光明深中学区再出新盘!深铁瑞城2期11月入市!首推264套!值得买吗?优缺点曝光!

深铁瑞城2期

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光明长圳，深铁瑞城2期计划在11月10日取证入市，本次将首推25栋4座，共264套房源，面积有96-100㎡的3房2厅2卫户型，总高49层，3梯6户，现在吹风折后单价在3.5-4万/㎡，预估在336万起！预计在2026年6月份前带精装交房。

目前整个光明深中科学城学校学区，除了金洪名筑外，就只有深铁瑞城是在学区范围内，而深铁瑞城1期在2021年11月入市的时候，推出来1594套房源，当时开盘当天就销控去化了83%，而金洪名筑在今年8月份推出至今也仅剩50套房源左右在售，接近清盘。

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项目平面图

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项目户型介绍

96㎡的3房2厅2卫，C户型，设计的是经典竖厅格局，进门入户玄关，客厅3.5米开间，LDKB一体化设计，动静分区，3个卧室分别做到了主卧12.9㎡/次卧8.68㎡/次卧6.84㎡（包含墙体+飘窗），客厅连接次卧出6.3米长的阳台，L型厨房还带1个生活阳台，卫生间干湿分离，得房率约：75%（不含赠送），东南朝向。

100㎡的3房2厅2卫，A户型，设计的是经典竖厅格局，进门入户玄关，客厅3.5米开间，LDKB一体化设计，动静分区，3个卧室分别做到了主卧12.92㎡/次卧9.24㎡/次卧6.84㎡（包含墙体+飘窗），客厅连接次卧出6.3米长的阳台，L型厨房还带1个生活阳台，卫生间干湿分离，得房率约：75%（不含赠送），西南或东南朝向。

100㎡的3房2厅2卫，B户型，设计的是经典竖厅格局，进门入户玄关，客厅3.5米开间，LDKB一体化设计，动静分区，3个卧室分别做到了主卧12.92㎡/次卧9.24㎡/次卧6.84㎡（包含墙体+飘窗），客厅连接次卧出6.3米长的阳台，L型厨房还带1个生活阳台，卫生间干湿分离，得房率约：75%（不含赠送），西南朝向。

100㎡的3房2厅2卫，D户型，设计的是经典竖厅格局，进门入户玄关，客厅3.5米开间，LDKB一体化设计，动静分区，3个卧室分别做到了主卧12.51㎡/次卧8.68㎡/次卧6.78㎡（包含墙体+飘窗），客厅连接次卧出6.3米长的阳台，L型厨房还带1个生活阳台，卫生间干湿分离，得房率约：75%（不含赠送），西北朝向。

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项目区域及楼盘介绍

深铁瑞城，由深铁集团打造，位于光明区凤凰街道光桥路与科裕路交汇处，项目所在区位属于光明科学城产业转化区，堪称光明版的南山粤海街道，连续3年蝉联光明区GDP总量第一，在2021年GDP总量为351.9亿元，也是深圳先进制造业新高地，湾区科研经济主阵地，家门口的光侨路串联起光明云谷、科学方舟、凤凰新型产业集群、光明城TOD、华星光电产业集群、长圳TOD、玉塘新型产业集群，被称为光明版的“深南大道”。

深铁瑞城，总占地面积约18.9万㎡，总建筑面积约64万㎡，计容建筑面积约57.7万㎡，容积率3.06，绿化率25%，项目共分3期开发，总规划4770户（其中商品房2770套，人才房606套，保障房1394套），停车位3202个（占比1：0.67）。

深铁瑞城1期，由17栋10-11层的小高层商品房，3栋11层高的人才房，1栋幼儿园，1栋社区健康服务中心组成，总规划1594户，于2021年11月22日取证入市，面积94-130㎡住宅，备案均价5.03万/㎡，精装交付，本次开盘吸引了1694批客户认筹，当天线上选房销售了1053套，现场下定了52套，当天去化83%，目前已经售罄。

本次要入市的深铁瑞城2期，由6栋46-51F的超高层住宅组成，其中25栋1座公共租赁住房51F，25栋2座保障房51F（包含人才房，公共租赁住房），25栋3座人才房49F，25栋4座商品房49F，25栋5座商品房48F，25栋6座商品房46F，全部3梯6户设计，总规划2492户（其中商品房756套，保障房1394套，人才房342套）。

