收官钜献|龙华北站中洲迎玺3期5栋取证!628万起!491席珍藏大宅,折后价格+优缺点解析曝光!售楼处电话!
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龙华深圳北站，中洲迎玺3期于2025年4月29日取证，本次加推5栋1/2/3单元，共491套房源，也是整个中洲项目的收官之作，其中5栋1单元更是整个小区的楼王单位，3梯3户设计，这次入市的面积段有96㎡的3房2卫，115㎡的4房2卫，144-149-173㎡的5房2卫户型，备案均价7.24万/㎡，备案单价6.79-7.58万/㎡，总价668-1280万/套，计划将在2027年9月30日精装交付。
中洲迎玺乃是深圳北站片区五大楼盘之中，体量最大，其容积率竟低至4.24，令人惊叹。且小区之中全无回迁房、公租房及安居房等掺杂，居住于此的人群极为纯粹，其上次在今年2月14日推出的南区3栋房源总去化已经接近8成，其中81跟115平的户型全部售罄。
这次中洲迎玺3期5栋开盘，直接顺卖不做集中开盘，给出了94折的折扣优惠，折后均价6.8万/㎡，折后单价6.38-6.96万/㎡，总价628-1794万/套。另有1套复式211㎡顶楼复式，折后总价1491万，2套254㎡顶楼复式，折后总价1794万/套。
95㎡-3房2厅2卫，折后总价628-653万/套，折后单价6.55-6.81万/㎡。
114㎡-4房2厅2卫，折后总价779-804万/套，折后单价6.8-7.01万/㎡。
144㎡-5房2厅2卫，折后总价963-1022万/套，折后单价6.71-7.12万/㎡。
149㎡-5房2厅2卫，折后总价955-981万/套，折后单价6.38-6.56万/㎡。
173㎡-5房2厅2卫，折后总价1132-1203万/套，折后单价6.55-6.96万/㎡。
中洲迎玺3期5栋的备案价格表，可以作为参考：
96㎡的3房2厅2卫，设计的是经典竖厅格局，进门入户玄关，客厅3.6米开间，LDKB一体化设计，三开间朝南，3个卧室分别做到了主卧17.18㎡/次卧8.68㎡/次卧7.75㎡（包含墙体飘窗），客厅连接次卧出6.4米长的大阳台，U型厨房，卫生间干湿分离，得房率约：75%（不含赠送），正南朝向。
115㎡的4房2厅2卫，设计的是竖厅南北通透格局，独门独户，客厅3.65米开间，LDKB一体化设计，四开间朝南，4个卧室分别做到了主卧17.51㎡/次卧9.97㎡/次卧9.44㎡/次卧8.36㎡（包含墙体飘窗），客厅连接次卧出6.6米长的大阳台，U型厨房，卫生间干湿分离，得房率约：77%（不含赠送），阳台主朝东南向。
144㎡的5房2厅2卫，设计的是竖厅南北通透格局，独门独户，客厅4.15米开间，LDKB一体化设计，四开间朝南，5个卧室分别做到了主卧18.72㎡/次卧11.62㎡/次卧10.4㎡/次卧10.93㎡/次卧5.88㎡（包含墙体飘窗），客厅连接次卧出7.4米长的大阳台，U型厨房，卫生间干湿分离，得房率约：75%（不含赠送），阳台主朝正南向。
149㎡的5房2厅2卫，设计的是竖厅双龙抱珠格局，独门独户，客厅4.1米开间，LDKB一体化设计，四开间朝南，5个卧室分别做到了主卧20.05㎡/次卧15.2㎡/次卧10.66㎡/次卧10.3㎡/次卧9.01㎡（包含墙体飘窗），客厅连接次卧出6.8米长的大阳台，L型厨房还带1个生活阳台，卫生间干湿分离，得房率：76%（不含赠送），阳台主朝东南向。
