金光华溪山禾玺御府取证!286万起买3房2卫!全套价格表+深度解析!最高104%得房率!
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龙华观澜，金光华溪山禾玺御府于2025年5月21日取证入市，本次首推1/3/4栋，共708套房源，面积有75-80-83-85㎡的3房2厅2卫，105㎡的4房2厅2卫户型，备案均价4.62万/㎡，备案单价4.24-5.09万/㎡，总价319-535万/套，计划在2027年9月份带精装交房。
金光华溪山禾玺是整个观澜第一个打造的新规楼盘，也是目前观澜新房当中唯一在售的新规楼盘，其得房率最高去到了104%！更是一个集高端住宅、学校、公园、文体、写字楼、商业、历史文化于一体的综合百万大盘。
金光华溪山禾玺御府这次在5月22日-5月24日进行登记冻资，5月25日（周日）开盘，本次开盘也给出了验资98*登记98*认购95*准签98折的优惠，综合下来约8.94折的折扣优惠，折后均价4.13万/㎡，折后单价3.79-4.54万/㎡，总价在286-478万/套。
75㎡的3房2厅2卫，折后总价286-320万/套，单价3.79-4.25万/㎡。
80㎡的3房2厅2卫，折后总价323-345万/套，单价4.04-4.32万/㎡。
83㎡的3房2厅2卫，折后总价329-367万/套，单价3.94-4.41万/㎡。
85㎡的3房2厅2卫，折后总价329-365万/套，单价3.89-4.31万/㎡。
105㎡的4房2厅2卫，折后总价447-478万/套，单价4.25-4.54万/㎡。
01项目平面图
02项目户型介绍
75㎡的3房2厅2卫，设计的是竖厅格局，客厅3.1米开间，LDKB一体化设计，S墙设计预留冰箱卡槽位，动静分区，3个卧室分别做到了主卧9.52㎡/次卧9.47㎡/次卧8.82㎡（包含墙体飘窗），U型厨房，公卫三段式分离还带2㎡的设备平台，得房率约：95%（包含赠送），西南或东北朝向。
80㎡的3房2厅2卫，设计的是竖厅南北通透格局，进门入户玄关，客厅3.2米开间，LDKB一体化设计，全屋9个飘窗面，3个卧室分别做到了主卧18.38㎡/次卧7.32㎡/次卧7.16㎡（包含墙体飘窗），U型厨房，卫生间干湿分离，得房率约：104%（包含赠送），阳台主朝西北或东北向。
83㎡的3房2厅2卫，设计的是经典竖厅格局，进门入户玄关，客厅3.2米开间，LDKB一体化设计，动静分区，四开间朝南，S墙设计预留冰箱卡槽位，3个卧室分别做到了主卧11.97㎡/次卧8.75㎡/次卧8.22㎡（包含墙体飘窗），U型厨房，卫生间干湿分离，公卫还带1个4.68㎡的设备平台，得房率约：97%（包含赠送），西南朝向。
85㎡的3房2厅2卫，设计的是竖厅格局，客厅3.2米开间，LDKB一体化设计，S墙设计预留冰箱卡槽位，动静分区，三开间朝南，3个卧室分别做到了主卧16.41㎡/次卧7.71㎡/次卧7.4㎡（包含墙体飘窗），U型厨房，公卫三段式分离还带2㎡的设备平台，得房率约：97%（包含赠送），东南朝向看观澜河景观。
105㎡的4房2厅2卫，设计的是经典竖厅格局，进门入户玄关，客厅3.6米开间，LDKB一体化设计，动静分区，四开间朝南，S墙设计预留冰箱卡槽位，4个卧室分别做到了主卧17.59㎡/次卧9.5㎡/次卧8.93㎡/次卧7.75㎡（包含墙体飘窗），U型厨房，卫生间干湿分离，公卫还带1个3.12㎡的设备平台，得房率约：100%（包含赠送），东南朝向看观澜河景观。
03项目区域及楼盘介绍
金光华溪山禾玺，位于深圳龙华区观澜街道，地处龙华区府行政中心核芯圈，占据“一圈一区三廊”发展格局的战略要地。项目紧邻九龙山数字城、鹭湖中心城及观澜文化小镇三大重点发展片区，受惠于大湾区及先行示范区政策叠加红利，是龙华未来城市更新的核心区域。周边规划涵盖行政、文化、科技等多重功能，未来将形成集产业升级与生态宜居为一体的综合性新城。目前虽存在部分城中村待改造，但多数已纳入旧改范围，区域发展潜力显著。
项目周边产业基础雄厚，依托梅观科技创新走廊，集聚华为、富士康、顺络电子等科技巨头，形成以智能制造、电子信息为主导的产业集群。其中，华为在九龙山数字城的76万㎡研发基地已落地，带动产业链上下游企业入驻，预计未来将新增大量高净值就业人口。此外，片区规划总投资超百亿元，重点发展数字经济与高端制造，推动龙华从“制造”向“智造”升级，为区域经济注入持续增长动力。
金光华溪山禾玺，这一宏伟项目由金光华集团精心打造，规划分为6个地块进行开发。全部建成后，项目将涵盖29栋豪华住宅、2栋现代化写字楼、2所高品质幼儿园、1所九年一贯制学校以及观澜体育馆，周边更有7所公园环绕。这一综合性百万大城将高端住宅、优质教育资源、丰富绿地、文化设施和商业配套完美融合，为居民提供一个集居住、教育、休闲、娱乐于一体的理想生活圈。