深铁瑞城4期，由3栋总高45层的商品房组成，分别是26栋1座，26栋2座，26栋3座，另外配建约3.9万㎡商业体，总规划684户。

开发商：深圳市地铁置业集团有限公司

物业公司：深圳地铁物业管理发展有限公司

物业管理费：3.9元/㎡

总占地面积：约18.9万㎡

总建筑面积：约65㎡

容积率：3.4

绿化率：25%

产权年限：2023-2093年（70年）

总户数：4770户

总栋数及楼高：二期6栋46-51层。

梯户比：3梯6户

停车位：3202个

车位占比：1:0.67

交房时间：2026年6月（暂定）

交付标准：精装修

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项目周边配套

学校配套：根据光明区2024年教育局最新学区划分，小学学区划分在深圳中学光明科学城学校二小学部，凤凰城实验学校小学部，光明实验学校同心小学，尚美小学，玉塘学校小学部，长圳学校小学部，华中师范大学附属光明勤城达学校小学部，

初中学区划分在：深圳中学光明科学城学校二初中部，凤凰城实验学校初中部，光明实验学校初中部。

深圳中学光明科学城学校，办学规模84班，将提供3960个学位，其中小学48班，初中36班，在2023年9月已经开学，其中二部在2024年小一录取积分是94.25分（属于第一类生源，光明户籍+学区商品房），初一录取积分是第七类41.55分（非深户+学区商品房）。

交通配套：深铁瑞城紧挨着光侨路主干道，距离深圳外环高速长圳出入口仅1.5公里，可快速转龙大高速，南光高速。

深铁瑞城属于地铁上盖物业，6号地铁线“长圳站”就在家门口，地下室也可以直达地铁站，1站到凤凰城站，1站到宝安石岩上屋站，可以换乘13号地铁线，6站到南山西丽留仙洞，8站到西丽高铁站，9站到南山高新园。

商业配套：深铁瑞城自带有6万㎡的集中商业，在周边1.4公里范围内还有华润N次方公园，勤城达K+广场，在2.5公里范围内还有万达广场，蓝鲸世界购物中心，可以乘坐6号线1站就可到达。

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项目现状

据罗sir了解，深铁瑞城2期主体已经全面封顶，目前在装门窗框架及玻璃，整体的建设进度还是比较快的。

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综合评测

1、从地理位置来看，长圳算是光明凤凰城东门户，距离凤凰城主城区以及宝安石岩都仅有1站距离，算是光明较为不错的板块了。

2、从买房必备3件套来分析，深中光明科学城学校二部距离仅300多米，深中的师资力量有目共睹，深铁瑞城小学初中都在学区范围内，6号地铁线长圳站在小区地下室即可直达，项目本身也规划了大体量的商业，周边也有华润N次方、万达广场、蓝鲸世界购物中心等集中商业，总体来看评分是上选的。

3、深铁瑞城这次2期开盘均价大概在3.7万/平，对比当时1期均价5.03万/平，相当于打了7.3折，不过产品定位也不一样，一期是小高层住宅，现在二期是超高层住宅，包括楼市行情也不一样了。

4、深铁瑞城2期虽然是近期的楼盘，但是也是新规之前建设的，所以得房率也一般，不加赠送是75%的得房率，加上赠送后大概就是85%得房率。

5、深铁瑞城居住人群相对没这么纯粹，本次二期总规划2492户，其中商品房756套，保障房1394套，人才房342套，非商品房占比达到了69.66%，这个比例确实非常高了，并且周边凤凰英荟城也是近万户的回迁房，长圳可以说是光明公租房的集聚地。

6、深铁瑞城停车位比较紧张，整个小区4770户，停车位3202个，车位占比仅1：0.67，这个车位占比别说在光明，哪怕放在整个深圳当下的新房来看，也是极为少见的，要做好地铁通勤的准备。

7、旁边的华星光电厂区近期有闹过维权，说是排放气体原因，不过光明区zf有做过调查，且官宣排放标准合格，具体可以自行搜索下相关信息。

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