2025 要买深圳鸿荣源观城,这可能是你最想看到的资料!

龙华观澜，鸿荣源观城（首推地块备案名：未来平方云山府）计划将在2025年5月份取证入市，本次将会首推1栋2单元，共312套房源，面积有88-98㎡的3房2卫，108-117㎡的4房2卫户型，周边有2024年9月入市的金光华溪山禾玺，备案均价4.43万/㎡以及2024年5月份入市的景勋天著，备案均价4.97万/㎡，实际折后销售均价4.2万/平，这次观城开盘均价大概率也是在这个幅度范围内，预计在2026年12月份带精装交付。

鸿荣源观城作为观澜CBD综合体大盘，从建设初期就一直广受关注，迭代升级的壹方天地2.0版本，集超40万㎡一站式观城壹方商业、3所全龄段公立学校、5大生态公园、三甲医院及甲级写字楼集群于一体，以全维配套矩阵重塑区域价值，打造深圳西部醇熟生活新范本！

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项目平面图

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项目户型介绍

88㎡的3房2厅2卫，设计的是竖厅南北通透格局，客厅3.3米开间，LDKB一体化设计，四开间朝南，主卧270°无转角飘窗，3个卧室分别做到了主卧15.63㎡/次卧7.54㎡/次卧6.96㎡（包含墙体飘窗），U型厨房，卫生间干湿分离，得房率约90%（包含赠送），阳台主朝西北或东北向。

98㎡的3房2厅2卫，1栋1单元01户型，设计的是经典竖厅格局，进门入户玄关，客厅3.6米开间，LDKB一体化设计，动静分区，3个卧室分别做到了主卧14.3㎡/次卧10.36㎡/次卧6.75㎡（包含墙体飘窗），U型厨房，公卫三段式分离，得房率约90%（包含赠送），东北朝向。

98㎡的3房2厅2卫，1栋1/2/3单元03.05户型，设计的是经典竖厅格局，进门入户玄关，客厅3.4米开间，LDKB一体化，S墙设计预留冰箱卡槽位，三开间朝南，动静分区，3个卧室分别做到了主卧14.3㎡/次卧10.36㎡/次卧6.75㎡（包含墙体飘窗），U型厨房，公卫三段式分离，得房率约90%（包含赠送），东南或西南朝向。

108㎡的4房2厅2卫，1栋2/3单元02/1栋1单元06户型，设计的是经典竖厅格局，进门入户玄关，客厅3.6米开间，LDKB一体化，S墙设计预留冰箱卡槽位，四开间朝南，动静分区，4个卧室分别做到了主卧16.2㎡/次卧9.24㎡/次卧7.76㎡/次卧7.32㎡（包含墙体飘窗），U型厨房，公卫三段式分离，得房率约90%（包含赠送），东南或西南朝向。

117㎡的4房2厅2卫，1栋2/3单元06户型，设计的是经典竖厅格局，进门入户玄关，客厅4米开间，LDKB一体化，S墙设计预留冰箱卡槽位，四开间朝南，动静分区，4个卧室分别做到了主卧16.5㎡/次卧9.57㎡/次卧8.58㎡/次卧7.97㎡（包含墙体飘窗），U型厨房，公卫三段式分离，得房率约90%（包含赠送），东南或西南朝向。

142㎡的4房2厅2卫，1栋1单元02户型，设计的是经典竖厅格局，进门入户玄关，客厅4.7米开间，LDKB一体化，S墙设计预留冰箱卡槽位，四开间朝南，动静分区，4个卧室分别做到了主卧24.03㎡/次卧9.99㎡/次卧8.99㎡/次卧7.6㎡（包含墙体飘窗），U型厨房，公卫三段式分离，得房率约90%（包含赠送），东南朝向。

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项目区域及楼盘介绍

鸿荣源观城，位于深圳龙华区观澜核心地带，隶属鹭湖中心城，被定位为深圳市级功能中心，与北站国际商务区共同构成龙华“双中心”发展格局。项目毗邻地铁4号线观澜站（直线距离约400米），处于龙华六大重点发展片区之一的鹭湖中心区，北临观澜大道，西邻梅观高速，南近安元大道，东靠富澜路。

作为龙华区政府的所在地，观澜片区叠加“大湾区”和“先行示范区”双重政策利好，规划为行政科技文化中心，未来将承担数字龙华战略的核心角色，区域发展潜力显著。

观澜占据龙华区70%的产业资源，以鹭湖中心城和九龙山数字城为核心，聚焦人工智能、生物医疗等高新技术产业，打造“深圳北部硅谷”。区域内已引入华为76万㎡产业园、富士康、顺络电子等龙头企业，并依托梅观科技创新走廊推动智能制造升级。

此外，观澜规划了超40宗旧改项目（总体量超2500万㎡），吸引华润、万科、鸿荣源等品牌开发商入驻，形成数字经济产业高地，预计未来产值达万亿级，成为龙华产业升级与人才集聚的核心引擎。

鸿荣源观城，该项目原先是观湖街道观城第一期城市更新单元，总占地面积81万㎡，总规划建筑面积410万㎡，其中贡献面积高达50%，分别是5个公园+3所九年制学校+医院+文体中心+马坜大屋，全部由鸿荣源集团代建移交。

项目分19个地块开发，住宅+商业总建面超200万㎡，住宅面积高达133万㎡（包含回迁房+公租房），其中1/2期加起来有8108套房源，包含了有商品房5602套，租赁+安置房2506套。

