2025年上半年深圳商办市场报告
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宏观环境
1深圳经济发展
预计2025年上半年深圳GDP逼近1.8万亿元，同比增长约5%（预计）。
► 2025年上半年数据暂未公布，上半年经济运行稳健，工业生产稳步增长，社会消费持续增长；
► 预计上半年深圳GDP约1.8万亿，增速约5%。
以旧换新带动消费端稳定发力，进出口增速下滑。
► 2025年前5月，全市社会消费品零售总额4115.9亿元，同比增长4.7%，预计上半年超5100亿；
► 2025年前5月，全市进出口总额17751.13亿元，同比下降1.9%，主要受中美贸易战影响。
累计商事主体数量继续位居全国首位，达448.73万户。
► 截至2025年5月底，深圳市商事主体新增209191户，同比减少3.4%；
► 截至2025年5月底，深圳市商事主体数量达428.50万户，继续位居全国第一。
2
深圳城市规建
深圳发布国土空间总体规划，积极盘活批而未供土地和闲置用地。
深圳市人民政府关于印发深圳市国土空间总体规划（2021－2035年）的通知。本规划基期为2020年，规划期限为2021－2035年，近期到2025年，远景展望到2050年。《总体规划》明确，深圳市的城市性质为经济特区、国家创新型城市、现代海洋城市、国际性综合交通枢纽城市。《总体规划》提出：
► 划定与管控三条控制线，构建“四带八片多廊”生态空间格局；
► 构建“一核多心网络化”城市空间格局，促进都市核心区扩容提质，打造12个城市功能中心，培育12个城市功能节点；
► 构建现代产业体系，完善产业空间布局，打造“1＋7＋N”全域创新空间格局；
► 建设链接全球的国际航空枢纽，打造协同高效的国际航运枢纽，构建辐射全国的国家铁路枢纽，共建互联互通的湾区交通网络；
► 加强深港澳紧密合作，推动珠三角城市融合发展，加快建设深圳都市圈，高标准建设深汕特别合作区等。
深圳出台新举措，打造最优营商环境。
3月2日，2025年深圳市优化市场化、法治化、国际化营商环境三个工作方案正式发布。
► 新出台的《2025年深圳市优化市场化营商环境工作方案》从5个方面提出了28条重点任务，主要突出以人工智能赋能服务创新，促进政府服务效率变革、模式变革，着力构建以企业需求为中心的资源配置服务体系，打造更适宜企业发展的市场化营商环境。
► 《优化法治化营商环境工作方案》则着力在涉企监管执法、涉企纠纷多元化解和涉企法律服务等方面，推动解决一批经营主体反映集中的突出问题，依法平等保护各类经营主体合法权益，推动法治化营商环境持续改进提升。
► 《优化国际化营商环境工作方案》聚焦解决外资企业、民营企业和初创型科技企业获取国际高端要素资源的发展诉求，着力增强深圳对全球优质要素资源的强大吸引力和国际竞争力，提升企业获取国际高端要素资源便利度。
四箭齐发！深圳加快打造人工智能先锋城市，实现“4个最”
3月3日，深圳日发四份行动计划，分别涉及人工智能先锋城市、人工智能终端产业、具身智能机器人与瞪羚企业独角兽企业。深圳以清晰的路线蓝图为指引，加快打造具有全球重要影响力的产业科技创新中心，全方位深层次建设创新之城。
其中，《深圳市加快打造人工智能先锋城市行动计划（2025 - 2026年）》提出：
► 到2026年，全市人工智能企业数量超3000家，独角兽企业超10家，产业规模年均增长超20%，推出10个以上产业集聚效应明显的人工智能和具身智能机器人创新孵化器，形成“场景应用最开放、算力供给最普惠、产业生态最健全、创新创业最便捷”的产业发展环境。
► 《行动计划》包括四方面十八条，全景展现深圳要在两年之内建成具有国际影响力的人工智能先锋城市，加快打造具有全球重要影响力的产业科技创新中心的蓝图和决心。
中办、国办印发《关于深入推进深圳综合改革试点深化改革创新扩大开放的意见》。
6月10日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于深入推进深圳综合改革试点 深化改革创新扩大开放的意见》（以下简称《意见》）。
