834万起、买南山4房丨低密度丨小高层【远洋·观山海家园】加推113㎡头牌山景楼王
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南山低密度的小高层
最新消息
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在售户型图丨项目介绍丨房源丨周边配套丨详细解答
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最新消息：前海最卷新盘【远洋观山海家园】5/6栋已取证，先推6栋（96套）的两种户型：113㎡四房二卫，01/02是横厅，03/04是竖厅。4月29日（周二）晚7点，开盘直接认购，2026年12月简装交付。这次加推的位置更好，全南向+头排一线山景！
本次备案均价8.6万/㎡，单价区间：7.83-9.53万/㎡。
折扣为94折，折后均价8.1万/㎡，113㎡折后总价约834万起！
开盘方式为线下排队认购，定金20万，7天内准签！其中，
横厅价格为：01户型折后价格834-877万；02户型886-929万。
竖厅价格为：03户型913-956万；04户型862-905万。
备案价如下：
以下是项目开盘历程
2025年3月7日取证入市，加推2栋1/2/3单元
共295套房源，面积有95㎡的3房2卫，110-113㎡的4房2厅2卫户型，备案均价8.57万/㎡，备案单价7.58-9.72万/㎡，总价747-1105万/套。本次拓展后使用率可达96%-97%，容积率仅2.66，2026年12月份交房。
其中：2栋2单元开盘，打出了98*98*99*99*98折优惠，综合下来约9.22折，折后均价7.9万/㎡，折后单价6.99-8.38万/㎡，总价在689-909万/套。
2单元的：95㎡的3房2厅2卫，折后总价689-758万/套。
110㎡的4房2厅2卫，折后总价837-909万/套。
113㎡的4房2厅2卫，折后总价795-856万/套。
3单元的：95㎡的3房2厅2卫，40套，折后总价720-760万/套。
108㎡的4房2厅2卫，20套，折后总价876-930万/套。
113㎡的4房2厅2卫，40套，折后总价820-900万/套。
此前入市的也还有少量房源可直接购买，95㎡三房折后总价725-800万，110㎡四房折后总价800-938万，115㎡四房折后总价850-978万。
低密优势：容积率仅2.65（前海平均4.8），楼间距70米，采光无遮挡；
得房率突破：95㎡户型套内实测87㎡（得房率91.6%），相当于外围板块110㎡实用面积；
市场热度：2024年12月首开去化率65%，科技园从业者占比超40%。
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— 项目简介 —
远洋·观山海家园，由远洋集团打造，总占地面积约4.24万㎡，总建筑面积约16.3万㎡，计容建筑面积约11.64万㎡，容积率2.65，绿化率30.85%，共由10栋总高17-25F住宅组成，有8栋塔楼，2栋板楼设计，其中1栋1/2单元住宅24F，1栋3单元住宅23F，2栋1单元住宅19F，2栋2单元住宅24F，2栋3单元住宅22F，3栋1/2单元/4栋1/2单元住宅17F，5栋/6栋住宅25F，配建有公交首末站。
总规划870户，全部是商品房住宅，地下室有3层，规划停车位987个。
远洋·观山海家园
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项目基本情况
【项目基础数据】
【开发商】深圳市远荔实业有限公司（远洋集团）
【占地面积】约4.24万㎡
【建筑面积】约16.3万㎡
【总户数】870户
【户型面积】约95-138㎡3-4房，本次推113㎡4房
【停车位】987个
【物业及物业费】待定，7.8元/㎡/月
【层高】1-2-5-6栋3米，3-4栋3.05米
【绿化率】31%
【使用率】90%以上（含赠送）
【容积率】2.65
【总栋数】10栋
【总层高】17-25层
【梯户比】2T2/4/5户
【交楼时间】预计2026年底，精装修
【产权年限】70年（2023.5-2093.5）
【项目位置】深圳市南山区兴海大道东侧，沿山路南侧
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项目户型图
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项目平面图
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项目户型介绍
约95㎡的3房2卫，该户型为西南向（部分户型看海）或东北向看山景，是传统的竖庭格局，南北通透。最大亮点是，阳台从客厅对出连通到次卧，显得比较宽敞。特别是对于三代同堂的家庭，适合老人早期锻炼。
