.75㎡（包含墙体飘窗），U型厨房，卫生间干湿分离，还带1个设备平台，得房率约96.9%（包含赠送），西南朝向看学校景观。
95㎡的3房2厅2卫，设计的是经典竖厅格局，进门入户玄关，客厅3.5米开间，LDKB一体化，S墙设计预留冰箱卡槽位，四开间朝南，3个卧室分别做到了主卧16.9㎡/次卧8.96㎡/次卧8㎡（包含墙体飘窗），U型厨房，卫生间干湿分离，还带1个超大设备平台，得房率约95.61%（包含赠送），东北朝向，可以改成4房1.5卫。
105㎡的3房2厅2卫，设计的是经典竖厅格局，进门入户玄关，超大宽面客厅5米开间，LDKB一体化，S墙设计预留冰箱卡槽位，三开间朝南，3个卧室分别做到了主卧16.62㎡/次卧11.31㎡/次卧7.5㎡（包含墙体飘窗），U型厨房，卫生间干湿分离，还带2个设备平台，得房率约96.66%（包含赠送），东南或东北朝向，也可以改4房的格局。
143㎡的4房2厅2卫，设计的是竖厅竖厅格局，进门入户玄关，超大宽面客厅4.8米开间，LDKB一体化，S墙设计预留冰箱卡槽位，四开间朝南，4个卧室分别做到了主卧25.3㎡/次卧13.2㎡/次卧10.08㎡/次卧8.82㎡（包含墙体飘窗），客厅连接次卧出巨幕大阳台，U型厨房，卫生间干湿分离，还带2个设备平台，得房率约95.89%（包含赠送），东南朝向。
03、项目区域及楼盘介绍
中海云启源境家园，位于南山区北环大道南农路西侧，紧邻中山公园，距离中山公园地铁站约700米，交通便捷。项目地处南山中心区与科技园辐射范围内，周边聚集了高新技术产业与总部经济资源，是深圳核心产业集聚区之一。该片区以科技研发、金融商务为主导，依托科技园的地缘优势，吸引了大量科技企业与高端人才，形成产城融合的发展格局。
项目周边配套完善，教育方面有南山实验园丁学校（约50米），医疗资源包括新华医院（约600米），商业及休闲配套涵盖红山6979等成熟商圈。此外，项目临近前海妈湾片区，未来可享自贸区政策红利及产业升级辐射效应。
中海云启源境家园，由中海集团打造，总占地面积约0.98万㎡，总建筑面积约4.43万㎡，计容建筑面积约2.9万㎡，容积率6.45，绿化率30%，共由3栋21-47层高住宅组成，其中1栋1单元商品房47F，1栋2单元商品房21F，1栋3座保障性租赁住房46F，规划有1所幼儿园。
总规划708户，其中商品房298户，保障性租赁住房410户，地下室有3层，规划停车位598个，车位占比约1：0.85。
楼盘基础信息
1、开发商：深圳市海奕房地产开发有限公司
2、物业公司：中海物业
3、物业管理费：6.8元/㎡
4、总占地面积：0.98万/㎡
5、总建筑面积：4.43万/㎡
6、容积率：6.45
7、绿化率：30%
8、产权年限：2024年8月-2094年8月（70年）
9、总户数：708户
10、总栋数及楼高：3栋，21-47层
11、梯户比：2梯5户/3梯5户
12、车位数：598个
13、车位占比：1：0.85
14、交楼时间：2027年4月30日
15、交楼标准： 精装
中海云启源境，外立面全部采用三层中空夹胶LOW-E玻璃，大师手笔归家礼序，尽显奢阔归家礼仗，高定园林社交场，延伸家外生活。
04、项目周边配套
交通配套：项目紧邻地铁12号线中山公园站（约700米步行距离）及同乐南站（约600米），可快速通达南山科技园、前海等核心商务区，同时15号线同乐关站（建设中，预计2025年建成）未来将形成双地铁覆盖，串联前海、后海、宝安等片区，进一步提升轨道交通便利性。
主干道网络方面，项目北邻北环大道，南接南海大道，可快速接入深南大道、广深高速等城市动脉，驱车至科技园约10分钟，至前海约15分钟，高效覆盖通勤需求。
公交配套方面，周边2公里范围内设有多个公交站点，涵盖31、33、39、505等线路，覆盖南山、宝安等区域日常出行。
未来规划中，15号线建成后将强化区域轨道交通密度，结合周边TOD（如规划中的同乐关站）开发，进一步整合商业与交通资源，形成“地铁+主干道+公交”立体交通网络，为居民提供多元出行选择。
从中考成绩看，根据民间组织自己的发布--南山实验教育集团园丁学校2024年四大率大于8%，十大率高于25%，公办普高率大于90%
当然假如根据民间组织的统计，这个成绩是南二外海德的水平。
商业配套：中海云启源境的商业配套以项目自建及周边社区商业为主，同时依托南山区成熟商圈资源。项目自带商业裙楼，满足基础生活需求，并与邻近的豪方天际写字楼配套商业、前海东岸社区底商形成联动，总建筑面积约8.14万㎡，涵盖便利店、餐饮等业态。步行约100米可达隆尚Minitown（招商中），规划约1万㎡商业体量，未来将补充区域零售消费功能。
周边2-3公里范围内：海雅缤纷城（约50万㎡）、云城万科里（约8万㎡）提供全品类购物体验。沃尔玛、社区农贸市场满足日常采买需求，但农批市场可能带来环境嘈杂问题。
05、项目现状
中海云启源境目前主体已经出地面10层左右，下面的照片是在2025年上旬拍摄的，该项目从拿地到出地面，建设速度确实如中海一贯的作风，非常快。
06、综合评测
1、中海云启源境所在的区位，扼守前海自贸区、宝安中心区与南山高新园三大核心板块交汇处的战略要地。项目西南侧与前海核心区接壤，可快速承接自贸区政策红利；西北侧无缝衔接宝安中心商圈，共享高端商业配套；东侧通过北环大道、南海大道等主干道与南山高新园实现高效联动，仅约8分钟车程即可抵达这一国家级科技产业高地。
2、从买房必备3件套来分析，中海云启源境算得上是双地铁口物业，距离都在500-600米左右，家门口的幼儿园到南山实验园丁学校，可以做到家门口12年目送式义务教育，并且该校实际师资成绩还不错，目前周边比较依赖社区商业，日常的农贸市场跟水果等批发市场都在家附近，生活层面很方便，总体来说评分还是很不错的。
3、中海云启源境也是新规后建设的楼盘，并且户型设计赠送面比较多，普遍做到了2个阳台，多面飘窗，再加设备平台的赠送面积，加上赠送后实际得房率都在96%左右。
4、中海云启源境也是中海集团自己的建筑团队打造的楼盘，建设速度很快，一般都会比约定的交房时间提前3-6个月左右，市场上近年中海的新房已经有很多交付案例。
5、中海云启源境居住人群相对没这么纯粹，总共708户，其中商品房298套，保障房401套，保障房集中在1栋3单元，占比达到了56.63%。
6、中海云启源境车位不足，总共708户，车位只有598个，车位占比不到1：0.85，不过商品房只有298套，相信物业方面可以保证到业主们1户1卡的基本配比。
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