《意见》共提出15条举措，在破解教育科技人才领域体制机制障碍、强化创新链产业链资金链人才链深度融合、拓展粤港澳合作新途径新场景新载体、建设现代化国际化创新型城市等方面，支持深圳在更高起点、更高层次、更高目标上深化改革、扩大开放，创造更多可复制、可推广的新鲜经验，更好发挥深圳在粤港澳大湾区建设中的重要引擎作用和在全国一盘棋中的辐射带动作用，为全面建设社会主义现代化国家作出贡献、提供范例。
3
楼市政策
住建部部长倪虹：2000年以前建成的城市老旧小区都要纳入改造范围。
► 2025年3月9日，住建部部长倪虹在两会民生主题记者会上介绍，从2019年中央部署实施城市更新以来，全国已累计开工改造城镇老旧小区近28万个，惠及1.2亿群众；加装电梯超过13万部，增设停车位380万个，增设养老托育设施近8万个，增加充电桩105万个，新增文化休闲、体育健身场所3100万平方米；更新改造地下管网约50万公里；打造口袋公园4万多个、建设城市绿道12万公里。
► 倪虹表示，着力抓三件事，一是把2000年以前建成的城市老旧小区都要纳入城市更新的改造范围，因地制宜实施改造，也鼓励地方探索居民自主更新改造老旧住宅。
二是城中村改造，现在范围已经扩大到全国地级及以上城市，要在去年新增100万套基础上，再继续扩大改造规模。
三是大力推进完整社区建设，重点是聚焦“一老一小”，完善无障碍适老化配套设施，政府托育服务设施、儿童活动场地。
央行推出十项货币政策组合，降准降息同步落地。
5月7日国新办举行的新闻发布会上，中国人民银行行长潘功胜表示，为贯彻4月25日中央政治局会议精神，进一步实施好适度宽松的货币政策，推动经济高质量发展，人民银行将加大宏观调控强度，推出一揽子货币政策措施，主要有三类十项政策：
► 降准：金融机构存款准备金率下调0.5个百分点，释放长期流动性约1万亿元；汽车金融公司、金融租赁公司存款准备金率阶段性降至0%。
► 降息：公开市场7天期逆回购操作利率由1.5%降至1.4%，带动LPR同步下行；个人住房公积金贷款利率下调0.25个百分点（首套房5年期利率由2.85%降至2.6%）。
► 结构性工具：科技创新再贷款额度增至8000亿元，设立5000亿元“服务消费与养老再贷款”。
深圳公积金新政3月24日起实施，最高可贷231万。
► 3月16日，深圳市住房公积金管理委员会发布《关于〈深圳市住房公积金贷款管理规定〉的补充规定》《关于我市住房公积金利息补贴有关事项的通知》两项文件，对深圳市住房公积金贷款和利息补贴政策进行了调整优化。
► 此次调整涉及提高贷款额度、下调首付款比例、加大利息补贴力度等多项有力举措，调整后，个人最高可贷126万元，家庭最高可贷231万元。两项文件自2025年3月24日起开始实施。
深圳官宣房票制度，探索城市更新项目补偿安置多元化路径。
► 3月26日市住房建设局印发了《关于规范城市更新实施工作的若干意见》将加强计划统筹管控除工改普通工业以及以建设保障性住房为主的以外审慎新增城市更新单元计划。自2025年4月9日起施行，有效期3年。
► 提出了以下重点信息：
1、项目申报主体可以申请重新划定或者优化城市更新单元拆除范围；
2、合理减少规划商业类建筑面积，容积率松绑；
3、建立房票制度，探索城市更新项目补偿安置多元化路径；
4、基于公共利益需要，可由政府依法组织对城市更新单元拆除范围内公共利益用地进行房屋征收；
5、除保障房和工改普工外，严控新增城市更新项目。
深圳发布新规，配建出售型保障房可按比例调整为商品房。
6月19日，深圳住建局发布《深圳市拆除重建类城市更新单元保障性住房配建规定》（以下简称规定），将于6月24日起实施。
► 规定明确，《指导意见》施行前规划已审批通过且未开工的城市更新单元，若城市更新单元规划中已明确配建的保障性住房为出售型保障性住房：
► 可将出售型保障性住房建面40%调整为商品房，其余60%按照城市更新单元规划居住用地的平均容积率折算成用地无偿移交政府，用地面积原则上不小于3000平。
► 也可将城市更新单元配建的出售型保障性住房建面50%调整为商品房，其余50%调整为配租型保障性住房。
深圳政策宏观环境总结
经济发展