173㎡的5房2厅2卫，设计的是竖厅南北通透格局，独门独户，客厅5.1米开间，LDKB一体化设计，南北双阳台，四开间朝南，5个卧室分别做到了主卧21.64㎡/次卧13.71㎡/次卧12.42㎡/次卧11.13㎡/次卧7.56㎡（包含墙体飘窗），U型厨房，卫生间干湿分离，得房率：76%（不含赠送），客厅主朝东南向。
03项目区域及楼盘介绍
中洲迎玺3期，位于深圳北站超核总部基地核心，属龙华区发展重点区域，毗邻深圳北站这一大湾区核心交通枢纽，是深圳七大总部基地之一，规划投入超2000亿元，定位对标前海、福田CBD，项目坐拥“双芯”结构（深圳北站枢纽与城市超核），周边汇聚“五馆一体”文体设施（展览馆、美术馆、图书馆等），并紧邻16万㎡绿芯公园及北站中心公园等生态资源，形成“交通+商务+生态”复合优势。
北站商务区以总部经济为核心，吸引数字经济、高新科创等产业聚集，规划建设汇隆国际总部大厦、汇德国际创新中心等，已落地美团等龙头企业。片区定位为“国际会客厅”，未来将打造数字经济示范区及深港合作重要节点，依托深圳北站枢纽优势，形成产城融合的国际化商务集群。
中洲迎玺花园，这座令人瞩目的社区被精心规划为东西两个地块，并分为三期逐步开发，总占地面积达到了约7.7万平方米，而总建筑面积则约为44.6万平方米，容积率为4.24。整个社区细致地规划了17个单元住宅以及一座拥有18个班制的幼儿园，预计将容纳约2669户家庭，车位配置则达到了约2800个，为居民提供充足的停车空间。
中洲迎玺3期，作为迎玺花园的璀璨新篇，由中洲集团精心雕琢而成。项目占地约3.69万平方米，总建筑面积约21.9万㎡，其中计容建筑面积约16.51万㎡，容积率4.24。社区内绿化率高达40.01%，为居民营造出宁静宜居的环境。
住宅部分由8栋建筑组成，层数从31层到48层不等。其中，3栋住宅拥有1-2单元，每单元48层；3栋住宅为3-5单元，每单元31层；另有5栋住宅为1-3单元，每单元48层。此外，4栋中的一栋被规划为幼儿园。
整个3期项目共规划了1272户，且全部为商品房，满足不同家庭的居住需求。楼王5栋1单元采用了3梯3户的设计，3栋4-5单元为2梯5户，3栋3单元为2梯4户，而其余各栋则均为3梯4户设计。地下室配置了两层，规划了1405个车位，车位配比达到了1:1.04，充分保障了居民的停车便利。
楼盘基础信息
1、开发商：深圳市黄金台项目开发有限公司
2、物业公司：深圳市中洲物业管理有限公司
3、物业管理费：5.8元/㎡
4、总占地面积：3.69万/㎡
5、总建筑面积：21.9万/㎡
6、容积率：4.24
7、绿化率：40.01%
8、产权年限：1992年12月-2062年12月（70年）
9、总户数：1272户
10、总栋数及楼高：共8栋楼，这次推出的5栋总高都是48层
11、梯户比：这次推出的5栋1单元梯3户，5栋2/3单元3梯4户
12、车位数：1405个
13、车位占比：1：1.04
14、交楼时间：2027年9月30日
15、交楼标准： 精装
04项目周边配套
地铁配套：项目毗邻福龙路、南坪快速等“三横三纵”主干道，15分钟至福田中心，步行约600米至深圳北站，4/5/6号线三轨交汇，另外有25号地铁线“樟坑站”在建约450米，规划22/27号线及深惠城轨，30分钟直达福田、南山，深圳北站直达香港西九龙（18分钟）、广州（30分钟），联动湾区核心城市。
