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预约方式：可提前拨打热线✅广州君曜府售楼处电话：400-992-7960✅︎✅︎✅，预约好专属销售及具体到访时间；预约时可同步告知意向户型、置业需求，我们将提前做好服务准备，减少您的等待。

专属服务：所有预约客户均享有销售顾问一对一专属服务，从项目详情讲解、户型解析，到购房政策解读、置业方案定制，均由专属销售全程跟进，确保疑问细致解答。

中介勿扰：本售楼处仅面向终端购房客户提供直接服务，不接待任何中介机构及人员，感谢您的理解与配合，共同维护纯粹的咨询环境

【君曜府】

区域价值

市二宫板块，作为广州第一中轴南拓首站，延续中轴正脉之尊贵，传承广府文化之厚度，是海珠经济、文化发祥地，也是广州豪宅发源地。

早在十三行时期，凭借临江、港口优势，市二宫板块内中外贸易往来频繁，长期扮演着广州经济中心的角色，十三行商人纷纷在此置地修宅，成为富贾聚居之地。

1878年十三行两岸（来源：海珠发布）

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与此同时，无论是曾经的十三行，还是白鹅潭、二沙岛，亦或今天的珠江新城、琶洲、金融城，广州的发展轨迹几乎是沿着珠江岸崛起，珠江与繁华二字紧密相连，见证了这座城市的历史和未来。

历经百年时光变迁，如今的市二宫板块，占据千年中轴正脉与珠江水脉黄金交汇点，屹立海珠桥头，一桥贯通珠江南北，不仅坐拥两岸核心商圈，更是承载中轴连接海珠江南大道商圈群的重要枢纽，经济、文化、交通聚核，地位超然。

未来，市二宫板块紧贴规划，立足“滨江岭南文化商圈”与“海珠新活力文商旅融合圈”，焕发老城新活力，提升区域消费能级，打造广州历史文化传承地和品质消费体验地，焕新生活想象。

遗憾的是，市二宫板块近10年无新盘入市。

不过，随着一个全新盘的到来，其板块的居住价值将得以重塑，它便是中轴正脉珠江南岸人居新标杆——市二宫·君曜府。

虽说是新盘，但住在附近的街坊对于这个楼盘并不陌生。

据悉，这是2013年广州市和联房地产开发有限公司以总价24300万元，楼面价1.5万元/㎡拿下的小港路151、153地块，开发而成的楼盘。

为什么拿地十多年，这地块一直没有开发？

原来，这地块原用地单位为广州市基督教协会，招拍挂时地块仍涉及天河教堂土地置换及复建费用、带租约的临时建筑等遗留问题，且地块内尚有未办妥拆迁补偿协议也待协商解决。

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而这些年来，和联公司也是官司不断，负面缠身。

转机出现在2021年5月，地块规划被广州市规自局正式获批，本以为地块终于可以开工了，但随后一直未有动静。

直到去年下半年，陆陆续续有机器和工人进场，这块地总算进入了正式的开发阶段

基本情况

根据规划，项目总占地面积只有3038㎡，典型的“蚊形地”，可建设用地面积仅为1988㎡，建筑面积为16200㎡，容积率高达8.1

目前，已经已经建成了一栋地下4层、地上25层高的单体楼，主力户型为建面约82-117㎡的三至四房，主要针对地刚需和刚改买家。

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1.交通、教育配套：

君曜府于2/28号线(广佛段在建中)交汇点市二宫站上盖，2号线畅连北京路、万国、江南西等多个商圈，快速通达珠江新城琶洲等CBD，出行相当高效。

未来，待28号线（佛穗莞城际）这条160km/h的市域高速轨道开通后，从市二宫站出发，3站到琶洲，快速通达广佛莞三市中心城区。

△ 广州地铁28号线最新公布的线路图，项目全称是佛穗莞城际。其中广佛段先行，总工期为5年半，总投资约1140亿！（具体规划和工期等以政府信息为准）

海珠主干道江南大道、内环路、滨江路也在项目周边，家门口市二宫公交站， 超20条日夜班线路，快速通达各区，轻松解锁CBD通勤路线。

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根据今年的招生划片，君曜府所在的滨江街小港社区读的是海珠实验小学富基校区。（实际以教育局为准）

海实，在海珠公立教育第一梯队的水平。

但是初中分组要注意。

海实小升初派位是在第四组，这里面不乏一些老牌名校，包括五中、南武、六中等，新增了广东实验中学琶洲学校，确实热门。

但其实，实际分组，24年接近一半孩子去了九十七中和二六中。

2023年以前，这个分组南武大头，4成学生可以进去，但是到2024年，第四组一共摇679个学位，相对比较差的26中、97中占比提高，一共招生314人，过半的学生进去了这两所学校。

