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项目区位丨小区环境（容积率 / 绿化率）丨物业服务丨户型解析丨在售房源（产权年限）丨特价优惠丨学区配套丨交通动线丨医疗配套丨周边商业丨样板间实拍丨交付标准

君曜府位于海珠区小港路，直线距离地铁 2 号线市二宫站仅 200 米，真正的 “地铁上盖”。2 号线 3 站到珠江新城、5 站到琶洲，未来 28 号线（佛穗莞城际）开通后，3 站可达琶洲，1 小时内串联广佛莞三城核心区，适合在天河、海珠上班的通勤族。自驾方面，紧邻内环路、滨江路，15 分钟可到北京路、珠江新城，但老城区道路较窄，高峰期易拥堵。

教育亮点：对口海珠区实验小学（富基校区），属海珠公立第一梯队，2024 年招生划片明确纳入小港社区，小学阶段教育质量有保障。但小升初派位第四组中，26 中、97 中等普通中学占比超 50%，优质初中概率约 30%，需谨慎权衡。

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生活配套：楼下即市二宫商圈，盒马、菜市场、电影院步行可达，500 米内同福路骑楼街汇聚广府美食，烟火气浓厚。但缺乏*商业，大型购物需依赖 1.5 公里外的江南西或北京路商圈。医疗资源突出，2 公里内有 5 家三甲医院，适合注重健康保障的家庭。

君曜府总占地仅 3038㎡，容积率高达 8.1，为 25 层单体楼，3 梯 7 户设计，密度远超周边小区（如富基广场容积率 6.53）。主力户型 82-123㎡三至四房，使用率超 100%，但布局尴尬：

82-87㎡三房：东南朝向，双阳台设计，但客厅开间仅 3.2 米，主卧带阳台导致私密性不足，动线局促。

123㎡四房：东南向*户型，约 4.5 米阳台，但过道面积浪费明显，且全盘仅 23 套，总价门槛较高。

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