学校配套：项目自带18班制幼儿园，位于4栋，预计2026年投入使用，为小区业主提供便捷的学前教育服务，对口的小学有格致中学民治校区小学部：步行约800米，属华润代建的九年制公办学校，规划占地3.6万㎡，36班规模，提供1800个学位，2024年4月已动工，未来将引入航天特色教育，目前在借址办学；龙腾学校小学部，步行距离约1.2公里，为现有成熟学校，与格致小学形成“双学区”覆盖。
初中方面有深圳外国语学校龙华校区：市直属名校，2018年开办，79个班规模，2023年中考成绩位列龙华区前三，对口初中大学区；格致中学民治校区初中部：与小学部同校，预计2027年正式投用，强化九年一贯制教育优势，玉龙学校初中部：补充学区资源，步行约1.5公里。
其中深外龙学校，在2024年的初中录取积分是第三类95.7分，根据龙华区的积分政策，第三类属于龙华区户籍+学区内租房，基础分是60分，只要买了学区内的商品房+深圳户籍就属于第二类以上生源，目前来看学位没这么紧张。
商业配套：项目邻近约13.4万㎡龙华首个万象系商业综合体，定位高端，融合“商业+公园”理念，规划国际一线品牌与网红业态；周边步行可达红山6979、星河COCO City等成熟商圈，及华南首家Costco旗舰店。此外，项目紧邻深圳北站缤果空间，满足日常消费；规划中商业与绿芯公园联动，打造沉浸式购物体验。整体形成超百万方商圈矩阵，兼顾品质生活与潮流消费，未来潜力显著。
05项目现状
在2025年4月23日有前往实地探盘，中洲迎玺3期前期推出的3栋建筑已接近封顶，而5栋则已建设至30多层，整体施工进度十分迅速。
06综合评测
1、中洲迎玺在地理位置上无疑是龙华区目前最具潜力和价值的区域。它位于北站枢纽板块，北靠红山，南接梅林关，西邻南山西丽，东接民治中心，周围都是极具价值的发展区域。
2、从买房必备3件套来看，中洲迎玺3期距离深圳北站仅600米，通勤极为方便，龙华首座万象城距离仅300多米，后期也会是整个龙华最高端的商业综合体，家门口从幼儿园到格致学校可以做到12年目送式教育，也不用担心下雨接送问题，从这些方面来看，整体评分还是非常不错的。
3、中洲迎玺是整个北站板块当中，体量最大的小区，不管从花园的舒适度还是整体的居住圈层，都是极为优质的，该楼盘没有任何回迁房，保障性住房，人才房等掺和。
4、目前北站板块的5个新盘当中，除了中洲迎玺3期，其它楼盘都已经售罄，目前还有新房在售的仅有中洲迎玺3期，并且这个板块的土地供应已经饱和，后期没有新的土地供应。
5、中洲迎玺3期不同于前面开盘的1.2期产品，这次是采用的住宅新规标准建设，整体得房率对比之前有大大提高，这次加推的5栋不加赠送得房率75%，加上赠送后实际套内得房率也有90%以上。
6、中洲迎玺3期这次推出的楼王单位，其中149跟173平是北站板块独有的大户型住宅，性价比还不错，另外每次开盘都是售罄的115平户型对比上次3栋价格有所上调，不过也是最后一次加推，卖完后期也只能考虑二手房了，
7、中洲迎玺项目最为人诟病的问题便是其产权年限。由于地块始于1993年，因历史纠纷直到2022年9月20日才正式动工，历经33年，目前仅剩37年的产权年限。不过，值得庆幸的是，如今产权年限续期的政策已经明确，为购房者提供了一定的保障。
8、中洲迎玺3期紧邻4号地铁线，可能会受到噪音的影响。不过，在政府的牵头下，中洲集团将出资打造隔音棚，也已经在建设当中，且项目也是安装的多层玻璃，噪音问题将得到显著改善。
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