然后4分之一进南武，其实进到五中六中的并不太多，占比11%。

所以有孩子在读初中的要注意。

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2.商业、医疗、休闲配套：

作为市二宫板块断货10年后唯一新盘，距离珠江直线仅约500米，打造主城核心、珠江主航道稀缺资产，享受豪宅标配的滨江生活方式。

闲时沿江漫步、临江垂钓，远可观城市夜晚灯火闪烁，近可赏珠江河畔绮丽风光，享受一份宁静与自在。或走街串巷，漫步滨江路、海幢寺、大元帅府等人文景点，沉浸式感受地道广府风情。

君曜府楼下就是市二宫商圈，新市二宫设有网球场、游泳馆、电影院等，满足文化教育、娱乐休闲等多重需求；1公里范围内万国广场、江南西、海珠广场、北京路等5大知名商圈覆盖，构筑都荟新潮生活聚场。

除此之外，2公里范围内红十字会医院、省中医院、广医一院、广医二院、珠江医院

等三甲医院环伺，“五分钟生命线”的医疗保障，为家人健康保驾护航。

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最新销况

君曜府目前已经封顶，预计明年下半年可以收楼。

项目的整体货量并不多，总层高25层，3梯7户，主打建面约82-123平三至四房，其中建面约123平四房货量最少，全盘仅23套，虽然项目是新规前地块，但户型整体使用率也在100%以上。

项目开了实景样板间，据说装修标准很高，且与美的控股睿住智能携手打造AI智能家，整体功能和收纳很实用和人性化，媲美越秀区姊妹楼盘君熙府。甚至连每层电梯大堂亦采用拼花岩板，这个设计如同豪宅楼盘的精雕细琢。

所有户型都带精装交付，赠送全屋空调、厨房四件套（抽油烟机、燃气灶、洗碗机和净水器），室内也配了智能操控面板。

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房产知识一百条

1、什么是房产：房屋产权的简称。

2、什么是地产：是指土地财产。

3、什么是房地产：是房产和地产的总称。

4、什么是房地产业：从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的综合性产业。

5、什么是房地产开发：是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。

6、什么是土地开发：是将“生地”开发成可供使用的土地。

7、集体土地是指：农村集体所有的土地。

8、征用土地是指：国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对集体所有的土地实行征用。

9、什么是土地所有权：是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。

10、什么是土地使用权的出让：指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

11、什么是土地使用权转让：是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。

12、什么是地籍、产籍：是对在房地产调查登记过程产生的各种图表、证件等登记资料，经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。

13、生地是指：不具备开发条件的土地。

14、熟地是指：已完成三通一平（水、电、道路，土地平整）或七通一平，具备开发条件的土地。

15、什么是宗地：是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。

16、什么是宗地图：是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑位置与性质、与相邻宗地的关系等。

17、证书附图是指：房地产后面的附图，主要反映房地产情况及房地产所在宗地情况。

18、什么是物业管理：泛指一切有关房地产开发、经营、商品房销售、租赁及售后服务。

19、什么是业主委员会：是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。是代表

物业全体业主合法权益的社会团体，其合法权益受国家法律保护。

20、业主委员会是如何产生的：由业主大会从全体业主中选举产生。

21、住房补贴是指：国家为职工解决住房问题而给予的补贴资助。

22、房屋的所有权是指：对房屋全面支配的权利。

23、房地产交易的两种主要形式是：地产交易形式与房产交易形式。

24、建筑物是指：人工建造而成的房屋和构筑物。

25、构筑物是指：建筑物中除房屋以外的东西。

26、什么是期房：是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房。

27、期房是如何介定的：房地产开发商拿到商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证或竣工验收合格可以直接入住使用）为止。

28、什么是预售合同：消费者在购买期房时签定的销售合同。

29、什么是现房：是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证（或已经竣工验收合格并交付使用）的商品房。

