龙岗南山悦时光工抵房清盘!狂降50万!223万抄底81平精装3房2卫!现房+超大花园景观!14号线南约站!
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龙岗宝龙，南山悦时光花园于2022年11月4日取证入市，本次推出了1栋B/C/D/E座住宅，共676套房源，面积有71㎡的3房1卫，81㎡的3房2卫户型，备案均价3.93万/㎡，备案单价3.4-4.49万/㎡，总价243-364万/套，精装现房交付。
南山悦时光花园是宝荷生活区板块仅有的在售新盘，小区依山而建，环境优美，还有着山景跟水库景观视野，片区内基本都是2014年后建成交房的住宅小区，城市界面感好。
71㎡的3房2厅1卫，设计的是竖厅格局，餐客厅一体化，动静分区，客厅3.1米开间，3个卧室分别做到了主卧10.64㎡/次卧7.83㎡/次卧7.56㎡（包含墙体飘窗），U型厨房，卫生间三段式分离设计，得房率：78.19%（不含赠送），阳台进深1.25米，有东北或西北向。套内面积55.71㎡+赠送6.55㎡=实用62.26㎡，实际得房率87.38%。
81㎡的3房2厅2卫，设计的是竖厅格局，餐客厅一体化，动静分区，客厅3.2米开间，3个卧室分别做到了主卧13.3㎡/次卧7.83㎡/次卧6.9㎡（包含墙体飘窗），U型厨房，公卫三段式分离设计，得房率78.19%（不含赠送），阳台进深1.25米，有东南、正南或东北向。套内面积63.57㎡+赠送6.8㎡=实用70.37㎡，实际得房率86.56%。
南山悦时光花园，位于深圳市龙岗区宝龙街道宝沙一路与沙荷路交叉口南侧，地处龙岗与坪山两区交界地带，属于宝龙科技城规划的居住生活区。该区域是深圳国家高新区和自主创新示范区的重要组成部分，规划面积10.55平方公里，定位为"深圳东部高新园、龙岗高新生态城"，具有显著的区位价值。
宝龙科技城作为深圳市"一芯两核多支点"区域发展战略中的"东核"低碳智造核，未来将与南山区形成"西有南山科技园，东有宝龙科技城"的发展格局，成为深圳东部重要的产业与居住中心。
南山悦时光周边产业园区分布密集，以宝龙科技城为核心，形成了包括战略性新兴产业集聚区、嶂背产业扩展区、宝龙科技服务区和东部高铁新城四大片区的产业格局，覆盖ICT、AIoT、BT、新能源、新材料等战略性新兴产业。
未来发展潜力方面，宝龙科技城作为深圳东部中心的重要科技产业支撑点，正迎来快速发展期。龙岗区"十四五"规划提出，到2025年地区生产总值将超过6800亿元，位列全市第二。
南山悦时光花园，由国企南山集团开发，总占地面积约2.04万㎡，总建筑面积约11.41万㎡，计容建筑面积约8.34万㎡，容积率4.08，绿化率40.01%，共由5栋总高30-34F的住宅组成，其中1栋A座自持租赁住房30F，1栋B座商品房34F，1栋C座商品房+安居房34F，1栋D座商品房33F，1栋E座商品房34F，2栋是1所12班制幼儿园。
总规划960户，其中商品房676套，2梯6户设计，安居房109套，自持租赁住房175套，地下4层，规划停车位753个，车位占比1：0.785。
楼盘基础信息
1、开发商：深圳市中晖维宏实业有限公司（南山集团）
2、物业公司：深圳市赤湾悦时光物业服务有限公司
3、物业管理费：4.3元/㎡
4、总占地面积：2.04万/㎡
5、总建筑面积：11.41万/㎡
6、容积率：4.08
7、绿化率：40.01%
8、产权年限：2021年11月5日-2091年11月4日（70年）
9、总户数：960户，其中商品房676套。
10、总栋数及楼高：5栋，30-34F。
11、梯户比：2梯6户
12、车位数：753个
13、车位占比：1：0.78
14、交楼时间：现房
15、交楼标准： 精装
交通配套：南山悦时光的交通配套正在逐步提升，已形成"两横三纵"主干道城市道路网络，并接入地铁14号线及规划中的多条轨道交通线路。
公共交通方面，项目距离地铁14号线南约站约2公里，步行约需30分钟。为解决"最后2公里"问题，项目配建公交首末站，开通了坪山沙田至福田岗夏北的快速公交线路，设计时速120公里，2站到大运，7站到布吉，8站到罗湖，10站到福田岗厦北，全程用时39分钟。常规公交线路如M220、M304等也覆盖周边，可直达宝龙地铁站。