目前首先开发的是平安路以西的区域，这次首推的是未来平方云山府（08地块），其中未来平方云馨府（03地块）+未来平方云翰府（04地块）+未来平方云岭府（11地块）这3个地块都是回迁房，规划的5大生态公园里面，生态云谷公园已经建成可以对内展示，待后期全部地块开发完成后，这5大公园也会有观景连廊全部相连在一起。

待项目全部落地后，将会打造成集住宅+商业+写字楼+教育+公园+医院+产业+交通+历史文教+文体+康养于一体的超级综合体大盘。

未来平方云山府，共分3期建设，总占地面积约2.73万㎡，总建筑面积约37.41万㎡，计容建筑面积约27.51万㎡，容积率9.23，绿化率32.01%，共由5栋58-59层高住宅组成，其中1栋1单元住宅59F，1栋2/3单元住宅58F，3栋1单元/2单元住宅58F，4栋1/2单元写字楼35F，2栋是1所18班幼儿园，配建有公交首末站。

总规划1566户，其中商品房1548户，回迁房18户，全部是4梯6户设计，地下室有4层，规划1598个车位，车位比超1：1。

楼盘基础信息

1、开发商：深圳市嘉创投资有限公司（鸿荣源集团）

2、物业公司：鸿荣源物业

3、物业管理费：5.3元/㎡

4、总占地面积：2.73万/㎡

5、总建筑面积：37.41万/㎡

6、容积率：9.23

7、绿化率：32.01%

8、产权年限：2023年12月6日-2093年12月5日（70年）

9、总户数：1566户，其中可售商品房1548户。

10、总栋数及楼高：5栋，58-59层

11、梯户比：4梯6户

12、车位数：1598个

13、车位占比：1：1.02

14、交楼时间：2026年12月

15、交楼标准： 精装

鸿荣源观城，最值得讲解的是其拥有七个唯一性，是其它项目所不具备的优势。

1、唯一一个梅观高速可以直通小区地下车库的楼盘。

2、唯一一个下楼就可以步行贯穿5个公园的楼盘。

3、唯一一个拥有3.6公里空中漫步步道的小区。

4、唯一一个片区内拥有8所学校的小区，5所幼儿园+3所九年制学校。

5、唯一一个获得国外设计大奖的小区。

6、唯一一个住宅项目配套贡献面积最高的小区。

7、唯一一个商业无缝接驳地铁且结合公园跟历史文化的小区。

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项目周边配套

交通配套：地铁4号线观澜站直线距离400米（步行约6分钟），10站直达深圳北站，16站至福田CBD；未来规划在建中的22号线（鹭湖北站）将实现45分钟通勤福田。自驾方面，临近梅观高速、龙澜大道等主干道，30分钟可达深圳各核心区。

项目还首创“三重立体交通”（空中连廊+地上路网+地下车库直连高速），并配建公交首末站，进一步优化出行效率。

学校配套：项目规划5所幼儿园及3所九年一贯制学校（含72班、54班规模），但目前具体名校引进尚未确定。根据2024年龙华区学区划分，小学对口观澜中心学校（省一级），初中为观澜二中或龙华第三外国语学校。

周边1.2公里内有观澜中心学校（百年名校），0.8公里为观澜二中，未来随着教育资源优化，有望引入深圳实验学校等优质教育资源。

商业配套：项目自带约40万㎡商业综合体，其中包含“壹方天地2.0”（约20万㎡集中商业），对标前海壹方城，规划引入国际一线品牌、特色餐饮及智慧购物体验。周边200米内有百佳华广场，4公里范围内覆盖观澜天虹、观澜湖新城MH Mall等成熟商圈。

此外，项目融合“观澜之钻”地标建筑及历史文化街区，打造微度假式购物中心，并通过超3.6公里空中连廊串联商业与公园，形成复合型消费场景。

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项目现状

罗sir在2025年4月7日有前往实地探盘，鸿荣源观城首推的未来平方云山府，主体已经全部封顶，花园也已经打造完成，包括门窗框架也基本做好，整体的建设进度是非常快的，合同约定是2026年12月份交付，但按照鸿荣源集团的一贯作风跟建设进度来看，大概率会提前半年以上交付。

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综合评测

1、首先从区位来看，鸿荣源观城所处的观澜板块，从价值层面来说罗sir认为在龙华也只能算得上是第4梯队，第一（红山北站上塘），第二（梅林关中心区民治）第三（清湖跟靠近上塘的大浪板块）。

2、从买房必备3件套来分析，鸿荣源观城自带40万平观城壹方商业+3所九年制学校+4号线观澜站，都是位于家门口的配套，从这几个层面来看评分是很不错的。

3、鸿荣源观城未来必定是观澜最核心的地段，且小区出门即可享受到5大生态公园+高速直通小区地下室的优越体验感，还有规划医院+文体中心在侧，这些配套是其它小区都无法比拟的。

4、鸿荣源观城也延续了以往的一贯作风，所有的飘窗都是可以优化掉的，虽然说该楼盘不属于新规楼盘，但是其户型设计是做的非常实用的，且因为飘窗的原因卧室都足够放的下1.5米的床。

5、鸿荣源观城整体的居住人群比较纯粹，总共1566套，只有18套是回迁房，其它都是商品房。

6、鸿荣源观城首推的未来平方云山府停车位充足，车位比达到了1：1，不用担心回家没有停车位。

7、鸿荣源观城容积率比较高，都是58-59层的住宅，且栋数之间的楼间距只有18米，整体的居住体验感欠佳。

8、鸿荣源观城因为是个超级大盘，周边还有很多地块后期还要持续开发，所以目前来看其城市界面感相对一般，需要时间沉淀，且在后期一段时间内可能会有施工噪音影响。

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