光明科学城核芯TOD红盘!华润润宏城润臻园全维解析

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一、项目规划剖析：华润新规首作，高赠送+低密小高层稀缺性拉满

① 地块信息

位置

：深圳市光明区凤凰街道松白路与东明大道交汇处，直线600米接驳地铁13号线（建设中）月亮路站，毗邻明湖城市公园。

用地面积

：约2.98万㎡，总建面约28.6万㎡，容积率7.19，绿化率30.01%，停车位2062个（车位比1:1.2）。

开发进度

：2023年动工，2025年5月首开1栋（26层小高层），预计2026年底精装交付。

产权年限

：70年纯商品房住宅，无保障房配建，社区纯粹性高。

② 开发商资历

华润置地&宏发集团

：

华润置地

：央企龙头，深圳“南山模式”缔造者，代表作华润城、深圳湾悦府；

宏发集团

：深耕深圳44年，以产城融合开发见长，参与宝安松岗旧改标杆。

品牌背书

：华润万象生活物业（国家一级资质），保障服务品质。

③ 建设单位实力

产品定位

：华润深圳首个新规项目，主打“高赠送+低密小高层”，首推1栋26层住宅（仅144套），区别于传统超高层设计。

设计亮点

：

新规红利

：阳台、飘窗全赠送，得房率95%-106%（89E户型实得106%）；

低密优势

：3梯5/6户设计，居住舒适度优于片区动辄50+层的超高层项目；

绿色科技

：Low-E玻璃、雨水回收系统，能耗降低20%，智能家居全覆盖。

④ 项目整体规划

7栋超高层+1所幼儿园

：首推1栋26层小高层，配建9班幼儿园及社康中心；

配套亮点

：

商业

：约1.5万㎡社区商业街区（生鲜超市、餐饮娱乐），6万㎡TOD集中商业待建；

社区服务

：风雨连廊、架空层儿童游乐区、老年人日间照料中心，中央车站无缝连接车库。

⑤ 建筑参数

得房率

：新规红利加持，主力户型实得率95%+；

交付标准

：精装交付（中央空调、智能马桶、方太/老板厨电）。

⑥ 户型分析

89-108㎡三至四房

：

89㎡E户型三房

：南北通透横厅（5.6米开间），11个飘窗+双阳台改造，实得106%；

89㎡C户型三房

：竖厅设计，四开间朝南，实得95%，总价适中；

108㎡A户型四房

：东南朝向，主卧270°转角飘窗，四房两卫功能性强。

⑦ 不利因素分析

噪音问题

：临近松白路主干道，部分房源或受交通噪音影响；

周边环境

：当前光明大道沿线以工业园为主，需依赖旧改推进城市界面升级；

高密痛点

：整体容积率7.19，楼栋间距较小，私密性受限。

二、周边配套及旧改规划：地铁+名校+公园三重红利

① 商业配套

自带商业

：约1.5万㎡社区商业街区，规划TOD集中商业（类比万象天地活力场景）；

外部商圈

：

3公里内覆盖万达广场、大仟里、N次方公园等成熟商业体；

规划无边界购物公园，融合生态与消费。

② 教育配套

项目内配套

：9班幼儿园，西北侧地块规划九年一贯制学校（深实验明湖学校在建中）；

学区资源

：

一路之隔深圳实验明湖学校（小学+初中）；

深圳中学科技城学校（初中部）、光明区实验学校环绕，双名校加持。

③ 文娱配套

生态资源

：

步行500米达60万㎡明湖城市公园，周边2公里内200万㎡绿廊（鹅颈水湿地公园、茅洲河水岸公园等）；

社区园林含达尔文营地、自然水岸泳池，打造“公园里的家”。

文体设施

：凤凰文体公园在建（含博物馆、城市展厅），光明文化艺术中心3公里覆盖。

④ 医疗资源

3公里内

：光明医院（二甲）、社康中心、中山大学附属第七医院（三甲）。

⑤ 周边旧改情况

13号线TOD升级

：月亮路站周边规划高端住宅、商业综合体，片区价值待释放；

光明科学城外溢

：承接科研人才居住需求，片区房价长期看涨。

三、区位概况：地铁13号线+高速双核驱动

① 区位及交通

地铁优势

：13号线月亮路站（2025年通车）直线600米，1站达凤凰城，9站直达南山科技园；

自驾路网

：松白路快速通达宝安中心区，东明大道直连南光/龙大高速，1小时覆盖湾区。

② 产业布局与发展

光明科学城核心

：定位“世界一流科学城”，聚集大科学装置、科研机构及头部企业；

职住平衡

：项目周边规划创新产业园，吸引高端人才长期居住需求。

四、价格预测及竞品分析

① 片区新房分析

均价预期

：折后均价约3.94万/㎡（带装修），总价318万起（89㎡E户型）；

竞品对比

：

深铁瑞城

（光明）：均价4.3万/㎡，配套成熟但无新规红利；

金地明峰府

（光明）：均价3.7万/㎡，户型拓展性弱于润臻园。

② 片区二手房分析

二手挂牌价

：光明核心区二手次新房挂牌价4.5-5.2万/㎡（如中粮云湾）；

倒挂空间

：润臻园备案价低于二手，新规户型+装修溢价合理。

五、综合评价：光明新规标杆，刚需上车+改善优选

① 优势

✅ 地段稀缺：光明科学城核芯区首个新规住宅，地铁13号线+双名校+公园环绕；

✅ 产品力强：高赠送率（最高106%）、低密小高层、华润精装标准；

✅ 品牌保障：华润置地+宏发集团联合开发，资金监管严格，交付风险低。

② 劣势

⚠️ 总价门槛：首付需100万起，流动性压力较大；

⚠️ 噪音问题：临近主干道，部分房源需关注隔音设计；

⚠️ 区域兑现期：商业、学校需3-5年成熟，早期依赖自驾或地铁。

结语

润宏城润臻园凭借“光明科学城核芯地段+新规户型+双名校学区”三大标签，成为深圳刚需及过渡型改善客群的热门选择。尽管存在总价门槛、高容积率等短板，但其稀缺的生态资源与华润品牌背书仍具竞争力。

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