道路系统方面，"两横"为丹荷路和宝龙大道，"三纵"为碧新路-宝坪路、宝龙一路和宝龙五路，形成完善的道路网络。丹荷路和宝龙大道均为双向六车道主干道，连接南坪快速、沈海高速等快速路网，自驾至福田CBD约40分钟，至罗湖约30分钟。东部过境高速连接线正式开通后，可直达罗湖莲塘口岸及福田，为居民提供便捷的快速通道。
学校配套：项目自带1所12班制的幼儿园，家门口规划有1所九年一贯制公办学校（已经在动工），根据龙岗区教育局2024年最新的学区划分，小初学区划分在宝龙学校（300米）、宝荷学校（500米）、宝龙外国语学校（距离约4公里，有校车可以接送）。
宝荷学校：该校创办于2022年9月，是1所九年一贯制学校，属于龙城高级中学（集团）旗下学校，办学规模为36班，其中小学24班，初中12班，可提供1680个优质学位，在2024年小一的录取积分是65.4分，初一录取积分是67.7分。
宝龙学校：该校创办于2013年9月，是1所九年一贯制学校，属于龙城高级中学（集团）旗下学校，办学规模为54班，其中小学36班，初中18班，整体师资属于中上游，在2024年小一的录取积分是102.2分，初一录取积分是100.4分。宝龙学校录取积分是该片区最高的，要做好提前买房准备才行。
宝龙外国语学校：该校创办于2018年9月，是1所九年一贯制学校，属于龙城高级中学（集团）旗下学校，办学规模为72班，可提供优质学位3360个，在2024年小一的录取积分是75.35分，初一录取积分是79.1分。
宝龙外国语学校创办于2018年，规模72班，2022年中考成绩位列宝龙片区第一、龙岗区第八，在2024年中考英才班全上了18大，公办普高率高达80%，不过该校积分片区最高，需要提前买房做准备才行。
商业配套：南山悦时光周边商业配套正在逐步完善，目前主要依赖项目自带商业及1.2公里范围内的尖沙咀购物中心，未来将受益于规划中的大型商业综合体。
现有商业配套方面，项目自带2000㎡商业，可满足日常基础需求，如便利店、餐饮等。约900米处的尖沙咀购物中心已开业，内设沃尔玛超市、零售店铺及基础餐饮（如麦当劳、必胜客等），也是目前周边居民比较依赖的商业体，基本满足居民日常生活需求。
规划商业配套方面，京基KKONE商业综合体准备待建，位于南约社区，紧邻地铁14号线南约站，规划建筑面积60万㎡，体量相当于8个COCOPARK，定位为龙岗片区最大商业综合体，涵盖购物中心、美食街、影院等业态。待未来建成后，将大幅提升区域商业品质。
此外，自驾20分钟左右可到达星河COCO PARK、万科广场等大型商业体，满足居民对高端商业的需求。但日常消费仍需依赖项目自带商业及尖沙咀购物中心，未来京基KKONE建成后将有效填补区域大型商业空白。
05综合评测
1、首先从区位来看，南山悦时光花园所处的宝荷板块，毗邻大运跟中心城片区，加上也是龙岗除了坂田街道外，GDP产出最高的街道，片区内不少高精尖企业，区位价值相对于新生、五联等板块还是很有优势的。
2、从买房必备3件套来分析，南山悦时光花园地铁口距离在2公里左右，比较依赖楼下的公交站或者小电驴接驳出行，项目自带的幼儿园+小区楼下在建设中的九年制学校，还有附近500米的宝荷学校积分目前都还比较低，也可以做到12年目送式义务教育，待后期积分上来也可以就读宝龙学校的初中部，毕竟师资力量更强，片区内的商业目前基本依赖沃尔玛商场，整体评分中上吧。
3、南山悦时光花园已经是现房，所见即所得不用担心烂尾或者小区质量问题，罗sir也有前往实地探盘了解，小区花园设计的还是很不错，并且小区靠着马鞍岭山脉建设，环境优美，部分户型可以看山景或者水库视野。
4、南山悦时光这次价格降下来后，相当于备案价了6.6-6.7折，不说对比开盘买的业主，哪怕对比去年底8折买进的客户，也是优惠了近50万，性价比还是很不错的，毕竟还是81平的3房2卫户型。
5、南山悦时光周边的城市界面感新颖，基本都是2014年之后交房的楼盘，片区内没有城中村或者工业园区混杂，整体的居住圈层比较一致。
6、停车位不足，总共960户，停车位才753个，车位占比1：0.78，不过其中有175套是租赁住房，如果去掉这个租赁住房，车位比是接近1比1的，前期入住的业主基本不用担心这个问题。
7、南山悦时光花园居住人群不够纯粹，总共960户，其中商品房676套，安居房409套，开发商自持租赁住房175套。
8、南山悦时光花园比较靠近厦深高铁路线，可能会有一定的噪音影响，不过高铁线路一般是到晚上11点半左右就会停止运营。
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