► 2025年上半年，深圳市经济稳步运行，工业生产稳步增长，以旧换新带动社会消费持续增长，受关税战影响，进出口增速下滑；
► 预计上半年深圳GDP约1.8万亿，增速约5%。
城市建设
► 深圳出台新举措，持续优化营商环境；四箭齐发深圳加快打造人工智能先锋城市；
► 中办、国办印发《关于深入推进深圳综合改革试点深化改革创新扩大开放的意见》,进一步支持深圳在更高起点、更高层次、更高目标上改革发展。
楼市政策
► 政策方面，围绕“稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险”持续发力央行推出一揽子货币政策，从数量、价格、结构“三箭齐发；
► 深圳发布了公积金新政，不断完善保障房制度；
► 市场预期下半年会迎来更强有力的政策。
土地市场
上半年土地市场仅成交15宗，成交面积约50.42万㎡，成交金额约98.5亿。
► 上半年土地市场累计仅成交15宗，同比减少6宗；成交土地面积约50万㎡，同比下降37.5%；
► 上半年土地市场累计成交金额约98.5亿元，同比上升11.36%。
上半年普通工业用地成交最多为7宗，居住用地3宗。
► 从土地类型看，商办类用地成交达11宗，占比超73%，住宅用地成交3宗，占比约20%；
► 从成交区域来看，龙华最多6宗，龙岗、宝安各3宗，南山、福田各1宗。
2025年上半年土地成交明细图
商办市场
1
公寓销售市场
上半年公寓成交持续下滑，仅成交2.99万㎡，创历史新低。
► 2025年上半年，公寓市场持续萎靡不振，成交活跃度不高；
► 上半年公寓供应约4.11万㎡，同比下滑约31%，主要是受受2020年深圳停止商务公寓审批影响；成交约2.99万㎡，同比下降60%，跌至谷底，再创近十年来半年度历史新低。
福田、南山成交占比上升，福田成交占据榜首，高达1.16万㎡。
► 2025年上半年，福田区公寓成交最多达1.16万㎡，成交占比超40%，其次为南山约0.7万㎡，宝安约0.5万㎡；
► 成交主力项目为京基宸悦府、深业上林苑、天珺府、御景荟都、星河盛境星寓等。
小面积、低总价公寓是市场成交主流。
► 面积45㎡以下公寓成交占比约45.72%；面积在45-60㎡占比32.84%；60-90㎡占比11%；90㎡以上占比10.44%；
► 总价300万以下公寓成交占比57.21%，300-600万占比32.77%（同比提升明显）；1000万以上占比8.53%。
一手公寓市场总结
商务公寓
1、2025年上半年，深圳公寓市场持续萎靡不振，供应约4.11万㎡，同比下滑约31%；成交约2.99万㎡，同比下降60%，跌至谷底，再创近十年来半年度历史新低；
2、小面积、入手门槛低的公寓依旧是市场的首选；
3、市场较看重地段及性价比，福田、南山、罗湖等市中心区的公寓成交占比同比上升明显，而宝安、龙华、龙岗等片区成交占比下滑明显。
公寓各项目销售情况
2
商铺销售市场
官方数据显示：2025年上半年深圳商铺市场活跃度下降，供需双双下滑。
► 根据官方数据，2025年上半年商铺供应约3.16万㎡，成交约1.08万㎡，供需同比均腰斩；
► 此外，供应、成交均为近年来半年度最低位水平。
实际上：
► 2025年上半年，深圳商铺项目散售成交约315套（含大宗），成交面积约2.11万㎡，相较去年同期活跃度有明显下降；
► 上半年，多个新项目的推售入市带动市场整体活跃度上升，南山、福田等常年无商铺销售的区域也陆续有项目入市，带动市场成交；
► 市场偏好商业氛围成熟、经营稳定的带租约、回报率高的社区现铺，目前市场大多数商铺项目价格已经回调到位，非常具有吸引力；
► 未来商铺将成为中长期投资客户的青睐产品，优质街铺越稀缺。
上半年，宝安区成交面积位列第一，成交约0.31万方。
► 2025年上半年商铺市场，宝安区成交面积第一，约0.31万㎡，坪山成交约0.27万。
面积70㎡以下商铺成交占比超70%。
► 2025年上半年，面积40㎡以下商铺成交占比12.68%，40-70㎡占比56.7%，70-100㎡占比17.53%，100-200㎡占比8.94%，200㎡以上4.15%；
