珺奕府房价-深圳龙华珺奕府二期最新资料
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折后单价约4.73万-5.59万，折后总价如下：
83㎡3房2卫：400万-436万，部分可看山景
89㎡3房2卫：427万-470万，部分看山景
98㎡南向4房2卫：504万-539万，灵动空间
114㎡4房2卫：595万-636万，南北对流，大横厅设计，270度视野
作为龙华大浪片区争议较大的高性价比新盘，卓越珺奕府二期以“双地铁+学府+高得房率”为卖点，但存在高容积率+开发商资金疑虑+城市界面混杂等硬伤。以下从核心维度拆解其真实价值👇
一、项目规划与不利因素剖析
地块背景
旧改转型：项目前身为“赤头岭一片区城市更新单元”，2023年由卓越集团主导开发，总占地3.26万㎡，总建面31.4万㎡，容积率6.75（高于龙华新房均值），绿化率40.13%。
开发节奏：分两期开发，二期主推3栋48层超高层，规划2136户（含回迁），车位比1:1.1，精装交付时间为2027年6月。
开发商实力
本土龙头房企：卓越集团为深圳土储前三的民营房企，2023年信用评级AAA，已交付超3.5万套住宅，物业为深圳首家“国际金钥匙”服务商，交付保障力强。
施工方：建筑由中建三局承建，外立面采用涂料+LOW-E玻璃+铝板组合，对标15万+豪宅标准，但公摊面积10%-12%（83㎡实得约75㎡）。
户型分析
83㎡全部西北朝向，低楼层采光受限；
3梯7户设计导致电梯高峰期拥挤，部分户型存在对视问题。
83㎡三房两卫：总价398万起，得房率超90%，竖厅+U型厨房+双卫设计，直接对标中洲迎玺三期82㎡户型。
98㎡四房两卫：龙华唯一百平内四房，四开间朝南+双270°飘窗，灵活改造空间大。
硬伤：
容积率6.75导致楼间距仅30米，低楼层采光如“一线天”；
3梯7户设计，高峰期电梯等待时间长
西北朝向户型紧邻布龙路，噪音污染+粉尘侵袭。
二、配套与旧改规划
交通与商业
地铁短板：4号线龙胜站步行约500米，6号线元芬站步行800米，深大城际（2026年通车）可3站直达机场。
商业分级：自带2100㎡底商+500米港铁颂荟TIAMALL，3公里内覆盖壹方天地、COSTCO华南首店，但周边城中村界面待升级。
教育配套
双学区覆盖：小学划入高峰学校（省一级，2024小一积分第三类68分）和龙胜实验学校（2024小一积分第六类64.9分），初中对口高峰学校（龙华前十）。
规划学校：项目旁规划24班小学（2025年开学），但需警惕学位紧张风险。
旧改潜力
北站商务区联动：深圳北站规划超2000亿投资，引入20-30家总部企业；周边鸿荣源、华润旧改推进中，但元芬片区民房改造难度大，短期难兑现。
三、区位与产业前景
产业驱动
地处龙华“数字龙华”战略核心，毗邻北站总部基地（数字经济）和大浪时尚小镇（智能制造），2023年GDP增速18%，产业人口持续导入。
东部创新总部基地与红山商圈双核联动，中长期投资价值可期。
通勤效率
福龙路7个红绿灯直达福田，侨城东路北延线（在建）缩短南山通勤20%。
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四、价格与竞品对比
价格策略
倒挂明显：折后均价5万/㎡（精装），对比周边二手房港铁天颂（5.8万/㎡）、力高君御国际（5.2万/㎡），倒挂幅度约15%。
竞品压制：同价位新房中洲迎玺三期（5.6万/㎡）开发商资金链承压，卓越国企合作背景更稳妥。
性价比测算
83㎡户型月供约1.5万（首付119万），租金回报率约1.9%（片区三房月租6500元），高于深圳租金回报平均水平。
五、综合评价与避坑指南
优势：
深圳北站辐射圈最低上车门槛，首付55万起撬动精装三房；
得房率碾压市场，飘窗全赠送+全屋智能家居，实用性强；
教育、商业、地铁“黄金三角”，刚需自住无硬伤。
劣势：
高容积率导致居住密度大，社区活动空间拥挤；
西北朝向户型采光通风受限，投资客需谨慎；
旧改推进缓慢，5年内城市界面难质变。
适配人群：
南山/福田外溢刚需：通勤40分钟内，总价400万级稀缺选择；
多孩家庭：双卫+儿童友好社区（4点半学堂、泳池）；
保守型投资者：吃北站商务区+旧改长线红利。
避坑指南：
优先选择3栋30-39层东南朝向房源（价差约10万/套），避开2栋临布龙路单元；
83㎡户型宜选20层以上，减少采光遮挡；
验房重点检查飘窗改造工艺（部分户型存在渗水隐患）。
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