龙华新晋“价格刺客”!首付2万买龙华现房+龙外学区,御景华府是刚需捡漏还是韭菜收割机?
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老铁们！今天带你们扒一扒龙华观澜的“低密现房卷王”——御景华府！这盘号称“现房即买即住+深外学区+六大公园”，但规划地铁全在PPT里、周边工地扎堆，到底是真·国企良心盘，还是“鹭湖画饼大师”？咱用数据扒开底裤，看完再剁手！（文末有独家福利，错过拍大腿！）
一、项目参数大起底
开发商：深圳市泰富安投资有限公司（非知名房企，但现房交付风险-99%）
坐标：龙华观湖街道鹭湖中心城，深外高中部正对面，纯纯的“观澜学霸区”C位
体量：占地1.8万㎡，建面10.5万㎡，容积率3.86（龙华新房里的“低密清流”），绿化率40%，5栋住宅+1栋幼儿园
户型：67㎡两房→112㎡四房，毛坯交付，得房率80%（飘窗全送！但厨房只能塞下单门冰箱）
价格：总价320万起！67㎡两房单价4.7万/㎡，对比周边二手6万+/㎡，价格倒挂直接省出一辆宝马X3
交房时间：2023年12月现房交付，拒绝期房焦虑！
物业：中海物业（深圳物业界“海底捞”，但4.6元/㎡的物业费让钱包颤抖）
二、配套能打指数测评
1. 交通：PPT战神VS现实青铜
规划Buff
：地铁18/22号线（2030年通车预警）、深广中轴城际（还在图纸上），官方吹爆“1小时通勤大湾区”
现实装备
：有轨电车500米+梅观高速，自驾30分钟到福田，早高峰堵车能听完郭德纲全集
博主锐评：赌徒专属！现在买=用腿丈量工地，未来赢=地铁房躺赚！
2. 商业：烟火气与逼格齐飞
楼下即战场
：三一云都4万㎡商业（鸿荣源操盘）、伟禄雅苑3万㎡商场，买菜能去山姆，装X能去观澜湖新城
致命伤
：COSTCO、龙华天虹全在3公里外，夜宵只能靠肠粉摊续命
3. 教育：深外学区房の诱惑
深圳外国语高中部
：直线50米！但高中不划片，学区房了个寂寞
真·学区彩蛋
：龙华外国语学校+新鹭湖外国语，小一积分79.2分（非深户租房也能冲）
4. 生态：公园狂魔の快乐
六大公园环绕（樟坑径、鹭湖滨水等），推窗见绿，但最近的社区公园也要过马路吸尾气
三、购房者の灵魂拷问
✅ 真香警告：
现房秒杀
！深圳罕见毛坯现房，验房师都省了，烂尾焦虑粉碎机
价格倒挂
！67㎡总价320万=龙华核心区最低门槛，隔壁二手够买这里两套
低密王者
！容积率3.86+楼间距40米，在龙华鸽子笼盘里堪称“呼吸权顶流”
旧改红利
！鹭湖中心城161万㎡城市更新，华润、鸿荣源扎堆抬轿子
❌ 避坑指南：
地铁画饼
！18/22号线2030年通车？建议备好电动车过渡10年
施工暴击
！周边旧改工地扎堆，未来3年吃灰+噪音免费送
得房率玄学
！80%听着香，但67㎡主卧仅9㎡，体型超标人士慎入
商业尬舞
！楼下商场还没影，外卖选择比相亲对象还少
四、博主毒舌评级
适合人群：
刚需首套
：320万买现房两房，龙华打工人最后的尊严防线！
鸡娃家长
：赌龙华外国语学校逆袭，搏一搏单车变摩托！
低密爱好者
：拒绝超高层鸽子笼，楼间距40米堪比别墅区！
劝退人群：
地铁依赖症
：规划落地前，通勤全靠腿和运气！
改善置换党
：毛坯房+装修成本，不如加钱上红山精装盘！
商业狂魔
：楼下商场开业前，逛街得靠想象力！
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