► 总价300万以下占比近60%，300-600万成交占比为28.9%，600万以上占比11.3%。
3
写字楼销售市场
写字楼市场延续低迷状态，供需均大幅下滑，仅成交约1.69万㎡。
► 2025年上半年，深圳写字楼供应面积约7.15万㎡，同比下降约93%，在售库存压力有所减缓；
► 写字楼市场成交延续低迷状态，继续探底，仅成交约1.69万㎡（含办工改公寓），同比下降约63%，再创十多年来半年度最低成交记录。
龙华写字楼成交面积居榜首，超0.93万方。
► 2025年上半年，深圳写字楼各区成交面积中，龙华居榜首，成交超约0.93万㎡；福田居第二，成交约0.36万㎡，宝安成交约0.25万㎡。
写字楼大宗交易热度不减。
► 据不完全统计，2025年上半年录得多宗大宗交易。
一手写字楼市场总结
1
2025年上半年，深圳写字楼销售市场延续低迷状态，成交继续探底；但产研办公凭借同等功能且超低价优势，替代很多写字楼成交，非常活跃。
2
供应方面，仅2个项目获批预售，供应约7.15万方，推高在售库存；成交方面，仅有1.69万㎡的成交，再创多年来半年度新低，去化速度减慢。
3
当前市场依旧是买方占据主动，市场选择性多，买家看中地段的同时，也非常注重投资回报，只有价格到位，才考虑入手。
4
下半年，如在价格让步的情况下，深圳一手写字楼也将有很大的去化空间。
4
写字楼租赁市场
上半年供过于求持续，去化压力大，供应41.3万㎡，净吸纳量17.7万㎡。
► 2025年上半年深圳甲级写字楼新增供应41.3万㎡，同比增加约32%；
► 上半年净吸纳量约17.7万㎡，相比去年增加约11%。
受新增供应影响，空置率攀升至28.2%。
► 截至2025年上半年，空置率上升至28.2%，同比去年上升0.3个百分点，上升幅度有所减缓。
以价换量持续，租金继续下降至162.3元/㎡。
► 截至2025年上半年，受库存压力，以价走量仍是市场主流，租金继续下降至162.3元/㎡，未来租金下降还将持续。
累计存量达1068万㎡，南山、福田存量占比高。
► 截至2025年上半年，受新增供应影响，深圳甲级写字楼累计存量增至1090万㎡，市场去化压力很大；
► 主要集中在南山和福田，分别有439万㎡和339万㎡，其次是前海162万㎡。
► 截至2025年上半年，全市各区租金均不同程度下降，福田租金下降至173元/㎡，南山下降为166元/㎡，龙坂片区租金最低为99元/㎡；
► 空置率方面，福田、南山片区空置小幅下降，而罗湖、前海等片区空置率有所上升。
TMT行业爆发，领衔需求榜，占比超1/3。
► 从行业需求看，TMT占比35.9%，金融行业占比达15.1%，专业服务占比11.6%，物流贸易零售占比22.3%。
未来三年甲级写字楼供应量约510万㎡。
► 粗略统计，深圳2025年H2-2027年甲级写字楼预计供应量约510万㎡，主要集中在南山、前海和福田。
未来三年所有写字楼供应量约960万㎡（所有写字楼）。
► 粗略统计，深圳2025年H2-2027年所有写字楼预计供应量约960万，主要集中在南山和前海。
► 预计2025年下半年，深圳还将新增约160万㎡甲级写字楼。
2025年下半年预计还有约160万㎡甲级写字楼将入市，主要集中在深超总和前海。
写字楼租赁市场总结
1
2025年上半年，供应约41.3万㎡，同比去年上升31%，供应量呈上升趋势，未来去化压力较大。
2
上半年净吸纳量约17.7万㎡，同比去年上升约11%，但环比去年下半年有所下降。
3
在有效需求不足的背景下，受新增供应影响，空置率同比上升0.3个百分点，但上升幅度有所减缓。
4
目前市场存量高，去化压力大，促使业主主动以价换量，市场租金持续下降至162.3元/㎡，同比下跌约9%，未来租金下行将是趋势。
5
上半年，科技领域产品deepseek的爆火使得TMT行业需求爆发，贡献超三分之一的需求，其次是金融和专业服务。
6
未来，在科技领域的驱动下，以及战略新兴产业不断发展，将带来更多的写字楼租赁需求。
福田
罗湖
前海
南山
宝安
龙华
龙岗/盐田
光明
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