这次要推售的地块是金光华溪山禾玺御府，总占地面积约1.77万㎡，总建筑面积17.31万㎡，计容建筑面积12.41万㎡，容积率7，绿化率40.01%，共由5栋总高42-45层的住宅组成，其中1栋住宅45F，2栋1单元住宅44F，2栋2单元住宅42F，3/4栋住宅43F。
总规划有1170户，地下室有3层，规划停车位1437个，其中充电车位443个，有100%预留充电充电桩安装条件，车位比超1：1.22。
首先映入眼帘的是约50米宽的小区主入口，堂皇大气，采用酒店式标准设计，给人一种宾至如归的感觉。接着是景，迎宾水景设计，展现出府宅的宏伟风范，让您在家中也能感受到贵族般的礼遇。然后是园，大草坪里的会客空间，为您提供温馨舒适的交流场所，让邻里关系更加融洽。最后是堂，高品质公共区域，约300平米的子母无界泳池，让您尽享亲子度假的乐趣。
此外，小区内还设有约1500平米的24小时运动聚落，配备羽毛球、乒乓球、儿童游乐园、成人健身器材等多种运动设施，满足您和家人的各类运动需求。园林中更有两条长约180米的元气跑道和运动场艺术跑道，让您在运动中也能欣赏到美景，享受健康生活。
04项目周边配套
交通配套：项目毗邻地铁4号线观澜站（步行约10分钟），未来可换乘在建的22号线，形成双轨出行网络。通过4号线10站可达深圳北站，16站直达福田CBD。周边路网发达，紧邻梅观高速、龙华大道等主干道，快速联通深圳全域。但当前公共交通依赖地铁及公交接驳，部分公交线路覆盖不足，且地铁站距离约1公里，对无车族稍显不便。规划中的慢行系统将串联观澜河沿线公园，提升步行便利性。
学校配套：本项目楼下规划有一所规模宏大的九年一贯制学校，共计63个班级，为孩子们的成长提供了一站式的教育解决方案。根据2024年龙华区教育局最新发布的学区划分方案，这所学校的小学和初中均被划入观澜中心学校和观澜二中的学区范围内。此外，龙华高级中学教育集团观澜校区也将面向整个龙华区招生，提供了更多优质教育资源的选择。
观澜中心学校在2024年小学一年级的招生中，录取到了第三类学生；而初一年级的录取积分则达到了第六类的81.8分。观澜二中在2024年的录取积分则为第三类的60分。按照龙华区教育局制定的学校录取积分政策，非深户家庭若在学区内购房，属于第五类；而深户家庭若在学区内购房，则属于第二类。由此可见，为了确保孩子能够顺利入读，家长们需要将户籍迁入深圳。
商业配套：项目规划自建约2万㎡社区商业（鑫鲜街市等），并依托百万方大城生活圈整合多元业态。3公里范围内覆盖百佳华领域广场、观澜湖新城MH Mall等超50万㎡成熟商圈，满足日常购物需求。
未来鸿荣源旧改项目将新增约40万㎡商业综合体，进一步补足高端消费场景。但当前项目商业配套仍处于规划阶段，短期内需依赖周边现有设施，大型购物需驾车前往较远商圈。
05项目现状
2025年5月14日有前往实地探盘，这次要推售的金光华溪山禾玺御府，主体已经出地面20层左右，现场施工人员还是蛮多的，项目整体是在稳步有序建设中。
06综合评测
1、首先从区位来分析，金光华溪山禾玺御府所在的观澜板块，在观澜而言算是比较中心的位置，周边配套较为完善，但是从整个龙华来看，地段就显得有些偏僻，不是预算有限的情况下都不是比较建议买在这块区域。
2、从买房必备3件套来看，金光华溪山禾玺御府自带有2所幼儿园，家门口规划有1所九年制公办学校，在交房期间同步落地应该没问题，也可以做到目送式教育，4号地铁线观澜站距离约1公里，距离还能接受，现在观澜最好的商业包括未来鸿荣源观城壹方近40万平的大型商业也会落地，总体评分还是很不错的。
3、金光华溪山禾玺御府楼下有观澜河碧道公园，观澜河历史公园、儿童公园、民法公园、运动公园、松果公园、山体公园，周边公园配套是比较多的，相对宜居。
4、金光华溪山禾玺御府也是观澜第一个新规之后建设的楼盘，80平的户型其得房率最高去到了104%，其它户型也是在95-100%之间，最重要的是其飘窗都是可以打掉的，这点在很多楼盘都是做不到的，并且这次对比上次推出的首府，也从简装升级到了精装交付。
5、金光华溪山禾玺御府这个地块整体的居住人群比较纯粹，据销售透露该地块回迁房只有10多套，其它均是可售商品房。
6、金光华溪山禾玺最大的2个地块，分别是12跟16地块，现在还是城中村状态，不过基本已经签约完成，都是待拆的民房，在后期一定周期内可能会有施工噪音影响。
7、金光华溪山禾玺周边的城市界面感欠佳，北侧是科技园区，东侧跟南侧都是大片的城中村民房，虽然都已经纳入了城市更新范围，但是需要很长的开发周期，预计在10年内很难有大的改变。
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