约108-110㎡的4房2卫，该户型为西南向或东南向，竖庭设计，南北通透，阳台也是连通到次卧对出，比较宽敞。户型动线也比较清晰，动静分区合理，特别是两个卫生间紧靠在一块。
【本次推】约113㎡的4房2卫，竖庭格局，西南向，基本居住功能与建面约108-110㎡4房2卫一致，但格局不一样，从目前公布的户型图上看，主要是主卧空间有了更大的提升，比如可以放更大一点的衣柜。但从位置上看，它所在的楼栋更靠近主干道，会有噪音影响。
约115㎡的4房2卫，东南或西南朝向以及西北朝向，有3种户型格局，但整体差异并不大，都是横厅设计，阳台也都非常宽敞。主要核心区别是阳台的设计，这应该是为了贴合楼栋朝向、景观所做的调整。
。
约138㎡的4房2卫，2梯2户，位于社区最靠中间的位置，比较安静。户型格局有2种选择，皆为竖庭设计，更方便南北对流。
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交通/商业/公共配套
项目距离5号线荔湾站，步行700米便捷范围之内。同时一个站到铁路公园站规划了5号线与9号线换乘，未来将于宝安新老中心、南山重点区、蛇口、西丽、前海片区串联起来，此外，将还有15、21、27、穗莞深城际等多条轨道交通串联前海与其他重点片区。
2、商业配套
项目自带约6000㎡商业，旁边是泛海城市广场购物中心，基本可以满足日常生活。不远处是印里首期商业（约3万平）已经正式开业，会有愈欣书店、SEESAW咖啡、罗森便利店、丘大叔柠檬茶等多个品牌入驻，远点还有前海山姆会员店，前海万象中心！
3、教育配套
项目周边拥有15所幼儿园、4所义务教育学校，还有荔湾小学和深大附中等学校都在周边。此外项目靠近多所国际学校，拥有3000到5000个名额，包括荟同国际学校、礼德国际学校、英国国王学校（深圳分校）以及深圳哈罗国际学校。
4、休闲配套
项目临大南山生态郊野、小南山生态郊野、月亮湾公园、青青世界景区、兴海公园，同时距离深圳湾、前海湾滨海休闲带也比较近，涵盖市政公园、生态郊野、滨海休闲带多种类型，选择多也都比较优质。
5、周边价格对比
项目周边的二手小区指导价在9.2-10.6万/㎡，有德尚世家花园、泛海拉菲家园、前海康城华府等。不过德尚世家花园有别墅产品，因此指导价较高，整体指导价平均下来，大概在9.6万/㎡左右，不过目前随着市场下沉，目前周边二手成交价格基本在9万左右！
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小区高阶品质
⛰美学社区：项目规划酒店式入口大堂+归家水庭院，风雨无阻礼序归家，“一轴两大院”园林景观布局，打造轻奢自然的山居美学
🏞低密社区：容积率仅约2.65，无政策保障型房源，小区低密且纯粹
🌄一线山景：零距离大南山，原生都市绿肺在门前绵延，绿植葳蕤，难得谧静
👬限高80米：项目限高80米，楼栋高度顺应山体走势，高低错落，结合公建化立面，将打造与自然融合的城市天际线
免责声明：
1、图片信息来源于网络，相关市政规划以政府发文为准；
2、本宣传资料中对项目周边环境、交通、教育及其它配套设施的介绍，旨在提供相关信息，不意味着本公司对此作出了承诺，具体以政府规划及现场实际为准；
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5、本宣传资料为要约邀请，本公司保留对本资料修改的权利，敬请留意最新的资料。
项目测评
优点：
1、交通便利，便于通勤至深圳市中心和其他区域；
2、低密度的住宅小区，居住环境较为舒适；
3、没有回迁房，圈层纯粹，居住环境较为安静；
4、靠近南山实验荔湾小学和深大附中初中部，教育资源丰富。
5、均价约7.9万，最低6.99万，与周边价格（约8-11万/㎡）存在倒挂！
缺点：
1、临近兴海大道，可能会有货车通过，对居住有一定影响；
2、存在西晒问题，尤其在夏季可能会较为燥热；
3、项目属于前海核心区域，其居住便利度和地段价值有所欠缺。
总结：
观山海家园所在位置褒贬不一争议挺大的，和蛇口赤湾金众云山海项目出售的情况基本一致，不过金众在价格出来后，就是另外的情况，‘真香定律’；
区位上项目的位置确实不差，属于前海合作区范围，又临前海核心区，作为住宅区城市面貌新、生态底子好，具备富人区的特质，不足的是区域发展空间比较局限、生活配套不太丰富，居住氛围也欠缺；
认定南山或者换房的购房群体来说，对比南山其余的项目，观山海有不错的优势，特别是大社区、低容积率；如果价格合适，在当前市场下，清盘应该比较快。
南山最大的特点就是新房资源稀缺，只要新房项目没有特别大的致命缺点，在目前市场环境下会有不错的成绩；虽说项目位置比较一般，但是大社区、低容积率、户型优势这些优点，只要价格和周边相比比较有优势，应该有不错的反应；目前单价7字开头，和周边二手相比，还是有优势的。
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