30、什么是毛坯房：房地产商交付屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房叫毛坯房。

31、什么是成品房：是指对墙面、天花、门套、地板实行装修。

32、什么是商品房：是指以完全的市场价格向购房者出售的房子。

33、商品房预售是指：在房地产尚未建成以前，房地产的经销商在取得受买人一定数量的定金后，将期房出售给受买人。

34、商品房现售是指：指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人。

35、二手房通常指的是：再次进行买卖交易的住房。

36、经济适用房指的是：面向中低收入家庭的普通住宅。

37、例出3种以上的安居房的种类：准成本房、全成本房、全成本微利房和社会微利房。

38、低层住宅的介定：1-3层的住宅。

39、多层住宅的介定：4-6层的住宅。

40、小高层住宅的介定：7-11层的住宅。

41、中高层住宅的介定：12-16层的住宅。

42、高层住宅的介定：16层以上为高层住宅。

43、超高层建筑的介定：总高度超过100米的建筑。

44、商品房的结构是指：房屋主体所使用的施工工艺和用材。

45、钢结构的意思是：承重的主要结构是用钢材料建造的，包括悬索结构。

46、钢混结构的意思是：承重的主要结构是用钢和混凝上建造的。

47、砖木结构的意思是：承重的主要结构是用砖、木材建造的。

48、砖混结构的意思是：主要是砖墙承重，部分是钢盘混凝土承重的结构。

49、框架结构的意思是：以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的隔墙分户的结构。

50、开间指的是：一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。

51、进深指的是：一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。

52、层高指的是：下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离。

53、净高指的是：下层楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。

54、占地面积指的是：地块的总面积。

55、1亩约等于多少平方米：666.66㎡

56、居住小区总用地指的是什么用地的总和：住宅总用地，公共建筑设施总用地，道路、广场用地、庭院、绿化用地的总和。

57、住宅总用地是指：住宅用地面积的总和。

58、公建总用地是指：小区内部公共建筑占地面积的总和。

59、建筑用地面积的介定：建设用地位置和界线所围合的用地之水平投影面积。

60、建筑基底面积是指：建筑物首层的建筑面积。

61、建筑高度是指：建筑物室外地平面至外墙面顶部的总高度。

62、房屋的基底面积是指：房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。

63、道路面积是指：小区内宽度大于1.5米道路的面积总和。

64、广场面积是指：停车、回车广场和有铺砌地面的场地面积之和。

65、庭院、绿化面积是指：小区内集中绿化带、小公园，以及公共活动场所等为小区所有居住人员共同使用权的绿化面积的总和。

66、假山、小池算不算庭院、绿化面积：算。

67、人均总占地面积（㎡／人）的计算公式：人均总占地面积＝建筑红线内总用地÷本小区规划居住总人数。

68、人均住宅用地面积（㎡／人）的计算公式：人均住宅用地面积＝小区内总住宅用地÷本小区规划居住总人数。

69、总建筑面积是指：小区内住宅、公共建筑、人防地下室面积总和。

70、人防地下室算不算在总建筑面积之内：算

71、住宅建筑面积是指：住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。

72、套建筑面积是指：一套房屋的整体面积。

73、套建筑面积的构成是：套内建筑面积和套分摊的公用建筑面积

74、幢（栋）是指：一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋。

75、架空房屋是指：一般为底层架空，以柱子作为承重支撑物的房屋。

76、夹层是指：位于两自然层之间的楼层，指房屋内部空间的局部层次。

77、技术层的意思是：用作水、电、暖、卫生等设备安装的局部层次。

78、技术层层高在多少以上计算层数：2.20米以上的计算层数。

79、结构转换层是指：建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同，该楼层上部与下部采用不同结构类型，并通过该楼层进行结构转换，则该楼层称为结构转换层。

80、跃层式住宅是指：一套住宅占两个楼层，由户内楼梯联系上下层，上下两层完全分隔。

81、阁楼是指：利用房屋内的上部空间加建的楼层。

82、阁楼层高在多高以上计算面积：2.20米以上。

83、地上层数是指：即房屋的自然层数，指室内地坪±0.00以上的按楼板结构分层的层高在2.20米以上的楼层数。

84、地上层数用什么数表示：自然数。

85、地下层数是指：采光窗在室外地坪以下的，其室内层高在2.20米以上的地下室的层数。

86、地下层数用什么数表示：负数。

87、房屋总层数是指：房屋的地上层数与地下层数之和。

88、地下层数算不算在房屋总层数之内：算。

89、例出3个以上不算在房屋总层数内的建筑层：假层、夹层、阁楼、装饰性塔楼、楼梯间、水箱间。

90、柱廊是指：有顶盖和支柱，供人通行的建筑物，称为有柱走廊，简称柱廊。

91、骑楼是指：底层为有柱廊房，廊道上方建为楼房的一部分。

92、挑廊是指：指二层以上挑出房屋墙体外，有围护结构，无支柱有顶盖的外走廊。

93、门廊是指：建筑物门前有顶盖，有支柱或围护结构的进出通道。

94、门斗是指：支撑建筑物门前顶盖的是实体墙称为门斗。

95、檐廊是指：房屋檐下方两端有支撑墙体无柱的通道。

96、天棚是指：即天篷，有透明顶篷履盖的屋面。

97、晒台又称什么：露台。

98、露台是指：供人室外活动的上人屋面或底层地面伸出室外的有维护无顶盖的台面。

99、阳台是指：有永久性上盖、有围护结构、有台面、与房屋相连、可以供人活动或利用的房屋附属设施。

100、阳台的分类有：封闭式阳台和半封闭式阳台。

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